En un piso usado de 200.000 € la diferencia entre comunidades es enorme: pagas unos 12.600 € de impuestos y gastos en Madrid y unos 21.800 € en Cataluña. Por eso la cifra que de verdad necesitas no es el precio del piso, sino el precio más todo lo que va alrededor, y casi nada de eso lo financia el banco.
Aquí tienes cada gasto, quién lo paga según la ley, cuándo se paga y cuánto supone con ejemplos reales. Al final tienes una calculadora para tu comunidad.
Resumen: todos los gastos de comprar una vivienda
| Gasto | Vivienda usada | Vivienda nueva | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 6 % a 10 % (según comunidad) | IVA: 10 % (4 % en VPO de régimen especial) | Comprador |
| AJD de la compraventa | No se paga | 0,5 % a 1,5 % (según comunidad) | Comprador |
| Notaría de la compraventa | 500 a 850 € | 500 a 850 € | Por ley, el vendedor la matriz y el comprador su copia; en la práctica, casi siempre el comprador |
| Registro de la Propiedad | 230 a 450 € | 230 a 450 € | Comprador |
| Gestoría (opcional) | 300 a 500 € | 300 a 500 € | Quien la contrata |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300 a 600 € | 300 a 600 € | Comprador |
| Gastos de la hipoteca | 0 € | 0 € | Banco (Ley 5/2019) |
| Plusvalía municipal | No es tuya | No es tuya | Vendedor |
Los importes de notaría y registro son orientativos para viviendas de 150.000 a 300.000 €: se calculan con aranceles oficiales que suben poco con el precio. El impuesto, en cambio, es un porcentaje y crece con cada euro que cuesta el piso.
Vivienda usada: el ITP
Cuando compras a un particular una vivienda que ya ha tenido dueño pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija su tipo y sus rebajas. El general va del 6 % de Madrid al 10 % de Cataluña, que además sube por tramos en los pisos caros; en el País Vasco es del 4 %.
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas baratas, pero cada una pone sus límites de edad, de precio y de renta. Esta es la tabla con los tipos vigentes:
| Comunidad | ITP (usada) | Rebajas de ITP | AJD (nueva) |
|---|---|---|---|
| Álava | 4 % | vivienda habitual, fam. numerosa | 0,5 % |
| Andalucía | 7 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,2 % |
| Aragón | 8 % a 10 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,5 % |
| Asturias | 8 % a 10 % | jóvenes, fam. numerosa, rural | 1,2 % |
| Bizkaia | 4 % | vivienda habitual, fam. numerosa | 0,5 % |
| Canarias | 6,5 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1 % |
| Cantabria | 9 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Castilla y León | 8 % a 10 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Cataluña | 10 % a 13 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,5 % |
| Ceuta | 3 % (6 % menos una bonificación del 50 %) | No | 0,5 % |
| Comunidad Valenciana | 9 % a 11 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,4 % |
| Extremadura | 8 % a 11 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Galicia | 8 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Gipuzkoa | 4 % | vivienda habitual, fam. numerosa | 0,5 % |
| Illes Balears | 8 % a 13 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa | 1,5 % |
| La Rioja | 7 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1 % |
| Madrid | 6 % | vivienda habitual, fam. numerosa, rural | 0,75 % |
| Melilla | 3 % (6 % menos una bonificación del 50 %) | No | 0,5 % |
| Murcia | 7,75 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,5 % |
| Navarra | 6 % | fam. numerosa, rural | 0,5 % |
Tipos generales vigentes. En País Vasco y Navarra el régimen es foral; en Ceuta y Melilla se aplica una bonificación del 50 %.
Sobre qué valor se paga
Desde 2022 el ITP se paga sobre el mayor de dos valores: el precio que pones en la escritura o el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble. Si compras por debajo del valor de referencia, pagas el impuesto como si hubieras pagado ese valor. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del piso, y conviene hacerlo antes de firmar las arras.
Vivienda nueva: IVA y AJD
La primera venta de una vivienda, la que hace el promotor, no paga ITP. Paga IVA del 10 % (4 % si es una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública) y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura, que fija cada comunidad entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Hay dos excepciones territoriales. En Canarias no hay IVA sino IGIC, con un tipo general del 7 % para la vivienda y tipos reducidos para algunos casos. En Ceuta y Melilla se paga el IPSI en lugar del IVA.
