Cuando calculamos si nos podemos permitir un piso, casi siempre miramos solo la cuota de la hipoteca. Pero un propietario tiene gastos fijos que un inquilino no tiene, y algunos llegan de golpe una vez al año. Aquí los tienes todos, cómo calcular los tuyos y un ejemplo completo.
Los gastos fijos de una vivienda en propiedad
| Gasto | Cada cuánto | De qué depende |
|---|---|---|
| IBI | Anual o fraccionado | Valor catastral y tipo del ayuntamiento |
| Comunidad de propietarios | Mensual o trimestral | Servicios del edificio: ascensor, portería, piscina, calefacción central |
| Seguro de hogar | Anual | Valor de la vivienda, coberturas y zona |
| Tasa de basuras | Anual | Ordenanza del ayuntamiento |
| Suministros | Mensual o bimestral | Consumo, tamaño, aislamiento y tarifas |
| Mantenimiento y derramas | Imprevisto | Edad y estado del piso y del edificio |
IBI: cómo calcular el tuyo
El impuesto sobre bienes inmuebles lo paga quien es propietario el 1 de enero. Se calcula así:
IBI = valor catastral × tipo del ayuntamiento
- El valor catastral lo fija el Catastro y suele estar muy por debajo del precio de mercado. Lo encuentras en el último recibo del IBI o en la sede del Catastro con la referencia catastral.
- El tipo para viviendas urbanas lo aprueba cada ayuntamiento, entre un 0,4 % y un 1,1 % con carácter general, y puede variar algo según el tamaño del municipio y los servicios.
Ejemplo: valor catastral de 90.000 € y tipo del 0,6 % → 540 € al año.
Muchos ayuntamientos tienen bonificaciones para familias numerosas o viviendas con placas solares, y algunos aplican un recargo a las viviendas vacías de forma permanente. Consulta la ordenanza de tu municipio.
En la compraventa, lo habitual es pactar que el IBI del año se reparta entre vendedor y comprador según los días que cada uno es propietario. Si no se pacta, lo paga el vendedor, porque era el dueño el 1 de enero.
Comunidad de propietarios
Es el gasto que más varía de un edificio a otro. Un bloque sin ascensor puede costar muy poco al mes; uno con portero, piscina y calefacción central, varias veces más. Antes de comprar:
- Pide al vendedor el importe exacto de la cuota y el último recibo.
- Pregunta si hay derramas aprobadas o previstas: fachada, ascensor, tejado, accesibilidad. Pueden suponer miles de euros por vivienda.
- Pide el certificado de deudas del administrador: por ley, el comprador responde con la vivienda de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores.
Parte de la cuota va al fondo de reserva obligatorio, que debe ser al menos el 10 % del presupuesto ordinario de la comunidad y sirve para obras de conservación.
Seguro de hogar
Con hipoteca, la ley exige asegurar la vivienda contra daños (incendio y otros daños del continente). No tiene que ser el seguro del banco: puedes contratarlo con quien quieras, aunque eso puede afectar a las bonificaciones. Lo explicamos en si es obligatorio el seguro de hogar con hipoteca.
Sin hipoteca no es obligatorio, pero un seguro con responsabilidad civil te cubre si provocas daños a un vecino (por ejemplo, una fuga de agua), y eso es lo que más dinero puede costar.
Suministros
- Luz: depende de la potencia contratada y de si la calefacción o el agua caliente son eléctricas.
- Agua: la tarifa la fija cada municipio o empresa gestora.
- Gas, si hay calefacción o agua caliente de gas.
- Internet y móvil.
El certificado energético, que el vendedor está obligado a darte, indica el consumo estimado de la vivienda. Una letra A o B gasta mucho menos en calefacción que una F o G.
Mantenimiento: el gasto que nadie cuenta
Calderas, termos, electrodomésticos, humedades, pintura, persianas… En una vivienda en propiedad las reparaciones las pagas tú. Una regla prudente es reservar cada año alrededor del 1 % del valor de la vivienda para mantenimiento, más si el piso o el edificio son antiguos. No todos los años se gasta, pero cuando llega una avería grande, conviene tenerlo.
Ejemplo: cuánto cuesta al año un piso de 200.000 €
Un piso usado de 200.000 € en un edificio con ascensor, con un valor catastral de 90.000 €. Las cifras de comunidad, seguro, basuras y suministros son de ejemplo: cámbialas por las de tu caso.
| Gasto | Al año | Al mes |
|---|---|---|
| IBI (90.000 € × 0,6 %) | 540 € | 45 € |
| Comunidad (ejemplo: 70 €/mes) | 840 € | 70 € |
| Seguro de hogar (ejemplo) | 300 € | 25 € |
| Tasa de basuras (ejemplo) | 100 € | 8 € |
| Suministros (ejemplo: luz, agua, gas, internet) | 1.800 € | 150 € |
| Reserva de mantenimiento (1 % del valor) | 2.000 € | 167 € |
| Total | 5.580 € | 465 € |
Sin contar los suministros, que también pagarías de alquiler, son unos 315 € al mes de gastos propios de ser propietario. Súmalos a la cuota antes de decidir cuánto puedes pagar.
Cómo usar estas cifras para decidir
- Calcula tu cuota con la calculadora de gastos e hipoteca.
- Suma los gastos fijos de este artículo con los datos reales del piso que te interesa.
- Comprueba que cuota + gastos fijos no se coman más de lo razonable de tus ingresos. El banco solo mira la cuota (suele exigir que no pase del 30-35 % de tus ingresos netos), pero los gastos los pagas igual: cuánta hipoteca puedo pedir.
- Guarda un colchón para imprevistos aparte de la entrada y los gastos de compra.
Si es una segunda vivienda
Los gastos son los mismos, pero además, si no la alquilas, Hacienda te imputa una renta en el IRPF (un porcentaje del valor catastral) aunque no ganes nada con ella. Lo vemos en la hipoteca para segunda vivienda.
¿Cuánto cuesta mantener un piso al año?
Depende sobre todo de la comunidad y del IBI. En un piso medio, sumando IBI, comunidad, seguro, basuras y una reserva para reparaciones, varios miles de euros al año, además de los suministros.
¿Cómo se calcula el IBI?
Multiplicando el valor catastral de la vivienda por el tipo que aprueba el ayuntamiento, que para viviendas urbanas va con carácter general del 0,4 % al 1,1 %.
¿Quién paga el IBI el año en que compro?
Por ley, quien era propietario el 1 de enero, es decir, el vendedor. Lo habitual es pactar en la compraventa que se reparta según los días de cada uno.
¿Es obligatorio el seguro de hogar?
Con hipoteca, es obligatorio el seguro de daños de la vivienda (incendio y continente). Sin hipoteca no es obligatorio, aunque es muy recomendable por la responsabilidad civil.
¿Qué son las derramas?
Pagos extraordinarios que aprueba la comunidad para obras o gastos que no cubre la cuota, como cambiar el ascensor o arreglar la fachada. Pregunta si hay alguna aprobada antes de comprar.
¿Cuánto dinero debo reservar para reparaciones?
Una regla prudente es alrededor del 1 % del valor de la vivienda al año, más si el piso o el edificio son antiguos.
Fuentes y referencias
- Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículos 60 a 77 (IBI y tipos de gravamen)
- Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9 (deudas de comunidad y fondo de reserva)
- Real Decreto 716/2009, artículo 10 (seguro de daños de la vivienda hipotecada)
- Sede electrónica del Catastro
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.