Es la pregunta que más frena a quien quiere comprar, y la respuesta corta suele estar mal contada: «necesitas el 20 %». No es verdad. El 20 % es solo la parte del precio que el banco no presta. Encima van los impuestos y los gastos, que casi nunca se financian, y que en algunas comunidades son la mitad de lo que tienes que ahorrar para la entrada.
De dónde sale la cifra
Los bancos prestan como mucho el 80 % del precio de compra o del valor de tasación, el menor de los dos, cuando es tu vivienda habitual. Si es una segunda vivienda, lo normal es el 70 %. Lo que no presta el banco lo pones tú, y a eso se suma todo lo que cuesta comprar:
- Entrada: el 20 % del precio (el 30 % si es segunda vivienda).
- Impuesto de la compra: ITP del 6 % al 10 % en vivienda usada según la comunidad, o IVA del 10 % más AJD en vivienda nueva.
- Notaría, registro, gestoría y tasación: entre 1.500 € y 2.300 € para precios habituales.
La fórmula queda así: ahorro necesario = 20 % del precio + impuesto + unos 2.000 € de gastos. Te lo explicamos partida a partida en los gastos de compra de una vivienda.
Cuánto necesitas según el precio del piso
Ahorro total para una vivienda usada, como vivienda habitual, según el tipo de ITP de tu comunidad. Incluye la entrada del 20 %, el impuesto y unos gastos medios de notaría, registro, gestoría y tasación:
| Precio | Entrada (20 %) | ITP 6 % | ITP 7 % | ITP 8 % | ITP 10 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 40.700 € | 42.200 € | 43.700 € | 46.700 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 53.800 € | 55.800 € | 57.800 € | 61.800 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 66.900 € | 69.400 € | 71.900 € | 76.900 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 79.900 € | 82.900 € | 85.900 € | 91.900 € |
El 6 % es el de Madrid, el 7 % el de Andalucía y La Rioja, el 8 % el de Galicia, Asturias o Aragón en su primer tramo, y el 10 % el de Cataluña. Las rebajas por edad, familia numerosa o discapacidad pueden bajar mucho estas cifras: consulta la de tu comunidad en impuestos por comunidad.
Si la vivienda es nueva
La vivienda nueva necesita más ahorro. Un piso nuevo de 200.000 € paga 20.000 € de IVA y, en una comunidad con AJD del 1,5 %, otros 3.000 €. Con la entrada y los gastos, el ahorro necesario sube a unos 64.800 €, un 32 % del precio. Y si compras sobre plano, el promotor te irá pidiendo pagos a cuenta (con su IVA) durante la obra, antes de que el banco ponga un euro.
Ejemplo: piso usado de 200.000 € en tres comunidades
| Madrid | Andalucía | Cataluña | |
|---|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € | 40.000 € | 40.000 € |
| ITP | 10.800 € | 14.000 € | 20.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | 1.380 – 2.290 € | 1.380 – 2.290 € | 1.380 – 2.290 € |
| Ahorro necesario | 52.200 – 53.100 € | 55.400 – 56.300 € | 61.400 – 62.300 € |
| % del precio | 26,5 % | 28 % | 31 % |
En Madrid el ITP es del 5,4 % porque el piso no pasa de 250.000 € y se aplica la bonificación por vivienda habitual. Son 9.000 € de diferencia por el mismo piso solo por estar a un lado u otro del mapa.
Cuánto tardarás en ahorrarlo
Con el objetivo claro, la cuenta es sencilla. Estos son los años que tardas en reunir 55.000 €, lo que necesitas para un piso usado de 200.000 € en una comunidad con ITP del 7 %:
| Ahorro al mes | Años hasta 55.000 € |
|---|---|
| 400 € | 11 años y medio |
| 600 € | 7 años y medio |
| 800 € | 5 años y 9 meses |
| 1.000 € | 4 años y 7 meses |
| 1.500 € | 3 años y 1 mes |
Sin contar intereses. Si tienes el dinero en una cuenta remunerada o en letras del Tesoro el plazo se acorta algo, pero no lo pongas en productos con riesgo si vas a comprar en pocos años: no te puedes permitir que valga menos justo cuando lo necesitas.
Cómo comprar con menos ahorros
Aval ICO para jóvenes y familias con hijos
El Estado, a través del ICO, avala una parte del préstamo para que el banco financie hasta el 100 % del precio. Es para quienes tienen 35 años o menos al firmar y para familias con hijos menores a cargo, con un límite de ingresos, un patrimonio máximo de 150.000 € por comprador y un precio máximo de vivienda que depende de la comunidad. Se puede pedir hasta el 31 de diciembre de 2027. Con el aval solo tienes que ahorrar los impuestos y gastos: en el piso de 200.000 € en Andalucía, unos 16.000 € en lugar de 56.000 €.
