Perder ingresos, una separación o una subida del euríbor pueden poner la cuota fuera de tu alcance. No es una situación excepcional y hay salidas, pero el margen se reduce con cada mes impagado. Este es el orden en que conviene actuar.
Primero: antes de dejar de pagar
- Haz números: cuánto puedes pagar al mes de forma sostenida y durante cuánto tiempo crees que durará la situación.
- Recorta y prioriza: la hipoteca va antes que otras deudas sin garantía, como tarjetas o préstamos personales.
- Pide cita con el banco y explica tu situación con documentos: despido, baja, reducción de ingresos. Al banco le interesa más cobrar menos que ejecutar.
Las soluciones que puede ofrecerte el banco
| Solución | Qué consigues | Lo que cuesta |
|---|---|---|
| Carencia de capital | Pagar solo intereses durante unos meses | La deuda no baja ese tiempo; pagas más intereses en total |
| Ampliar el plazo | Cuota más baja | Más años y más intereses |
| Pasar de variable a fija | Cuota estable si el euríbor sube | Comisión máxima del 0,05 % solo los tres primeros años |
| Reunificar deudas | Una sola cuota más baja | Más plazo e intereses; revisa los gastos |
Con una hipoteca de 140.000 € pendientes al 3,75 %, pasar de 20 a 30 años de plazo baja la cuota de unos 830 € a unos 648 €. Para cambiar de tipo, ver cambiar la hipoteca de banco.
El Código de Buenas Prácticas
Es un conjunto de medidas para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad, al que se adhieren casi todos los bancos. Está pensado para familias con ingresos bajos, en su vivienda habitual y única, cuya cuota se ha vuelto inasumible. Contempla, por fases:
- Reestructuración: carencia de varios años, ampliación del plazo y una rebaja del tipo durante la carencia.
- Quita: si la reestructuración no basta, el banco puede reducir parte de la deuda.
- Dación en pago: entregar la vivienda y cancelar toda la deuda, con la posibilidad de seguir viviendo en ella de alquiler durante un tiempo.
Los requisitos de ingresos, de precio de la vivienda y de esfuerzo son estrictos y se actualizan. En 2022 se creó además un marco temporal para familias de clase media afectadas por la subida de tipos, cuyo plazo de solicitud terminó en noviembre de 2025. Pregunta en tu banco qué medidas siguen abiertas para tu caso y pide la respuesta por escrito.
Qué pasa si dejas de pagar
- Primeros impagos: el banco te reclama, cobra una comisión por cada cuota impagada e intereses de demora (tu tipo más tres puntos sobre lo impagado). Te incluirá en ficheros de morosos.
- Vencimiento anticipado: cuando los impagos alcanzan el 3 % del capital o 12 cuotas (primera mitad del plazo) o el 7 % o 15 cuotas (segunda mitad), y tras darte al menos un mes para ponerte al día, el banco puede reclamar toda la deuda.
- Ejecución hipotecaria: el juzgado ordena la subasta de la vivienda. Si lo que se obtiene no cubre la deuda, la diferencia sigue siendo tuya.
- Lanzamiento: el desalojo. Para familias especialmente vulnerables está suspendido por ley hasta mayo de 2028.
Vender antes de que te ejecuten
Si la situación no tiene arreglo, vender tú la vivienda suele ser mejor que la subasta: el precio es mayor y puedes cancelar la deuda entera. Habla con el banco para coordinar la venta y la cancelación. Cómo se hace, en vender un piso con hipoteca.
Dónde pedir ayuda
- Los servicios sociales de tu ayuntamiento y las oficinas de vivienda de tu comunidad.
- Las asociaciones de consumidores y el servicio de reclamaciones del Banco de España si el banco no responde.
- Un abogado, si hay riesgo de ejecución: puede revisar cláusulas y plazos. Si tus ingresos son bajos, puedes pedir justicia gratuita.
