Comprar en pareja permite sumar ingresos y ahorros, y es la forma más habitual de acceder a una vivienda. Pero mezcla dos relaciones: la vuestra con el banco y la vuestra entre vosotros. Conviene dejar las dos claras antes de firmar.
Titulares de la hipoteca y propietarios de la vivienda
- Titulares de la hipoteca: quienes firman el préstamo. Normalmente responden de forma solidaria: el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera.
- Propietarios de la vivienda: quienes aparecen como compradores en la escritura, con el porcentaje que se indique (50 %-50 %, 70 %-30 %…).
Pueden no coincidir: el banco puede exigir que los dos firméis la hipoteca aunque la casa sea solo de uno, porque necesita los dos sueldos. Si es así, quien firma sin ser propietario asume una deuda por una casa que no es suya: dejadlo por escrito.
Cómo se reparte la propiedad
Si estáis casados en gananciales
Lo que compráis durante el matrimonio con dinero común es de los dos al 50 %, aunque uno haya aportado más. Si uno pone dinero privativo (de antes del matrimonio o heredado), puede hacerlo constar en la escritura para recuperarlo en caso de separación.
Si estáis casados en separación de bienes o no estáis casados
La vivienda es de cada uno en el porcentaje que figure en la escritura. Lo lógico es que refleje lo que aporta cada uno a la entrada y a las cuotas. Si uno aporta más entrada, se puede reflejar con un porcentaje mayor o con un documento privado de reconocimiento de deuda entre vosotros.
Ventajas de comprar en pareja
- Más capacidad: el banco suma los ingresos netos de los dos. Con 1.500 € cada uno, la hipoteca posible pasa de unos 128.600 € a unos 257.200 € a 30 años. Tablas en cuánta hipoteca puedo pedir.
- Más ahorro para la entrada y los gastos.
- Un perfil complementa al otro: un contrato indefinido compensa uno temporal.
Ojo con los límites que dependen de la edad, como el aval ICO por ser menor de 35 años: si os acogéis por edad, los dos tenéis que cumplirlo.
Qué pasa si os separáis
La separación no cambia la hipoteca: los dos seguís siendo deudores hasta que se resuelva. Las opciones:
- Vender la vivienda y cancelar la hipoteca con el dinero de la venta. Lo que sobre se reparte según la propiedad. Ver vender un piso con hipoteca.
- Uno se queda la vivienda y compra la parte del otro. Se hace con una extinción de condominio (o la liquidación de la sociedad de gananciales si estáis casados). Para que el que sale quede libre de la deuda, el banco tiene que aceptar que el que se queda asuma la hipoteca solo, con sus ingresos.
- Seguir los dos como titulares y repartir las cuotas, por ejemplo alquilando la vivienda. Posible, pero mantiene la dependencia económica.
Impuestos y costes de quedarse con la vivienda
- Si estáis casados y la adjudicación se hace al liquidar el régimen económico por divorcio, está exenta de ITP y AJD.
- Si no estáis casados, la extinción de condominio paga AJD (entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad) sobre la parte que adquieres, no ITP, siempre que la vivienda no se pueda dividir.
- Además, notaría y registro, y los gastos de cambiar la hipoteca si el banco libera a un titular. Quien sale puede tener que tributar en el IRPF si recibe más de lo que pagó por su parte.
Antes de firmar: tres acuerdos por escrito
- Porcentajes de propiedad según lo que aporta cada uno.
- Quién paga qué cada mes: cuota, IBI, comunidad y seguros.
- Qué pasa si os separáis: plazo para decidir, quién tiene preferencia para quedarse la vivienda y cómo se valora.
Un pacto sencillo ante notario o un documento privado firmado ahorra muchos conflictos.
Ejemplo: aportaciones distintas
Carla y Miguel, pareja sin casar, compran un piso de 220.000 €. Carla aporta 45.000 € de ahorros y Miguel 15.000 €. La hipoteca es de 176.000 € y la pagarán a medias.