Ojo: pagarás intereses sobre una hipoteca mayor y tu cuota tendrá que seguir por debajo del 30-35 % de tus ingresos. El aval no hace que te presten más de lo que puedes pagar, solo te ahorra la entrada.
Otras vías
- Pisos de bancos o de sus inmobiliarias: a veces financian más del 80 % para vender su propio inventario.
- Doble garantía: hipotecar también otra vivienda, normalmente la de tus padres, para cubrir la entrada. Funciona, pero pone en riesgo esa vivienda si no pagas, y debe quedar limitada a una parte del préstamo.
- Ayudas autonómicas: algunas comunidades tienen sus propios avales o ayudas a la entrada para jóvenes. Están en la página de tu comunidad.
- Una donación familiar: si tus padres te dan dinero para la entrada, paga Impuesto de Donaciones, con grandes rebajas en muchas comunidades cuando es para comprar la vivienda habitual. Debe hacerse ante notario para aplicarlas.
Lo que no debes hacer
- No te quedes a cero. Además de la entrada y los gastos, guarda un colchón de 3 a 6 meses de gastos: mudanza, muebles, un electrodoméstico que se rompe o la derrama de la comunidad llegan siempre el primer año.
- No pidas un préstamo personal para la entrada. El banco lo ve en la CIRBE, sube tu endeudamiento y es probable que te deniegue la hipoteca.
- No firmes arras sin tener la hipoteca preaprobada. Si el banco no te la da, puedes perder la señal.
Si es segunda vivienda o para invertir
Para una vivienda que no va a ser tu residencia habitual, los bancos suelen financiar como mucho el 70 %, y casi ninguna rebaja autonómica del ITP se aplica. Para un piso usado de 200.000 € en una comunidad con ITP del 8 %:
| Vivienda habitual | Segunda vivienda | |
|---|---|---|
| Hipoteca | 160.000 € (80 %) | 140.000 € (70 %) |
| Entrada | 40.000 € | 60.000 € |
| ITP (8 %) | 16.000 € | 16.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | unos 1.800 € | unos 1.800 € |
| Ahorro necesario | 57.800 € | 77.800 € |
Casi un 40 % del precio. Si además vas a alquilarla, deja margen para los meses vacía y las reparaciones.
Si compráis en pareja
Al comprar dos, sumáis ahorros, pero también conviene dejar claro cuánto pone cada uno. Si uno aporta 40.000 € y el otro 15.000 €, podéis reflejarlo en los porcentajes de propiedad de la escritura o en un documento entre vosotros. Lo explicamos en hipoteca en pareja. Además, con dos sueldos el banco os prestará más, así que el límite suele ser el ahorro y no los ingresos.
Dónde guardar el dinero mientras ahorras
Si piensas comprar en uno a tres años, el objetivo no es ganar mucho, sino no perder:
- Cuenta remunerada: liquidez total y rentabilidad modesta. Ideal para el dinero que puedes necesitar en cualquier momento.
- Depósitos a plazo: algo más de rentabilidad si sabes que no tocarás el dinero en 6 o 12 meses.
- Letras del Tesoro: deuda pública a corto plazo, sin comisiones si las compras directamente en el Tesoro.
- Fondos monetarios: rentabilidad ligada a los tipos de interés y poco riesgo.
Evita la bolsa o las criptomonedas para el dinero de la entrada si vas a comprar en menos de cinco años: una caída justo antes de firmar puede retrasarte años.
Un plan de ahorro con números
Ejemplo: Marta, 29 años, cobra 1.900 € netos y quiere comprar un piso de unos 180.000 € en Andalucía. Necesita la entrada del 20 % (36.000 €), el ITP (al 7 % son 12.600 €; menos si cumple los requisitos de alguna rebaja autonómica) y unos 1.800 € de gastos: unos 50.400 € en el peor caso.
- Ya tiene 18.000 € ahorrados. Le faltan 32.400 €.
- Ahorrando 700 € al mes, tarda unos 46 meses, casi cuatro años.
- Con el aval ICO, solo necesitaría los impuestos y gastos: con lo que ya tiene, podría comprar ahora, siempre que el banco apruebe una hipoteca de 180.000 € (cuota de unos 735 € a 30 años al 2,75 %, el 39 % de sus ingresos: demasiado, porque supera el 35 %).
- Conclusión: con aval ICO le convendría un piso algo más barato, de unos 160.000 € (cuota de 653 €, el 34 %), o esperar a ganar más.
Este es el tipo de cálculo que hace la calculadora completa con tus datos.
Cómo justificar el origen de tus ahorros
El banco, y el notario por la normativa contra el blanqueo, querrán saber de dónde sale el dinero que aportas:
- Ahorro de tu sueldo: los extractos de los últimos meses lo demuestran solos.
- Donación de familiares: hazla por transferencia y, si es una cantidad relevante, ante notario y declarándola en el Impuesto de Donaciones de tu comunidad (muchas tienen grandes rebajas para padres e hijos cuando es para comprar la vivienda habitual).