Ojo con el calendario: el IVA se paga en cada entrega a cuenta al promotor (cuando compras sobre plano, se suma a cada pago), mientras que el AJD se paga después de firmar la escritura.
Notaría, registro, gestoría y tasación
Notaría de la compraventa
El notario cobra según un arancel oficial (Real Decreto 1426/1989) que depende del valor de la vivienda y del número de folios. Para un piso de 200.000 € la escritura de compraventa, con sus copias e IVA, suele quedar entre 540 € y 780 €.
Según el artículo 1455 del Código Civil, salvo que se pacte otra cosa, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia. En la práctica, muchos contratos de arras dicen que el comprador asume «todos los gastos de la compraventa»: léelo antes de firmarlo, porque se puede negociar.
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre cuesta, con el arancel del Real Decreto 1427/1989, entre 240 € y 450 € para precios habituales. No es obligatorio por ley, pero sin inscripción no estás protegido frente a terceros y ningún banco te dará la hipoteca, así que en la práctica siempre se hace.
Gestoría
La gestoría presenta el impuesto, lleva la escritura al Registro y te entrega los papeles. Cobra entre 300 € y 500 € por la compraventa. Es opcional: puedes hacerlo tú. Si hay hipoteca, la gestoría de la hipoteca la elige y la paga el banco, y lo habitual es que se encargue también de la compraventa por una tarifa pequeña.
Tasación
Si pides hipoteca, el banco necesita un informe de tasación de una sociedad homologada por el Banco de España. Cuesta entre 300 € y 600 € y lo pagas tú. Tienes derecho a aportar una tasación hecha por una tasadora homologada que hayas elegido, siempre que esté vigente: el banco puede revisarla, pero no cobrarte otra.
Qué gastos de la hipoteca paga el banco
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el Registro, la gestoría y el AJD del préstamo (este último, desde noviembre de 2018). Al cliente solo le corresponden la tasación y las copias de la escritura que pida para sí.
Lo que sí puede cobrarte el banco es una comisión de apertura, aunque la mayoría de ofertas actuales no la tienen. Y aunque no sean gastos de entrada, ten en cuenta los productos que te piden para bonificar el tipo: seguro de vida, seguro de hogar o domiciliar la nómina. El seguro de daños de la vivienda es obligatorio por ley, pero no tienes por qué contratarlo con el banco.
Ejemplo: piso usado de 200.000 €
Mismo piso, misma hipoteca, tres comunidades. Calculado con el tipo general de ITP de cada una para un comprador sin rebajas especiales que compra su vivienda habitual (en Madrid, al no pasar de 250.000 €, se aplica la bonificación del 10 %):
| Concepto | Madrid | Andalucía | Cataluña |
|---|---|---|---|
| ITP | 10.800 € (5,4 %) | 14.000 € (7 %) | 20.000 € (10 %) |
| Notaría | 540 – 780 € | 540 – 780 € | 540 – 780 € |
| Registro | 240 – 410 € | 240 – 410 € | 240 – 410 € |
| Gestoría | 300 – 500 € | 300 – 500 € | 300 – 500 € |
| Tasación | 300 – 600 € | 300 – 600 € | 300 – 600 € |
| Total | 12.180 – 13.090 € | 15.380 – 16.290 € | 21.380 – 22.290 € |
| % del precio | 6,3 % | 7,9 % | 10,9 % |
Si el mismo piso fuera nuevo en Madrid, pagarías 20.000 € de IVA y 1.500 € de AJD: entre 22.880 € y 23.790 € en total, un 11,7 % del precio. La vivienda nueva casi siempre tiene más impuestos que la usada.
Cuándo se paga cada cosa
- Al firmar las arras: la señal, normalmente el 10 % del precio. No es un gasto, se descuenta del precio, pero la pierdes si te echas atrás.
- Antes de la firma: la tasación, cuando el banco la encarga.
- En la notaría: el resto del precio. La notaría te cobra ese día o te pasa la factura después.
- En los días siguientes: el impuesto. El ITP y el AJD se presentan en el plazo que fija tu comunidad, normalmente 30 días hábiles desde la escritura. Si lo lleva la gestoría, te pedirá una provisión de fondos al firmar.
