En el lenguaje de la calle «hipoteca» y «préstamo hipotecario» son lo mismo, aunque técnicamente la hipoteca es solo la garantía sobre la vivienda y el préstamo es el dinero. Lo que importa entender es cómo se calcula lo que pagas, qué parte de cada cuota son intereses y qué compromisos asumes al firmar. Vamos con un ejemplo.
Las piezas de una hipoteca
- Capital: el dinero que te presta el banco. Normalmente hasta el 80 % del precio de la vivienda.
- Plazo: los años en que lo devuelves. Lo habitual en España son 25 o 30 años; el INE sitúa la media de las hipotecas firmadas en unos 26 años.
- Tipo de interés (TIN): el precio del dinero. Puede ser fijo (no cambia nunca), variable (euríbor más un diferencial, se revisa cada 6 o 12 meses) o mixto (fijo unos años y después variable).
- TAE: el coste real anual, que suma al tipo los gastos y comisiones obligatorios. Es la cifra que sirve para comparar ofertas.
- Garantía: la vivienda, que queda inscrita como hipotecada en el Registro de la Propiedad hasta que termines de pagar y canceles la hipoteca.
Las diferencias entre TIN y TAE, y entre fija, variable y mixta, las explicamos en detalle en TIN y TAE y fija, variable o mixta.
Cómo se calcula la cuota
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses (mientras no cambie el tipo), pero su composición va cambiando. Al principio casi todo es interés y poco capital; al final, al revés. Es así porque el interés de cada mes se calcula sobre lo que todavía debes.
Con una hipoteca de 160.000 € a 30 años con un TIN fijo del 2,75 %:
- La cuota es de 653 € al mes.
- En la primera cuota, 367 € son intereses (el 2,75 % anual de 160.000 € dividido entre 12) y solo 287 € reducen la deuda.
- En la última, casi los 653 € son capital.
Así evoluciona año a año:
| Año | Intereses pagados ese año | Capital devuelto ese año | Lo que debes al terminar el año |
|---|---|---|---|
| 1 | 4.356 € | 3.482 € | 156.518 € |
| 5 | 3.952 € | 3.886 € | 141.593 € |
| 10 | 3.380 € | 4.458 € | 120.477 € |
| 15 | 2.723 € | 5.115 € | 96.252 € |
| 20 | 1.970 € | 5.868 € | 68.460 € |
| 25 | 1.107 € | 6.732 € | 36.577 € |
| 30 | 116 € | 7.723 € | 0 € |
Al final habrás pagado unos 235.000 €: los 160.000 € prestados y 75.147 € de intereses. Fíjate en un detalle: a mitad de plazo, tras 15 años pagando, todavía debes el 60 % del préstamo. Por eso adelantar dinero en los primeros años ahorra tanto: lo explicamos en amortizar, ¿cuota o plazo?.
Cuánto cambia según el plazo y el tipo
| Hipoteca de 160.000 € | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| Fija 2,75 % a 20 años | 867 € | 48.192 € |
| Fija 2,75 % a 25 años | 738 € | 61.429 € |
| Fija 2,75 % a 30 años | 653 € | 75.147 € |
| Variable: euríbor de octubre de 2026 (3,239 %) + 0,50 % a 30 años | 740 € | Depende del euríbor |
Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece la hipoteca: de 20 a 30 años pagas 214 € menos al mes y 27.000 € más en intereses. El tipo de este mes lo actualizamos con las ofertas de los bancos: hoy el fijo bonificado de referencia es del 2,75 % y el euríbor está en el 3,239 % (octubre de 2026).
Qué firmas: la garantía y la responsabilidad
Al firmar ante notario quedan dos cosas: el préstamo y la hipoteca sobre la vivienda, que se inscribe en el Registro. Mientras debas dinero, la vivienda es tuya, puedes vivir en ella, alquilarla o venderla, pero la carga viaja con ella: si la vendes, se cancela la hipoteca con el dinero de la venta.
En España respondes de la deuda con todos tus bienes presentes y futuros (artículo 1911 del Código Civil), no solo con la vivienda. Si el banco ejecuta la hipoteca y la subasta no cubre lo que debes, la diferencia sigue siendo deuda tuya. La dación en pago, entregar la casa y quedar libre, solo existe si la pactas con el banco o en los casos de vulnerabilidad del Código de Buenas Prácticas.
Qué pasa si no pagas
La Ley 5/2019 pone límites a cuándo el banco puede dar por vencido el préstamo y reclamarlo entero:
- En la primera mitad del plazo: cuando las cuotas impagadas suman al menos el 3 % del capital o equivalen a 12 meses.
- En la segunda mitad: cuando suman al menos el 7 % del capital o equivalen a 15 meses.
- Antes, el banco tiene que requerirte el pago y darte al menos un mes para ponerte al día.
Si tienes problemas para pagar, habla con el banco antes de dejar de hacerlo: hay carencias, ampliaciones de plazo y medidas para familias vulnerables. Lo contamos en qué hacer si no puedes pagar la hipoteca.