Cómo preparar la conversación con el banco
- Calcula cuánto puedes pagar de forma realista: haz un presupuesto con tus ingresos actuales y tus gastos imprescindibles.
- Reúne documentos: carta de despido, resolución de baja o de ERTE, últimas nóminas, declaración de la renta, extractos.
- Propón una solución concreta: por ejemplo, «12 meses de carencia de capital» o «ampliar el plazo de 20 a 30 años».
- Pide la respuesta por escrito y lee las condiciones: una carencia puede venir con un tipo más alto o comisiones.
- Si no hay acuerdo, pregunta formalmente por las medidas del Código de Buenas Prácticas y reclama si no te contestan.
Ejemplo: cuánto baja la cuota con cada medida
Te quedan 140.000 € a 20 años al 3,75 % (cuota de 830 €):
| Medida | Nueva cuota | Coste |
|---|---|---|
| Ampliar el plazo a 30 años | 648 € | Más intereses en total |
| Carencia de capital de 12 meses | 438 € durante la carencia | La deuda no baja ese año; después, la cuota sube algo |
| Pasar a fija al 2,75 % (si es variable) | 759 € | Comisión máxima del 0,05 % los 3 primeros años |
| Ampliar a 30 años y pasar al 2,75 % | 572 € | Más años, pero tipo menor |
Si la vivienda está en riesgo: plazos de una ejecución
Una ejecución hipotecaria no es inmediata. Desde que el banco da por vencido el préstamo hasta la subasta suelen pasar muchos meses, y en ese tiempo todavía puedes:
- Ponerte al día: en la vivienda habitual puedes liberar la vivienda pagando lo debido hasta ese momento («enervar»), en las condiciones que permite la ley.
- Vender la vivienda antes de la subasta, con acuerdo del banco.
- Negociar una dación en pago o un alquiler social.
- Revisar las cláusulas con un abogado: si alguna es abusiva, puede afectar al procedimiento.
Errores que agravan la situación
- No abrir las cartas del banco ni del juzgado: los plazos corren igual.
- Pedir préstamos rápidos para pagar la cuota: empeoran la deuda.
- Dejar de pagar el seguro de hogar: es obligatorio y su falta puede ser causa de incumplimiento.
- Esperar a la subasta para vender: el precio será mucho menor.
¿Qué hago si no puedo pagar la hipoteca?
Habla con el banco antes del primer impago y pide una carencia, una ampliación de plazo o un cambio de tipo. Si tus ingresos son bajos, pregunta por el Código de Buenas Prácticas.
¿Cuántas cuotas tienen que quedar sin pagar para que me quiten la casa?
El banco puede reclamar toda la deuda cuando los impagos llegan al 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del plazo, o al 7 % o 15 cuotas en la segunda. Después empieza la ejecución, que lleva meses.
¿Puedo entregar la casa y quedar libre de la deuda?
Solo si el banco acepta la dación en pago o si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas. Si no, aunque pierdas la vivienda, puedes seguir debiendo la diferencia.
¿Me pueden desahuciar si soy vulnerable?
Los lanzamientos de familias especialmente vulnerables por ejecución hipotecaria de su vivienda habitual están suspendidos por ley hasta mayo de 2028.
¿Qué es una carencia de capital?
Un periodo en el que solo pagas intereses y no devuelves capital. Baja la cuota temporalmente, pero la deuda no se reduce durante ese tiempo.
¿Cuánto tarda un banco en quedarse con la casa?
Desde el vencimiento anticipado hasta la subasta suelen pasar muchos meses, a menudo más de un año. Durante ese tiempo todavía puedes negociar, ponerte al día o vender.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículo 24: vencimiento anticipado
- Real Decreto-ley 6/2012: Código de Buenas Prácticas
- Prórroga de la suspensión de lanzamientos hasta 2028 (BOE, mayo de 2024)
- Comunidad de Madrid: Código de Buenas Prácticas de 2022
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.