La vivienda protegida es una de las vías más asequibles para comprar, sobre todo para jóvenes y familias con ingresos medios. Pero no es una vivienda cualquiera más barata: viene con requisitos para comprarla y con obligaciones durante años. Te explicamos cómo funciona y qué preguntar antes de dar el paso.
Qué es una vivienda protegida
Es una vivienda que la Administración califica como protegida porque se construye o rehabilita con algún tipo de ayuda o en suelo reservado para ello. A cambio:
- Su precio de venta y de alquiler está limitado.
- Solo pueden comprarla personas que cumplen ciertos requisitos.
- Tiene restricciones de uso y de venta durante el periodo de protección.
Cada comunidad autónoma la regula a su manera y usa sus propios nombres: vivienda de protección oficial (VPO), vivienda de protección pública (VPP), de precio tasado, de régimen general, de régimen especial… La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda establece además que la vivienda protegida que se construya en suelo de reserva tenga protección permanente, y que en los demás casos el periodo sea largo.
Requisitos habituales para comprarla
- Ingresos máximos de la unidad familiar, expresados en veces el IPREM (el indicador público de renta). Algunas modalidades también exigen unos ingresos mínimos.
- No tener otra vivienda en propiedad, o tenerla en condiciones que no permitan usarla.
- Destinarla a residencia habitual y permanente: no puede ser segunda vivienda ni estar vacía.
- Inscripción en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu comunidad o municipio, en muchos casos.
- A veces, empadronamiento previo en el municipio durante un tiempo.
Antes de buscar, consulta la web de vivienda de tu comunidad o de tu ayuntamiento: ahí están los límites de ingresos vigentes y cómo inscribirse.
Cómo se adjudican
- Promociones nuevas: muchas se adjudican por sorteo o por baremo entre los inscritos en el registro de demandantes.
- Segunda mano: se pueden comprar a un particular, pero el precio no puede superar el máximo legal y suele hacer falta un visado o autorización de la Administración. En algunas comunidades, la Administración tiene derecho de tanteo y retracto: puede quedarse la vivienda al mismo precio.
Cuidado con los pagos «en negro»
En la compra de vivienda protegida de segunda mano, a veces el vendedor pide una cantidad por encima del precio máximo legal fuera de la escritura. Es ilegal, puede suponer sanciones para las dos partes y la pérdida de la vivienda, y ese dinero no lo recuperas. Paga solo el precio legal y siempre en la escritura.
Impuestos y financiación
- Vivienda nueva: IVA del 4 % en las viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública; en las demás, el 10 % habitual de la vivienda nueva.
- Segunda mano: ITP de tu comunidad. Varias comunidades tienen tipos reducidos para vivienda protegida: compruébalo en la página de tu comunidad.
- Hipoteca: se pide como cualquier otra. Al ser más barata, la entrada y la cuota son menores. Compara ofertas con nuestras comparativas.
- Aval ICO: también se puede usar si cumples sus requisitos: el aval ICO para jóvenes y familias.
Las limitaciones después de comprar
| Quieres… | Qué suele exigirse |
|---|---|
| Vender | Precio máximo legal, autorización y, a veces, que hayan pasado unos años; posible derecho de tanteo de la Administración |
| Alquilar | Renta máxima y autorización, o solo en casos justificados |
| Dejarla vacía o como segunda residencia | No permitido: debe ser tu residencia habitual |
| Descalificarla (que deje de ser protegida) | Solo cuando la normativa lo permite, a veces devolviendo ayudas |
Incumplir estas condiciones puede suponer multas y la obligación de devolver las ayudas. Todas estas limitaciones aparecen en la nota simple del Registro: cómo leer la nota simple.
¿Te conviene?
- Sí, si cumples los requisitos, piensas vivir en ella muchos años y el precio es claramente inferior al de mercado en tu zona.
- Piénsalo si crees que podrías mudarte o venderla pronto: las limitaciones de venta y precio pueden impedirte recuperar lo invertido o ganar con ella.
¿Qué requisitos hay para comprar una vivienda protegida?
Normalmente, ingresos dentro de unos límites en veces el IPREM, no tener otra vivienda, destinarla a residencia habitual y estar inscrito en el registro de demandantes de tu comunidad. Cada comunidad fija los suyos.
¿Se puede vender una vivienda protegida?
Sí, pero con condiciones: precio máximo legal, autorización de la Administración y, en algunos casos, un plazo mínimo o derecho de tanteo de la Administración.
¿Qué IVA tiene una vivienda protegida nueva?
El 4 % en las de régimen especial o promoción pública, y el 10 % en las demás.
¿Puedo comprar una VPO de segunda mano?
Sí, si cumples los requisitos y pagas como máximo el precio legal. Suele hacer falta una autorización o visado de la Administración.
¿Puedo alquilar mi vivienda protegida?
Solo en los casos y con la renta máxima que permita tu comunidad, normalmente con autorización previa.
Fuentes y referencias
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (régimen de la vivienda protegida)
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91 (tipo superreducido de la vivienda protegida)
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.