Comprar un piso para reformar puede salir más barato que uno listo para entrar, y permite dejarlo a tu gusto. Pero hay que financiar dos cosas a la vez, y el banco no siempre presta para la segunda. Te explicamos las opciones, cuánto cuesta cada una y cómo planificarlo.
El problema: el banco presta sobre lo que vale hoy
Una hipoteca normal se calcula sobre el menor entre el precio y la tasación de la vivienda tal como está. Si compras un piso para reformar por 160.000 €, el banco te prestará hasta el 80 % de esa cifra. La reforma, en principio, queda fuera.
Las tres formas de financiarlo
| Opción | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|
| Hipoteca con la reforma incluida | Tipo de hipoteca y plazo largo para todo | Pocos bancos la ofrecen; exigen proyecto, presupuesto y tasación «tras la reforma»; el dinero de la obra se entrega por fases |
| Hipoteca + préstamo personal | Fácil de conseguir si tienes buen perfil | Interés más alto y plazo corto: cuota mensual mayor; suma deuda a tu endeudamiento |
| Hipoteca + ahorros | La opción más barata | Necesitas mucho ahorro: entrada, gastos de compra y reforma |
Cómo funciona la hipoteca con reforma
- Presentas un presupuesto detallado y, si la obra lo requiere, el proyecto y la licencia o declaración responsable.
- La tasadora valora la vivienda en dos momentos: como está y como quedará tras la reforma.
- El banco entrega el dinero de la compra en la firma y el de la reforma por partes, a medida que se justifica la obra (facturas o certificaciones).
- Pregunta si hay comisiones por cada entrega y qué pasa si la obra se retrasa o cuesta más.
Cuánto necesitas: ejemplo
Piso de 160.000 € con una reforma de 40.000 € (cocina, baño, ventanas e instalaciones), en una comunidad con ITP del 7 % (ejemplo):
| Concepto | Hipoteca normal + ahorros | Hipoteca con reforma (80 % de 200.000 €) |
|---|---|---|
| Precio | 160.000 € | 160.000 € |
| Reforma | 40.000 € | 40.000 € |
| Hipoteca | 128.000 € | 160.000 € |
| ITP (7 % de 160.000 €) y otros gastos (aprox.) | 13.700 € | 13.700 € |
| Ahorro necesario | 85.700 € | 53.700 € |
La hipoteca con reforma reduce mucho el ahorro necesario, pero solo si el banco acepta tasar la vivienda reformada en 200.000 € o más. Calcula tus impuestos exactos con la calculadora de gastos de compra.
El IVA de la reforma: 10 % o 21 %
Las obras de renovación o reparación de tu vivienda pueden llevar un IVA reducido del 10 % en lugar del 21 % si se cumplen los requisitos de la ley del IVA: que la vivienda sea de uso particular, que la obra la contrates tú directamente, que tenga al menos dos años desde su construcción o última rehabilitación y que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % del total. Pide a la empresa que lo aplique si cumples: en una reforma de 40.000 € (sin IVA) son 4.400 € de diferencia.
Antes de comprar un piso para reformar
- Visita con un profesional (arquitecto, aparejador o una empresa de reformas de confianza) y pide un presupuesto por escrito antes de firmar las arras.
- Revisa el edificio: una reforma interior no arregla una fachada, un tejado o un ascensor pendientes. Pregunta por derramas.
- Consulta la licencia que necesitarás en tu ayuntamiento: no es lo mismo cambiar el suelo que mover tabiques o tocar instalaciones.
- Añade un 10-15 % de imprevistos al presupuesto: en pisos antiguos casi siempre aparecen.
- Cuenta con el tiempo de obra: mientras reformas, probablemente sigas pagando alquiler y ya la hipoteca.
- Mira el certificado energético: te dirá qué mejoras subirían la letra y pueden tener ayudas: el certificado energético.
Comparar con un piso reformado
Haz la cuenta completa: precio + reforma + imprevistos + meses pagando doble vivienda, frente al precio de un piso parecido ya reformado. A veces el ahorro existe; otras, el piso «barato» acaba costando lo mismo y con meses de obra. Y recuerda que el ITP se paga sobre el precio de compra (o el valor de referencia del Catastro, si es mayor), no sobre el valor tras la reforma: el valor de referencia.
¿Puedo incluir la reforma en la hipoteca?
Algunos bancos lo permiten, tasando la vivienda como quedará tras la obra y entregando el dinero de la reforma por fases. Exigen presupuesto detallado y, si hace falta, proyecto y licencia.
¿Qué IVA tiene la reforma de una vivienda?
El 10 % en obras de renovación o reparación de vivienda particular que cumplan los requisitos (contratadas por ti, vivienda de más de dos años y materiales que no superen el 40 % del total). Si no, el 21 %.
¿Es mejor un préstamo personal o ampliar la hipoteca para la reforma?
El préstamo personal es más fácil y rápido, pero más caro y a menos plazo. Incluir la reforma en la hipoteca sale más barato si el banco lo acepta.
¿Cuánto dinero necesito para comprar y reformar un piso?
Con una hipoteca normal: el 20 % del precio, los impuestos y gastos de compra y toda la reforma. Con una hipoteca que incluya la reforma, bastante menos.
¿El ITP se paga sobre el precio o sobre el valor reformado?
Sobre el precio de compra o el valor de referencia del Catastro, el mayor. La reforma no cambia el ITP.
Fuentes y referencias
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º (obras de renovación y reparación de viviendas)
- Orden ECO/805/2003: tasación de viviendas en rehabilitación
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.