Calcula lo que te cuesta comprar: impuestos, gastos e hipoteca
Cálculo orientativo. Los impuestos usan los tipos vigentes de cada comunidad, sobre el mayor valor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Notaría y registro se estiman con los aranceles oficiales (RD 1426/1989 y 1427/1989) más copias e IVA; gestoría y tasación son rangos habituales. Las cuotas son de préstamo francés y la TAE es aproximada; en la variable y la mixta se supone que el euríbor se queda como hoy. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco. No es asesoramiento financiero.
Fija, variable o mixta: de dónde salen los tipos
La calculadora compara la misma hipoteca con los tres tipos de interés. Usa el euríbor a 12 meses de octubre de 2026, un 3,239 %, según el Banco de España, y tipos bonificados típicos de las ofertas de los bancos este mes: 2,75 % en fija, euríbor + 0,50 % en variable y 2 % los 5 primeros años en mixta (después, euríbor + 0,60 %). Como referencia, el tipo medio de las hipotecas fijas firmadas en julio de 2026 fue del 3,03 %, según el INE.
Los tipos bonificados exigen contratar productos del banco (nómina, seguros, tarjeta). Si tu banco te ofrece otros, cámbialos en «Tipos de interés» y la calculadora se recalcula. En la variable y en la mixta se supone que el euríbor se queda como hoy; por eso te enseñamos también qué pasaría si sube o baja un punto. Revisamos estos datos cada mes.
Qué gastos tienes al comprar una vivienda
Los gastos de una compraventa se reparten en dos bloques:
- Impuestos. En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. En una vivienda nueva pagas IVA del 10 % (IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija la comunidad.
- Gastos de la compraventa. Notaría, Registro de la Propiedad y, si la contratas, gestoría. Si pides hipoteca, también la tasación.
Los impuestos son, con diferencia, la parte más grande: en una vivienda usada de 250.000 € van de 7.500 € en Ceuta y Melilla a 25.000 € en Cataluña, mientras que notaría y registro suman entre 1.000 € y 2.000 €.
Impuestos al comprar vivienda en cada comunidad
Esta tabla resume el tipo general de cada comunidad y qué rebajas ofrece. Los requisitos de cada rebaja (edad, precio máximo, renta) los aplica la calculadora.
| Comunidad | ITP (usada) | Rebajas de ITP | AJD (nueva) |
|---|---|---|---|
| Álava | 4 % | vivienda habitual, fam. numerosa | 0,5 % |
| Andalucía | 7 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,2 % |
| Aragón | 8 % a 10 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,5 % |
| Asturias | 8 % a 10 % | jóvenes, fam. numerosa, rural | 1,2 % |
| Bizkaia | 4 % | vivienda habitual, fam. numerosa | 0,5 % |
| Canarias | 6,5 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1 % |
| Cantabria | 9 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Castilla y León | 8 % a 10 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Cataluña | 10 % a 13 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,5 % |
| Ceuta | 3 % (6 % menos una bonificación del 50 %) | No | 0,5 % |
| Comunidad Valenciana | 9 % a 11 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,4 % |
| Extremadura | 8 % a 11 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Galicia | 8 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1,5 % |
| Gipuzkoa | 4 % | vivienda habitual, fam. numerosa | 0,5 % |
| Illes Balears | 8 % a 13 % | vivienda habitual, jóvenes, fam. numerosa | 1,5 % |
| La Rioja | 7 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad, rural | 1 % |
| Madrid | 6 % | vivienda habitual, fam. numerosa, rural | 0,75 % |
| Melilla | 3 % (6 % menos una bonificación del 50 %) | No | 0,5 % |
| Murcia | 7,75 % | jóvenes, fam. numerosa, discapacidad | 1,5 % |
| Navarra | 6 % | fam. numerosa, rural | 0,5 % |
Tipos generales vigentes. En País Vasco y Navarra el régimen es foral; en Ceuta y Melilla se aplica una bonificación del 50 %.
Qué gastos paga el banco
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de formalizar la hipoteca los paga el banco: la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el registro, la gestoría y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas.
Ojo: eso es solo la hipoteca. Los gastos de la compraventa (impuestos, notaría y registro de la compra) siguen siendo tuyos.
Cuánto dinero necesitas tener ahorrado
Los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del valor de tasación, y los impuestos no entran en la hipoteca. Así que necesitas la entrada (el 20 % restante) más todos los gastos. En la práctica, cuenta con tener ahorrado entre el 27 % y el 33 % del precio.
La calculadora te da esa cifra en su último recuadro. Si no llegas, mira las ayudas para jóvenes y el aval ICO.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de compra de una vivienda?
En la mayoría de comunidades, entre un 7 % y un 12 % del precio, según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada. La mayor parte son impuestos: ITP en la usada, IVA y AJD en la nueva.
¿Qué comunidad tiene el ITP más bajo?
Entre las comunidades de régimen común, Madrid, con un 6 %. En el País Vasco la vivienda tributa al 4 % (2,5 % en algunos casos) y en Ceuta y Melilla el 6 % tiene una bonificación del 50 %.
¿Los gastos de compra se pueden meter en la hipoteca?
Normalmente no: el banco financia como mucho el 80 % del valor de tasación. Algunas operaciones con aval (como el aval ICO para jóvenes) permiten financiar más, pero los impuestos casi siempre se pagan con ahorros.
¿Sobre qué valor se pagan los impuestos?
Sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro.
¿Quién paga la tasación?
El comprador. Desde la Ley 5/2019, el resto de gastos de formalizar la hipoteca los paga el banco.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019: gastos de la hipoteca que paga el banco
- Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios
- Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores
- Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia
- Banco de España: euríbor de octubre de 2026
- ICO: avales para la compra de primera vivienda
Tipos de ITP, AJD y rebajas de cada comunidad: su norma oficial, enlazada en la página de cada comunidad.
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.