Cambiar de casa a los 50, comprar después de un divorcio o dar el paso tarde por fin: cada vez más personas piden hipoteca pasados los cincuenta. Se puede, pero las condiciones cambian. Te explicamos cuánto plazo te darán, cómo afecta a la cuota y qué puedes hacer para que te la concedan.
La edad máxima: plazo hasta los 70-80 años
No hay una ley que fije una edad máxima. Lo que hacen los bancos es limitar la edad al terminar de pagar:
| Tu edad al pedirla | Plazo si el límite es 75 años | Plazo si el límite es 70 años |
|---|---|---|
| 45 años | 30 años | 25 años |
| 50 años | 25 años | 20 años |
| 55 años | 20 años | 15 años |
| 60 años | 15 años | 10 años |
Cada banco tiene su política. Pregunta siempre cuál es la edad máxima al vencimiento antes de presentar la solicitud.
Cómo afecta el plazo a la cuota
Ejemplo: hipoteca de 150.000 € al 2,75 % fijo.
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales | Ingresos netos necesarios (cuota al 35 %) |
|---|---|---|---|
| 30 años | 612 € | 70.500 € | 1.750 €/mes |
| 25 años | 692 € | 57.600 € | 1.980 €/mes |
| 20 años | 813 € | 45.200 € | 2.320 €/mes |
| 15 años | 1.018 € | 33.200 € | 2.910 €/mes |
Con menos plazo pagas mucho menos de intereses, pero necesitas más ingresos al mes. Calcula tu caso en la calculadora de gastos e hipoteca.
La jubilación: lo que mira el banco
La Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar si podrás pagar durante toda la vida del préstamo. Si la hipoteca va a durar más allá de tu jubilación:
- Tendrá en cuenta tu pensión prevista, que suele ser inferior al sueldo. Puedes pedir tu informe de estimación de pensión en la sede de la Seguridad Social.
- Puede pedirte que la cuota encaje también con esos ingresos menores.
- Valorará otros ingresos o ahorros: planes de pensiones, rentas de alquiler, patrimonio.
Cómo mejorar tus opciones
- Aportar más entrada: si pides menos dinero, la cuota con poco plazo baja. Muchos compradores de esta edad usan el dinero de vender su vivienda anterior.
- Añadir un segundo titular más joven o con ingresos (pareja, hijo): el plazo puede calcularse con la edad del titular más joven en algunos bancos.
- Elegir una vivienda más ajustada a tus ingresos.
- Cuidar el endeudamiento: cancela préstamos personales o tarjetas antes de pedir la hipoteca.
- Comparar bancos: la edad máxima varía bastante de unos a otros: comparativas de hipotecas.
Si cambias de casa: comprar antes de vender
Si tienes una vivienda que vas a vender para comprar otra, puede que necesites financiar la compra antes de cobrar la venta. Para eso existen las hipotecas puente: la hipoteca puente.
El seguro de vida y la edad
Con más edad, el seguro de vida que suelen ofrecer los bancos es más caro, y algunos tienen límites de edad. No es obligatorio por ley y puedes contratarlo con otra aseguradora, pero si el banco lo usa para bonificar el tipo, haz cuentas: los seguros de la hipoteca.
Y si no te la conceden
- Revisa la FEIN o la respuesta del banco: pregunta qué ha fallado (ingresos, plazo, deudas).
- Prueba con un bróker hipotecario que conozca las políticas de edad de cada banco: el bróker hipotecario.
- Valora alquilar si las cuentas no salen: no siempre comprar es mejor: ¿comprar o alquilar?.
¿Hasta qué edad dan hipotecas los bancos?
La ley no fija un límite, pero la mayoría de bancos exige terminar de pagar hacia los 70-75 años, y algunos llegan a 80.
¿Me pueden dar una hipoteca con 55 años?
Sí, normalmente a unos 15-20 años de plazo. La cuota será más alta, así que tus ingresos tienen que permitirla.
¿Tienen en cuenta la pensión para la hipoteca?
Sí. Si la hipoteca dura más allá de tu jubilación, el banco valorará tu pensión prevista para comprobar que podrás seguir pagando.
¿Puede ayudar un cotitular más joven?
Sí. Suma ingresos y, en algunos bancos, permite calcular el plazo con la edad del titular más joven.
¿Es obligatorio el seguro de vida a partir de los 50?
No por ley. Algunos bancos lo piden para bonificar el tipo y, con más edad, es más caro: compara lo que cuesta con lo que ahorras.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículo 11: evaluación de la solvencia durante la vida del préstamo
- Sede de la Seguridad Social: simulador e informe de pensión
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.