- Semanas después: la factura del Registro, cuando la escritura queda inscrita.
Y no olvides dos cosas que se reparten con el vendedor: el IBI del año (por ley lo paga quien es propietario el 1 de enero, pero lo habitual es pactar el reparto por días) y la cuota de la comunidad de vecinos. Pide al vendedor el certificado de estar al corriente con la comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal lo exige en la escritura, y aunque el comprador puede renunciar a él, no te conviene, porque las deudas de la comunidad del año en curso y los tres anteriores pasan con el piso.
¿Se pueden meter los gastos en la hipoteca?
Normalmente no. Los bancos prestan como mucho el 80 % del precio o del valor de tasación, el que sea menor (un 70 % si es segunda vivienda). El 20 % restante y todos los impuestos y gastos salen de tus ahorros. Por eso, en la práctica, necesitas tener ahorrado entre el 27 % y el 32 % del precio: lo explicamos con cifras en cuánto dinero necesitas ahorrar para comprar un piso.
Hay excepciones: el aval ICO para jóvenes y familias con hijos permite financiar hasta el 100 % del precio, y algunos bancos dan más del 80 % a perfiles muy solventes o en pisos que el propio banco vende. Aun así, los impuestos casi siempre se pagan con dinero propio.
Cómo pagar menos
- Revisa si cumples alguna rebaja de tu comunidad. Por edad, familia numerosa, discapacidad o municipio pequeño el ITP puede bajar a la mitad o desaparecer. Cada una pide requisitos de edad, precio y renta distintos.
- Consulta el valor de referencia antes de negociar. Si el precio baja por debajo de ese valor, el impuesto no baja.
- Negocia el reparto de la notaría en el contrato de arras en lugar de aceptar «todos los gastos para el comprador».
- Aporta tu propia tasación si ya tienes una vigente de una tasadora homologada.
- Compara la gestoría: si el banco te impone la suya para la hipoteca, pregunta cuánto cobra por la compraventa antes de aceptarla.
Garaje y trastero: cuentan para el impuesto y para los límites
Si compras la vivienda con plaza de garaje o trastero, aunque sean fincas registrales distintas, su precio se suma al de la vivienda para calcular el impuesto. Y, lo más importante, también suele sumarse para comprobar los límites de precio de las rebajas: en Madrid, por ejemplo, la bonificación por vivienda habitual se aplica si la vivienda vale 250.000 € o menos, contando garaje y trastero comprados a la vez. Un piso de 235.000 € con una plaza de 20.000 € pierde la rebaja.
Si el garaje no es imprescindible, valora comprarlo en una escritura separada y en otro momento, o negociar el reparto del precio. Pero no infravalores la vivienda en la escritura para encajar en un límite: Hacienda compara con el valor de referencia y puede reclamarte la diferencia con recargos.
Compras a un particular, a un promotor o a un banco
| Vendedor | Impuesto | Qué cambia |
|---|---|---|
| Particular (vivienda usada) | ITP de tu comunidad | Negociación del precio y del reparto de gastos; revisa cargas y deudas de comunidad |
| Promotor (primera entrega) | IVA del 10 % + AJD | Pagos a cuenta durante la obra con su IVA; el promotor suele elegir notaría, pero puedes pedir otra |
| Empresa o banco que vende una vivienda usada | ITP, normalmente | A veces financian más del 80 %; revisa el estado de la vivienda y si está ocupada |
| Vivienda nueva que ya se usó (segunda entrega) | ITP | Si el promotor la alquiló más de dos años antes de venderla, ya no es primera entrega |
La provisión de fondos: no confundas lo que pagas con lo que cuesta
Al firmar, la gestoría te pide una provisión de fondos para pagar el impuesto, el Registro y su minuta. Suele ser algo mayor que el coste real, para cubrir imprevistos. Cuando termina, debe darte una liquidación con cada pago y devolverte la diferencia. Guarda ese documento: es tu justificante del impuesto pagado y lo necesitarás para calcular la ganancia si un día vendes.
Otros gastos del primer año que conviene prever
No son gastos de la compraventa, pero salen del mismo bolsillo en los primeros meses:
- Seguro de hogar: obligatorio el de daños si hay hipoteca; entre 150 € y 400 € al año según la vivienda y coberturas.