- Opción 1: propiedad al 50 %. Sencillo, pero si se separan, Miguel tendría la mitad de un piso al que aportó menos.
- Opción 2: propiedad proporcional. Sumando lo que aporta cada uno de entrada (45.000 € y 15.000 €) y la mitad de la hipoteca cada uno (88.000 €), la propiedad quedaría en torno al 56 % para Carla y el 44 % para Miguel.
- Opción 3: 50 % y reconocimiento de deuda. Escrituran al 50 % y firman un documento en el que Miguel reconoce que Carla aportó 30.000 € más, a devolver si venden o se separan.
No hay una opción correcta: la importante es decidirla antes de firmar y dejarla por escrito.
Casados: gananciales o separación de bienes
| Gananciales | Separación de bienes | |
|---|---|---|
| De quién es la vivienda | De los dos al 50 %, si se paga con dinero común | Según los porcentajes de la escritura |
| Dinero privativo en la entrada | Se puede reconocer en la escritura para recuperarlo | Se refleja en el porcentaje de cada uno |
| Si os divorciáis | Se liquida la sociedad de gananciales | Se divide la comunidad de bienes (extinción de condominio) |
| Impuestos al adjudicarla a uno | Exenta de ITP y AJD al liquidar la sociedad | Normalmente AJD como extinción de condominio; consulta tu caso |
Si uno de los dos tiene deudas o un mal historial
El banco analiza a los dos titulares. Una deuda impagada de uno puede hacer que denieguen la hipoteca de ambos. Si es el caso, resolvedlo antes: liquidar la deuda, corregir la CIRBE o, si no es posible, que la hipoteca la pida solo el otro (si sus ingresos bastan). Ver la CIRBE y los ficheros de morosos.
El seguro de vida en pareja
Si contratáis seguro de vida, podéis asegurar a cada uno por el 50 % de la deuda o a los dos por el 100 %. Con el 100 %, si fallece uno, el otro queda sin deuda; con el 50 %, se cancela la mitad. El 100 % cuesta aproximadamente el doble, pero protege mucho más si dependéis de los dos sueldos. Ver seguros de la hipoteca.
Si uno de los dos fallece
La parte de la vivienda del fallecido pasa a sus herederos (que pueden no ser su pareja si no estabais casados y no hay testamento), y la deuda hipotecaria también. El otro titular sigue respondiendo de toda la deuda. Por eso, en parejas no casadas, conviene hacer testamento y valorar el seguro de vida.
Calcula vuestra hipoteca sumando ingresos
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
Si firmamos la hipoteca los dos, ¿cada uno debe la mitad?
No. Normalmente respondéis de forma solidaria: el banco puede reclamar toda la deuda a cualquiera de los dos, aunque luego entre vosotros os la repartáis.
¿Puede uno ser titular de la hipoteca y no propietario?
Sí, y es frecuente cuando el banco necesita los dos sueldos. Quien firma sin ser propietario asume la deuda sin tener la vivienda: conviene dejarlo documentado.
¿Cómo quito a mi expareja de la hipoteca?
Con una novación en la que el banco acepte que tú asumas la deuda en solitario. El banco estudiará si puedes pagarla con tus ingresos; si no, puede negarse.
¿Cuánto cuesta quedarse con la parte de la casa de mi pareja?
Si estáis casados y es por divorcio, la adjudicación está exenta de ITP y AJD. Si no, la extinción de condominio paga AJD sobre la parte que adquieres. Súmale notaría, registro y los gastos de cambiar la hipoteca.
¿Puedo poner la casa al 50 % si he aportado más?
Sí, pero conviene dejar constancia de tu aportación extra, por ejemplo con un reconocimiento de deuda firmado, para recuperarla si os separáis.
¿Qué pasa con la hipoteca si fallece mi pareja?
Si había seguro de vida, cubre la parte asegurada. Si no, sus herederos heredan su parte de la vivienda y de la deuda, y tú sigues respondiendo de toda la hipoteca.
Fuentes y referencias
- Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD (artículo 45)
- Código Civil: sociedad de gananciales y comunidad de bienes
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.