Lo que pagas además de la cuota
- Al comprar: los impuestos y gastos de la compraventa, entre el 7 % y el 12 % del precio. Los gastos de constituir la hipoteca los paga el banco, salvo la tasación. Detalle en los gastos de compra de una vivienda.
- Cada año: el seguro de hogar, obligatorio por ley sobre la vivienda hipotecada, y los productos que aceptes para bonificar el tipo (seguro de vida, nómina, tarjeta).
- Si amortizas antes: una comisión con límites legales. En las variables, como máximo el 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros, según lo pactado; en las fijas, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después.
- Al terminar: cancelar la hipoteca en el Registro, unos cientos de euros, si quieres que desaparezca la carga.
Antes de pedir una: tres preguntas
- ¿Cuánto me prestarán? Depende de tu sueldo y del precio del piso: cuánta hipoteca puedo pedir.
- ¿Cuánto tengo que tener ahorrado? Entre el 27 % y el 32 % del precio: cuánto dinero necesito ahorrar.
- ¿Me la aprobarán? Ingresos estables, poca deuda y un historial limpio: qué miran los bancos.
Tipos de hipoteca que te vas a encontrar
| Tipo | Qué es | Para quién |
|---|---|---|
| Fija | Mismo tipo todo el plazo | Quien quiere certidumbre |
| Variable | Euríbor más diferencial | Quien asume riesgo esperando bajadas |
| Mixta | Fija unos años y luego variable | Quien quiere cuota baja al principio |
| Hipoteca joven | Producto con más financiación o mejores condiciones para menores de 35-36 años | Jóvenes con poco ahorro |
| Hipoteca con aval ICO | Financiación de hasta el 100 % con garantía del Estado | Jóvenes y familias con hijos |
| Hipoteca sin vinculación | Sin productos asociados | Quien prefiere un coste claro |
| Hipoteca inversa | Préstamo para mayores con la vivienda como garantía, que se devuelve al fallecer | Mayores de 65 que quieren complementar ingresos |
Las partes que intervienen
- Prestatario: tú, quien recibe el dinero y lo devuelve.
- Prestamista: el banco u otra entidad autorizada.
- Hipotecante no deudor: si alguien pone su vivienda como garantía de tu préstamo sin ser deudor.
- Avalista o fiador: responde si tú no pagas.
- Notario: da fe de la firma y te asesora de forma imparcial.
- Registrador: inscribe la hipoteca para que tenga efectos frente a todos.
- Tasador: valora la vivienda.
- Intermediario o bróker, si lo hay.
Palabras que vas a oír (glosario rápido)
- Amortizar: devolver capital, en cada cuota o de forma anticipada.
- Carencia: periodo en el que solo pagas intereses.
- Diferencial: lo que se suma al euríbor en una variable.
- FEIN: la oferta vinculante del banco.
- LTV (loan to value): porcentaje del valor de la vivienda que te prestan (80 % es lo habitual).
- Novación: cambiar las condiciones con el mismo banco.
- Subrogación: llevar la hipoteca a otro banco, o que el comprador asuma la del vendedor.
- Vinculación: productos que contratas para bonificar el tipo.
Cuánto dinero mueve una hipoteca media en España
Según el INE, en las hipotecas sobre vivienda firmadas recientemente el plazo medio ronda los 26 años y el tipo medio de las fijas fue del 3,03 % en julio de 2026. El importe medio ha ido subiendo con los precios y en julio de 2026 marcó un récord de unos 180.800 €. Con esas cifras, una hipoteca media supone una cuota de unos 840 € al mes.
Calcula tu cuota y lo que necesitas
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Qué es una hipoteca en palabras sencillas?
Un préstamo para comprar una casa que devuelves en cuotas mensuales durante muchos años. La casa queda como garantía: si no pagas, el banco puede pedir su subasta para cobrar.
¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?
En la práctica sí. Técnicamente, el préstamo es el dinero y la hipoteca es la garantía que se constituye sobre la vivienda e inscribe en el Registro.
¿Cuánto se paga de intereses en una hipoteca?
Depende del capital, el plazo y el tipo. Con 160.000 € a 30 años al 2,75 % fijo, unos 75.100 €; a 20 años, unos 48.200 €.
¿La casa es mía si tengo hipoteca?
Sí. Eres el propietario desde que firmas la escritura y la inscribes. El banco solo tiene una garantía sobre ella hasta que termines de pagar.
¿Cuántos años puede durar una hipoteca?
Lo habitual es entre 20 y 30 años; algunos bancos llegan a 35 o 40. El límite real suele ser la edad: casi todos piden terminar de pagar antes de los 70 o 75 años.
¿Qué es el LTV de una hipoteca?
El porcentaje del valor de la vivienda que financia el banco. Lo habitual en vivienda habitual es un 80 %; en segunda vivienda, un 70 %.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Un préstamo para personas mayores con su vivienda como garantía, que cobran en una cantidad o en rentas y que se devuelve normalmente al fallecer, con la venta de la vivienda o por los herederos.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (artículos 23 y 24)
- Código Civil, artículo 1911
- INE: Estadística de Hipotecas (julio de 2026)
- Banco de España: euríbor de octubre de 2026
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.