- Altas de suministros: cambiar a tu nombre luz, agua y gas suele ser gratis o costar poco, pero si el contador está dado de baja puede haber derechos de enganche.
- Mudanza y muebles: muy variable, pero rara vez menos de 1.000 €.
- Reformas pequeñas: pintura, cerraduras, electrodomésticos.
- Derramas aprobadas antes de la compra: pregunta al administrador; según lo pactado, pueden ser del vendedor o tuyas.
- IBI y comunidad del año, según el reparto pactado.
Una regla prudente: además de la entrada y los gastos de compra, ten al menos 3.000 o 5.000 € de margen para este primer año.
Rebajas que más dinero ahorran
Las rebajas del ITP dependen de cada comunidad y casi todas exigen que sea tu vivienda habitual y cumplir límites de edad, precio o renta. Las más habituales:
- Jóvenes: tipos reducidos para menores de 30, 33 o 35 años según la comunidad, normalmente con límites de precio y de renta.
- Familias numerosas y monoparentales: tipos del 4 % al 5 % en muchas comunidades.
- Discapacidad: tipos reducidos para compradores con discapacidad del 33 % o del 65 %.
- Municipios pequeños o en riesgo de despoblación: rebajas muy fuertes, en algunos casos hasta pagar 0 €.
- Vivienda protegida: tipos muy reducidos en la mayoría de comunidades.
Las tienes con sus requisitos exactos en la página de cada comunidad, y la calculadora las aplica automáticamente si marcas tu perfil.
Errores que encarecen la compra
- Calcular con el 10 % «de gastos» sin mirar tu comunidad: en Madrid te sobra y en Cataluña te falta.
- No consultar el valor de referencia antes de negociar: si el precio pactado queda por debajo, pagarás el impuesto sobre el valor de referencia.
- Firmar arras que ponen «todos los gastos» a tu cargo, incluida la plusvalía municipal, que por ley es del vendedor.
- Olvidar el plazo del impuesto: presentarlo tarde supone recargos e intereses.
- No pedir la liquidación de la gestoría y perder la devolución de la provisión sobrante.
Calcula tus gastos de compra
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Cuánto son los gastos de compra de una vivienda en 2026?
Entre un 7 % y un 12 % del precio en la mayoría de comunidades. En una vivienda usada de 200.000 € van de unos 12.000 € en Madrid a unos 22.000 € en Cataluña. Casi todo es el impuesto: ITP en la usada, IVA y AJD en la nueva.
¿Quién paga los gastos de notaría al comprar un piso?
Por ley, salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia. En la práctica muchos contratos ponen todos los gastos al comprador, así que revisa el contrato de arras. La notaría de la hipoteca la paga siempre el banco.
¿Qué gastos de la hipoteca pago yo?
Solo la tasación y las copias de la escritura que pidas para ti. La notaría del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor, porque grava la ganancia del terreno durante el tiempo que ha sido suyo. Solo la pagarías tú si lo pactáis expresamente, algo poco habitual y que conviene evitar.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
Depende de la comunidad, pero lo habitual son 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si te pasas, pagas un recargo. Normalmente lo presenta la gestoría con la provisión de fondos que te pide al firmar.
¿Los gastos de compra desgravan en la renta?
No para la vivienda habitual comprada después de 2013, cuando desapareció la deducción estatal. Sí cuentan como mayor valor de compra: cuando vendas, la ganancia sobre la que pagas impuestos será menor.
¿Los garajes y trasteros pagan ITP?
Sí. Si los compras con la vivienda, su precio se suma al de la vivienda para el impuesto y, en muchas comunidades, también para comprobar los límites de precio de las rebajas.
¿Qué es la provisión de fondos de la gestoría?
El dinero que adelantas para pagar el impuesto, el Registro y la gestoría. Debe darte una liquidación detallada y devolverte lo que sobre.
¿Cuánto dinero debo tener además de la entrada y los gastos?
Como margen prudente, entre 3.000 y 5.000 € para el primer año: seguro, mudanza, pequeñas reformas y gastos imprevistos.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios
- Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores
- Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia
- Banco de España: qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.