- Préstamo familiar: documéntalo por escrito y preséntalo en Hacienda (modelo 600, exento). Ojo: el banco lo considerará una deuda tuya.
- Efectivo: ingresarlo poco antes de pedir la hipoteca genera preguntas. Mejor tenerlo en cuenta desde el principio.
Lo que puedes recortar y lo que no
No hay forma de evitar la entrada (salvo con aval) ni el impuesto. Sí puedes reducir:
- El impuesto, si cumples alguna rebaja de tu comunidad o compras en un municipio pequeño con bonificación.
- La gestoría, haciéndolo tú (en la compraventa sin hipoteca) o comparando precios.
- La tasación, pidiendo presupuesto a varias tasadoras homologadas.
- El precio, negociando con datos: el valor de referencia del Catastro y las ventas recientes de la zona.
Vivienda nueva: impuestos según la comunidad
En la vivienda nueva el IVA es el mismo en toda la península y Baleares (10 %), pero el AJD cambia con la comunidad. Para un piso nuevo de 200.000 €, con el tipo general de AJD:
| Comunidad | Impuesto principal | AJD | Total impuestos |
|---|---|---|---|
| Navarra y País Vasco | IVA 20.000 € | 0,5 %: 1.000 € | 21.000 € |
| Madrid | IVA 20.000 € | 0,75 %: 1.500 € | 21.500 € |
| La Rioja | IVA 20.000 € | 1 %: 2.000 € | 22.000 € |
| Andalucía y Asturias | IVA 20.000 € | 1,2 %: 2.400 € | 22.400 € |
| Aragón, Castilla y León, Cataluña y Murcia | IVA 20.000 € | 1,5 %: 3.000 € | 23.000 € |
| Canarias | IGIC 7 %: 14.000 € | 1 %: 2.000 € | 16.000 € |
Varias comunidades tienen tipos de AJD reducidos para vivienda habitual o para ciertos perfiles; los tienes en la página de cada comunidad. En Ceuta y Melilla, en lugar de IVA se paga IPSI, con tipos muy inferiores.
Resumen: el porcentaje que necesitas según tu caso
| Caso | Ahorro necesario aproximado |
|---|---|
| Usada, vivienda habitual, ITP bajo (6 %) | 27 % del precio |
| Usada, vivienda habitual, ITP alto (10 %) | 31 % del precio |
| Nueva, vivienda habitual | 31-33 % del precio |
| Segunda vivienda | 38-42 % del precio |
| Con aval ICO (usada) | 7-11 % del precio |
| No residente | 40-45 % del precio |
Calcula cuánto necesitas ahorrar
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar un piso de 200.000 euros?
Si es usado y para vivir, entre 52.000 € y 62.000 € según la comunidad: 40.000 € de entrada y entre 12.000 € y 22.000 € de impuestos y gastos. Si es nuevo, unos 65.000 €.
¿Es obligatorio tener el 20 % de entrada?
No es una ley, pero los bancos prestan como mucho el 80 % del precio o de la tasación para vivienda habitual. Solo con avales, como el del ICO para jóvenes, se puede financiar el 100 %.
¿Puedo comprar sin ahorros?
Muy difícilmente. Incluso con una hipoteca del 100 % tienes que pagar los impuestos y gastos de la compra, entre el 7 % y el 12 % del precio, y los bancos no los financian.
¿Cuenta el dinero de mis padres como ahorro?
Sí, siempre que esté en tu cuenta y se justifique: una donación ante notario o un préstamo familiar documentado. El banco te preguntará su origen.
¿Qué porcentaje de ahorro piden los bancos?
En la práctica, el 30 % del precio: el 20 % que no financian y alrededor de un 10 % de impuestos y gastos. Con un ITP bajo, como el de Madrid, basta con algo menos.
¿Cuánto necesito ahorrar para una segunda vivienda?
Alrededor del 40 % del precio: los bancos suelen financiar solo el 70 % y las rebajas autonómicas del ITP casi nunca se aplican.
¿Dónde guardo los ahorros para la entrada?
En productos sin riesgo y con liquidez: cuenta remunerada, depósitos, letras del Tesoro o fondos monetarios. Evita la bolsa si vas a comprar en pocos años.
¿Tengo que justificar de dónde sale el dinero de la entrada?
Sí. El banco y el notario te pedirán justificar el origen: extractos, donaciones documentadas o préstamos familiares por escrito.
¿Cuánto necesito para un piso nuevo de 200.000 euros?
Unos 40.000 € de entrada, 20.000 € de IVA, entre 1.000 y 3.000 € de AJD según la comunidad y unos 1.800 € de gastos: entre 63.000 y 65.000 € en la mayoría de comunidades.
Fuentes y referencias
- ICO: Línea de Avales para la compra de primera vivienda
- Prórroga de los avales ICO hasta el 31 de diciembre de 2027 (BOE, julio de 2026)
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.