La obra nueva tiene ventajas claras: vivienda a estrenar, más eficiente, con garantías del constructor y la posibilidad de elegir acabados. Pero pagas antes de que exista, y la entrega puede retrasarse meses. Esta guía te explica cómo funciona, qué te protege y qué comprobar en cada fase.
Cómo se paga una vivienda sobre plano
Cada promotora fija su calendario, pero lo habitual es repartir el precio así:
| Momento | Qué se paga (habitual) | Con qué dinero |
|---|---|---|
| Reserva | Una cantidad fija pequeña | Ahorros |
| Contrato privado de compraventa | Alrededor del 10 % del precio, más IVA | Ahorros |
| Durante la obra | Otro 10 % aproximadamente, en cuotas mensuales o por hitos, más IVA | Ahorros |
| Entrega de llaves (escritura) | El resto, más IVA, y el AJD | Hipoteca y ahorros |
Es decir, antes de la entrega habrás adelantado en torno al 20 % del precio más su IVA, que es justo la parte que el banco no financia. Encaja con lo que necesitas ahorrar en cualquier compra: cuánto dinero hay que ahorrar.
Lo que te protege: aval o seguro y cuenta especial
La Ley de Ordenación de la Edificación (disposición adicional primera, en la redacción de 2015) obliga al promotor que cobra cantidades antes de terminar la vivienda a:
- Garantizar la devolución de todo lo que entregues, más los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval solidario de un banco o aseguradora autorizados. Debe darte un certificado o aval individual, a tu nombre.
- Cobrar a través de una cuenta especial en una entidad de crédito, separada del resto de su dinero, que solo puede usar para esa promoción.
Esta obligación existe desde que el promotor tiene la licencia de obras. La garantía se ejecuta si la obra no empieza o no termina en el plazo pactado, o si no se obtiene la licencia de primera ocupación (o el documento equivalente de tu comunidad). En esos casos puedes resolver el contrato y recuperar lo pagado con intereses.
Los tribunales han reforzado esta protección: el Tribunal Supremo ha declarado que el banco que recibe los pagos de los compradores sin exigir al promotor la garantía también puede tener que responder.
Qué comprobar antes de pagar nada
- Licencia de obras concedida (pide número y fecha). Si aún no la hay, la reserva debería ser pequeña y reembolsable.
- Aval o seguro individual a tu nombre por cada cantidad que entregues, o el compromiso escrito de entregártelo con el primer pago.
- Número de la cuenta especial en la que debes ingresar, que debe constar en el contrato.
- Nota simple del solar: que la promotora es la propietaria del terreno y qué cargas tiene (normalmente, el préstamo promotor): cómo leer la nota simple.
- Memoria de calidades y planos firmados como anexo del contrato. Lo que no esté por escrito, no es exigible.
- Plazo de entrega con fecha concreta y qué pasa si se incumple (penalización o derecho a resolver).
- Precio cerrado, con el IVA aparte y claro, y sin revisiones posteriores.
Los impuestos de la obra nueva
| Impuesto | Tipo | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| IVA | 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) | Con cada pago a cuenta y en la escritura |
| AJD (actos jurídicos documentados) | Lo fija cada comunidad: con carácter general, del 0,5 % al 1,5 % | Al firmar la escritura |
| IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla | En lugar del IVA | Igual que el IVA |
No pagas ITP: ese impuesto es para la vivienda usada. Puedes ver el AJD exacto de tu comunidad y calcularlo todo en la calculadora de gastos de compra o en la página de tu comunidad autónoma.
La hipoteca en obra nueva
La promotora suele tener un préstamo promotor sobre el edificio, y te ofrecerá subrogarte en su parte: quedarte con esa hipoteca en la escritura. No estás obligado:
- Compara sus condiciones con otras ofertas como harías con cualquier hipoteca. La subrogación también exige que te entreguen la FEIN y respetar el plazo de 10 días: la FEIN y la FiAE.
- Si eliges otro banco, el promotor cancela su parte del préstamo en la firma. Pregunta si te cobra algún gasto por no subrogarte y que conste en el contrato.
- La tasación se hace sobre la vivienda terminada, y a veces se actualiza al final.
Ojo con el tiempo: si la obra dura dos años, tus ingresos y los tipos de interés pueden cambiar. Una preaprobación al firmar el contrato no garantiza la hipoteca en la entrega.
La entrega de llaves
- Certificado final de obra y licencia de primera ocupación (o declaración responsable, según la comunidad): sin ellos no hay entrega ni suministros definitivos.
- Visita previa a la vivienda terminada: revisa acabados, puertas, ventanas, humedades, instalaciones y lo que diga la memoria de calidades. Anota los defectos en una lista de repasos firmada por la promotora.
- Escritura e hipoteca en la notaría: pagas el resto del precio y el IVA, y el AJD.
- Recibes el libro del edificio con los planos, garantías e instrucciones de uso.
Las garantías después de entrar
La Ley de Ordenación de la Edificación fija desde la recepción de la obra:
| Plazo | Qué cubre |
|---|---|
| 10 años | Daños en la estructura (cimientos, pilares, vigas) que comprometan la estabilidad. Cubiertos además por el seguro decenal obligatorio. |
| 3 años | Defectos que afecten a la habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones. |
| 1 año | Defectos de acabado o terminación, a cargo del constructor. |
Reclama siempre por escrito a la promotora en cuanto detectes el defecto y guarda fotos y fechas.
Ventajas e inconvenientes
| Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|
| Vivienda nueva, eficiente y con garantías legales | Pagas por algo que aún no existe y puede retrasarse |
| Pagos repartidos durante la obra | IVA del 10 % más AJD: en muchas comunidades más que el ITP de una usada |
| Puedes elegir algunos acabados | Tu situación o los tipos pueden cambiar antes de la hipoteca |
| Menos reparaciones los primeros años | Precio por m² normalmente más alto |
¿Qué garantía tengo si compro sobre plano?
El promotor debe garantizar la devolución de lo que pagas, más los intereses legales, con un aval o un seguro a tu nombre, y cobrar en una cuenta especial. Se ejecuta si la obra no empieza, no se termina a tiempo o no obtiene la licencia de primera ocupación.
¿Qué impuestos se pagan en una vivienda nueva?
IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) y AJD al firmar la escritura, cuyo tipo fija cada comunidad. En Canarias se paga IGIC y en Ceuta y Melilla IPSI en lugar de IVA. No se paga ITP.
¿Estoy obligado a subrogarme en la hipoteca del promotor?
No. Puedes elegir cualquier banco. Compara condiciones y comprueba si el contrato prevé algún coste por no subrogarte.
¿Cuánto hay que pagar antes de la entrega?
Lo habitual es en torno al 20 % del precio más su IVA, repartido entre la firma del contrato y la obra. El resto se paga en la escritura, normalmente con la hipoteca.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
Depende del contrato. Si se supera el plazo pactado, puedes resolver el contrato y recuperar lo pagado con intereses a través del aval o el seguro, o aceptar una nueva fecha.
¿Cuánto duran las garantías de una vivienda nueva?
Diez años para la estructura, tres para defectos de habitabilidad y uno para los acabados, desde la recepción de la obra.
Fuentes y referencias
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: artículo 17 y disposición adicional primera
- Ley 20/2015: nueva redacción de las garantías de las cantidades anticipadas
- Ley 37/1992 del IVA, artículo 91 (tipo reducido de las viviendas)
- Ley 5/2019: la subrogación en el préstamo promotor también exige FEIN
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.