«Hipoteca 100 %» suele entenderse como «comprar sin ahorros», y no es así: el banco financia el precio, no el ITP, la notaría o el registro. Lo que sí hace es ahorrarte años de ahorro para la entrada. Aquí tienes cada vía, lo que cuesta y sus riesgos.
Por qué los bancos prestan normalmente el 80 %
El 20 % que pones tú es el colchón del banco: si dejas de pagar y la vivienda se vende por menos de lo que vale, ese margen cubre la diferencia. Por eso los bancos y la normativa de solvencia penalizan prestar por encima del 80 % del valor en vivienda habitual, y lo hacen solo cuando tienen otra garantía o un motivo para asumir más riesgo.
Las cuatro vías para financiar el 100 %
1. Aval ICO para jóvenes y familias
El Estado avala hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación energética D o mejor) para que el banco financie hasta el 100 % de la primera vivienda de menores de 35 años y familias con hijos menores. Tiene límites de ingresos, patrimonio y precio, y se puede pedir hasta el 31 de diciembre de 2027. Es la vía más accesible hoy: todo sobre el aval ICO.
2. Pisos de bancos y de sus inmobiliarias
Los bancos tienen viviendas procedentes de impagos que quieren vender, y para facilitarlo a veces financian el 90 % o el 100 % del precio. Suelen ser precios ajustados, pero conviene revisar bien el estado de la vivienda y las condiciones del préstamo: a veces el tipo es peor.
3. Doble garantía
Además de la vivienda que compras, se hipoteca otra, normalmente la de tus padres, por la parte que supera el 80 %. Funciona, pero pone en riesgo esa segunda vivienda si no pagas. Si lo haces, la garantía adicional debe limitarse a una cantidad concreta, no a toda la deuda, y conviene pactar que se libere cuando hayas devuelto lo que excedía del 80 %.
4. Perfiles muy solventes
Con ingresos altos y estables (por ejemplo, funcionarios o profesionales con antigüedad) y una cuota muy por debajo del 30 % de los ingresos, algunos bancos financian hasta el 90 % o el 95 %. Es poco habitual y suele pasar por la tasación: si la tasación sale por encima del precio, el 80 % de la tasación puede cubrir una parte mayor del precio.
Cuánto necesitas igualmente
Piso usado de 200.000 € como vivienda habitual, en una comunidad con ITP del 7 %:
| Hipoteca 80 % | Hipoteca 100 % | |
|---|---|---|
| Hipoteca | 160.000 € | 200.000 € |
| Entrada | 40.000 € | 0 € |
| Impuestos y gastos | unos 16.000 € | unos 16.000 € |
| Ahorro necesario | 56.000 € | 16.000 € |
| Cuota (30 años al 2,75 %) | 653 € | 816 € |
| Ingresos netos necesarios (cuota al 35 %) | 1.866 € | 2.333 € |
| Intereses totales | 75.147 € | 93.934 € |
Financiar el 100 % te exige más ingresos y te cuesta unos 18.800 € más en intereses. A cambio, puedes comprar años antes.
Riesgos que tienes que conocer
- Debes más de lo que vale la casa al principio: con los gastos pagados, si tienes que vender en los primeros años puedes no cubrir la deuda.
- Cuota más alta: menos margen si suben otros gastos o el euríbor, si eliges variable.
- Sin colchón: si todos tus ahorros se van en los impuestos, cualquier imprevisto el primer año se complica. Guarda algo.
Lo que no funciona
- Pedir un préstamo personal para la entrada: el banco lo verá en la CIRBE y lo más probable es que deniegue la hipoteca.
- Inflar el precio en la escritura para que el 80 % cubra más: es ilegal, pagas más impuestos y la tasación lo detecta.
Hipoteca al 100 % o seguir de alquiler: la comparación
Si pagas un alquiler parecido a la cuota que tendrías, comprar con financiación total puede tener sentido. Ejemplo: piso de 200.000 €, alquiler actual de 850 € al mes:
| Seguir de alquiler | Comprar al 100 % | |
|---|---|---|
| Pago mensual | 850 € (sube con el IPC o el índice de tu contrato) | 816 € de cuota fija + unos 150 € de IBI, comunidad y seguros |
| Dinero inicial | Fianza (1-2 meses) | unos 16.000 € de impuestos y gastos |
| Capital que acumulas en 10 años | 0 € | unos 50.000 € de deuda devuelta |
| Flexibilidad para mudarte | Alta | Baja: vender tiene costes |
Comprar al 100 % compensa si piensas quedarte muchos años y la cuota más los gastos de la vivienda caben en tu presupuesto con margen. Si podrías mudarte en pocos años, el alquiler suele ser mejor: los gastos de compra y venta se comen el ahorro.
Por qué la tasación es aún más importante al 100 %
Con financiación total, el banco suele calcular el 100 % sobre el menor entre precio y tasación. Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú, y ya no tienes la entrada como colchón. Pide la tasación lo antes posible y, si puedes, antes de firmar las arras. Ver la tasación.
Cómo mejorar tus opciones de conseguirla
- Cuota baja respecto a tus ingresos: por debajo del 30 % es mucho más fácil.
- Estabilidad: contrato indefinido con antigüedad o funcionario.
- Cero deudas y un historial limpio en la CIRBE.
- Vivienda eficiente: con calificación energética D o mejor, el aval ICO cubre el 25 % en lugar del 20 %, y algunos bancos financian más.
- Precio moderado dentro de los límites del aval de tu comunidad.
Lo que nunca debes hacer para financiar el 100 %
- Pedir préstamos personales para la entrada o los gastos: suben tu endeudamiento y pueden hacer que te deniegen la hipoteca.
- Escriturar por encima del precio real: pagas más impuestos, es ilegal y la tasación no lo acompañará.
- Usar «hipotecas puente» de financieras no bancarias con tipos muy altos para completar la entrada.
Calcula cuánto necesitas con hipoteca al 100 %
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
En la calculadora completa marca «Aval ICO» para ver la financiación al 100 %.
¿Se puede conseguir una hipoteca del 100 % en 2026?
Sí, sobre todo con el aval ICO para menores de 35 años y familias con hijos, en pisos de bancos, con doble garantía o con un perfil muy solvente. Los impuestos y gastos siguen saliendo de tus ahorros.
¿Puedo comprar una casa sin ahorros?
Prácticamente no. Incluso con una hipoteca del 100 % necesitas entre el 7 % y el 12 % del precio para impuestos, notaría, registro y tasación.
¿Qué es la doble garantía?
Hipotecar, además de la vivienda que compras, otra vivienda, normalmente de un familiar, para cubrir la parte que supera el 80 %. Si no pagas, el banco puede ir contra las dos.
¿Es más cara una hipoteca al 100 %?
Pagas más intereses porque pides más dinero, y algunos bancos aplican un tipo algo mayor. Compara siempre la TAE con la de una hipoteca al 80 %.
¿Qué banco da hipotecas al 100 %?
Sobre todo los adheridos al aval ICO, que son casi 70, y algunos con productos para jóvenes o para sus propios pisos. Lo comparamos en bancos con aval ICO.
¿Me conviene comprar al 100 % o seguir de alquiler?
Si vas a quedarte muchos años y la cuota más los gastos caben con margen en tu presupuesto, comprar suele compensar. Si puedes mudarte pronto, el alquiler es más flexible.
Fuentes y referencias
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.