La mayor barrera para comprar casa joven no es la cuota, sino la entrada: ahorrar el 20 % del precio más los gastos lleva años. El aval ICO está pensado para eso. Aquí tienes los requisitos, cómo funciona, cuánto necesitas igualmente y cuándo te conviene.
Cómo funciona
Los bancos prestan normalmente el 80 % del valor de la vivienda. Con el aval, el ICO garantiza ante el banco hasta el 20 % del préstamo (el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o mejor), y con esa garantía el banco puede financiar el 90 %, el 95 % o el 100 % del precio.
Tú no pagas el aval ni firmas nada con el ICO: lo gestiona el banco. Pero la deuda es tuya entera. Si no pagas, el ICO paga al banco su parte y después te la reclama.
Requisitos
- Edad o hijos: tener 35 años o menos en la fecha de la firma (si compráis dos, los dos), o ser una familia con hijos menores a cargo, sin límite de edad.
- Primera vivienda habitual: no ser propietario de otra vivienda, salvo excepciones concretas que te confirmará el banco.
- Residencia: residencia legal en España durante los dos años anteriores a la solicitud.
- Ingresos: desde junio de 2026, hasta 37.800 € brutos al año por comprador en la mayoría de provincias, y más en las zonas con vivienda más cara, con un máximo de unos 63.000 € (7,5 veces el IPREM) en lugares como Madrid o Barcelona. Se suma 0,3 veces el IPREM por cada hijo menor, y en familias monoparentales el límite puede subir un 70 %.
- Patrimonio: hasta 150.000 € por comprador, con declaración responsable.
- Precio de la vivienda: con un máximo que fija cada comunidad autónoma.
Los límites exactos de tu provincia te los confirma el banco; el ICO publica en su web la lista de las casi 70 entidades adheridas. Qué ofrece cada banco con el aval, en bancos con aval ICO.
Cuánto necesitas ahorrar igualmente
El aval cubre la entrada, no los impuestos y gastos de la compra, que casi siempre salen de tus ahorros. Para un piso usado de 200.000 €:
| Sin aval (80 %) | Con aval (100 %) | |
|---|---|---|
| Hipoteca | 160.000 € | 200.000 € |
| Entrada que pones | 40.000 € | 0 € |
| ITP del 7 % (14.000 €) y gastos (unos 2.000 €) | unos 16.000 € | unos 16.000 € |
| Ahorro necesario | 56.000 € | 16.000 € |
| Cuota a 30 años al 2,75 % | 653 € | 816 € |
| Intereses totales | 75.147 € | 93.934 € |
Además, en muchas comunidades los jóvenes tienen un ITP reducido para su primera vivienda, lo que baja todavía más los ahorros necesarios. Consulta el tuyo en impuestos por comunidad.
Lo que hay que tener en cuenta
- Tu cuota sube: pides más dinero, así que pagas más al mes y más intereses. La cuota tiene que seguir por debajo del 30-35 % de tus ingresos: el aval no cambia el análisis de solvencia del banco.
- El banco decide: aunque cumplas los requisitos, el banco puede denegar la hipoteca. El aval es una ayuda para la entrada, no un derecho al préstamo.
- Menos margen si bajan los precios: si debes el 100 % del valor y tienes que vender pronto, puedes no cubrir la deuda.
- Condiciones del banco: compara el tipo con el de una hipoteca normal. No debería ser peor, pero conviene comprobarlo en la FEIN.
Cómo pedirlo, paso a paso
- Comprueba en la web del ICO qué bancos están adheridos y los límites de tu comunidad.
- Pide el estudio de la hipoteca en dos o tres de ellos indicando que quieres el aval ICO.
- Aporta la documentación habitual más la declaración responsable de patrimonio y de no tener otra vivienda.
- Con la vivienda elegida, el banco pide la tasación y, si todo encaja, te entrega la FEIN con el aval incluido.
- Firmas como cualquier otra hipoteca. El aval aparece en la escritura.
Si tus ahorros dan solo para los gastos, revisa también otras formas de financiar más del 80 % en hipoteca al 100 %.
Qué bancos lo ofrecen
Hay casi 70 entidades adheridas, entre ellas CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, Unicaja, Kutxabank, Ibercaja, Abanca, Cajamar, ING, MyInvestor y numerosas cajas rurales. No todas lo aplican igual: algunas lo combinan con productos específicos para jóvenes y otras solo en determinadas comunidades. Lo comparamos en bancos con aval ICO.
Ejemplo completo: Andrea y Jorge, 31 y 33 años
Ganan 1.600 € y 1.500 € netos al mes (unos 25.000 € y 23.000 € brutos al año, por debajo del límite de ingresos). Tienen 22.000 € ahorrados y buscan un piso usado en una comunidad con ITP del 8 %.
- Sin aval, con 22.000 € solo podrían cubrir el 20 % y los gastos de un piso de unos 72.000 €. Casi imposible encontrar algo.
- Con aval, los ahorros solo tienen que cubrir impuestos y gastos: un 8 % de ITP y unos 1.800 € de gastos les permiten comprar hasta unos 250.000 € por la parte de los ahorros.
- Pero manda la cuota: con 3.100 € de ingresos, al 35 % la cuota máxima es de 1.085 €, que a 30 años al 2,85 % da unos 262.000 € de hipoteca. Para ir más holgados, se fijan un máximo de cuota del 30 % (930 €): unos 225.000 €.
- Resultado: buscan pisos de hasta 220.000 €. Necesitarán unos 19.400 € para impuestos y gastos, y les quedarán 2.600 € de colchón.
Los errores más comunes con el aval ICO
- Pensar que no hace falta ahorrar: los impuestos y gastos siguen siendo entre el 7 % y el 12 % del precio.
- Comprar al máximo que permite el banco: con el 100 % financiado no hay margen si los precios bajan o te cambian las circunstancias. Mejor quedarse en el 30 % de los ingresos.
- Cumplir 36 años antes de firmar: la edad se mira el día de la firma. Si estás cerca, ve con tiempo.
- Tener otra vivienda en propiedad, aunque sea una parte heredada: compruébalo antes con el banco.
- Elegir banco solo porque da el aval: compara el tipo y las vinculaciones como con cualquier otra hipoteca.
Aval ICO y ayudas de tu comunidad
El aval ICO se puede sumar a otras ventajas para jóvenes:
- ITP reducido para jóvenes: muchas comunidades lo tienen, con límites de edad (30, 33 o 35 años), precio y renta. Reduce directamente los ahorros que necesitas.
- Avales autonómicos: algunas comunidades, como Madrid, Andalucía, Castilla y León o Extremadura, tienen sus propios programas para financiar hasta el 95-100 %. Cataluña tiene préstamos del ICF. Pueden ser alternativos o compatibles según el caso.
- Ayudas directas del Plan Estatal de Vivienda gestionadas por cada comunidad, en algunos casos para menores de 35 años en municipios pequeños.
Consulta las de tu comunidad en impuestos y ayudas por comunidad.
¿Merece la pena?
| Te conviene si… | Mejor esperar si… |
|---|---|
| Tienes ingresos estables y la cuota quedaría por debajo del 30-35 % | La cuota con el 100 % financiado supera el 35 % de tus ingresos |
| Pagas un alquiler parecido o mayor a la cuota | Tu trabajo o tu ciudad pueden cambiar en pocos años |
| Tienes ahorros para los impuestos y un pequeño colchón | Te quedarías sin ningún ahorro después de firmar |
| Vas a vivir en esa vivienda muchos años | Podrías tener la entrada ahorrada en uno o dos años |
Documentación específica para el aval
Además de la documentación habitual de cualquier hipoteca (DNI, nóminas, renta, vida laboral, extractos), te pedirán:
- Declaración responsable de no ser propietario de otra vivienda y de tu patrimonio.
- Certificado de empadronamiento o documentación que acredite la residencia legal de los dos últimos años.
- Si te acoges por hijos, el libro de familia o documentación que acredite que son menores y están a tu cargo.
- El certificado energético de la vivienda, si quieres el aval del 25 % por calificación D o mejor.
Calificación energética: por qué importa
Si la vivienda tiene una calificación energética D o mejor, el ICO puede avalar hasta el 25 % del préstamo en lugar del 20 %. Además de facilitar la financiación total, una vivienda eficiente gasta menos en calefacción y aire acondicionado. Pide el certificado al vendedor desde el principio: es obligatorio para vender.
Cuánto tarda la operación
Con el aval, el banco tiene que comprobar los requisitos adicionales, lo que puede añadir unos días al proceso normal. Cuenta con 5 a 8 semanas desde la solicitud hasta la firma, y fija en las arras un plazo suficiente. Ver los pasos para comprar una vivienda.
Calcula tu hipoteca con o sin aval ICO
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
En la calculadora completa marca «Aval ICO» en «Tu perfil y otros gastos» y verás la financiación al 100 %, la cuota y los ahorros que necesitas.
¿Qué es el aval ICO para jóvenes?
Una garantía del Estado, a través del ICO, que cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % con buena calificación energética) para que el banco financie hasta el 100 % de la primera vivienda de menores de 35 años y familias con hijos menores.
¿Hasta cuándo se puede pedir el aval ICO?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, tras la prórroga publicada en el BOE en julio de 2026.
¿Cuál es el límite de patrimonio para el aval ICO?
150.000 € por comprador, que se acredita con una declaración responsable.
¿El aval ICO paga los impuestos de la compra?
No. Permite financiar el precio de la vivienda, pero el ITP o el IVA, la notaría, el registro y la tasación los sigues pagando con tus ahorros.
¿Puedo pedir el aval ICO si compro con mi pareja?
Sí. Si os acogéis por edad, los dos tenéis que tener 35 años o menos al firmar; si es por tener hijos menores, no hay límite de edad.
¿Cuál es el límite de ingresos para el aval ICO?
Desde junio de 2026, hasta 37.800 € brutos al año por comprador en la mayoría de provincias, y hasta unos 63.000 € en las zonas más caras, con un extra por cada hijo menor.
¿Qué pasa si cumplo 36 años antes de firmar?
Ya no podrías acogerte por edad: el requisito se comprueba el día de la firma. Si tienes hijos menores, sí podrías hacerlo como familia.
¿El aval ICO tiene coste para mí?
No pagas nada por el aval. Lo que pagas son los intereses de una hipoteca mayor, porque financias también la entrada.
¿Qué documentos necesito para el aval ICO?
La documentación habitual de una hipoteca más una declaración responsable de patrimonio y de no tener otra vivienda, la acreditación de residencia legal y, si es por hijos, el libro de familia.
Fuentes y referencias
- ICO: Línea de Avales para la compra de primera vivienda (entidades adheridas)
- Prórroga de los avales ICO hasta el 31 de diciembre de 2027 (julio de 2026)
- ICO: el Gobierno amplía la Línea de Avales para la primera vivienda, con los límites de ingresos por provincia (24/06/2026)
- OCU: requisitos de los avales para hipotecas de jóvenes
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.