Vender con hipoteca es lo más normal del mundo: muchas compraventas se hacen así. Lo importante es saber cuánto debes exactamente, cuánto te costará cancelar y cuánto te quedará limpio.
Opción 1: cancelar la hipoteca al vender
- Pide al banco un certificado de deuda pendiente a la fecha prevista de la firma, con la comisión de cancelación si la hay.
- Avisa al banco de la fecha de firma: enviará a un apoderado a la notaría.
- En la notaría, el comprador entrega un cheque a tu banco por la deuda pendiente y otro a ti por la diferencia.
- Se firman la compraventa y la cancelación de tu hipoteca en el mismo acto.
El comprador exigirá que la vivienda quede libre de cargas, así que esta es la opción más habitual. Los costes de la cancelación registral los explicamos en cancelar la hipoteca en el Registro.
Opción 2: que el comprador se subrogue
El comprador asume tu hipoteca con sus condiciones, y paga la diferencia entre el precio y la deuda. Solo es posible si el banco aprueba al comprador. Puede interesar si tu hipoteca tiene un tipo muy bueno, pero hoy es poco frecuente: el comprador suele preferir su propia hipoteca.
Cuánto te queda: un ejemplo
Vendes por 240.000 € un piso que compraste por 180.000 € hace 10 años. Debes 110.000 € de una hipoteca fija con comisión del 1,5 % por cancelación:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 240.000 € |
| Deuda pendiente | −110.000 € |
| Comisión de cancelación (1,5 %) | −1.650 € |
| Inmobiliaria (si la hay, por ejemplo 3 % + IVA) | −8.712 € |
| Plusvalía municipal (orientativa) | −1.500 € |
| Cancelación registral y certificado energético | −500 € |
| Te queda antes del IRPF | 117.638 € |
Además, la ganancia (precio de venta menos precio de compra, gastos de compra y de venta) tributa en el IRPF como ganancia patrimonial, salvo que reinviertas lo obtenido en otra vivienda habitual o tengas más de 65 años y vendas tu vivienda habitual.
Gastos e impuestos del vendedor
- Comisión de amortización: según tu contrato, con los límites de la ley. Ver las comisiones de la hipoteca.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor. Si vendes por menos de lo que compraste, no se paga.
- IRPF: por la ganancia, con las exenciones por reinversión en vivienda habitual o por ser mayor de 65.
- Notaría: según lo pactado; por ley, la matriz la paga el vendedor.
- Certificado energético: obligatorio para vender.
Comprar otra vivienda a la vez
Si vendes para comprar otra, coordina las dos firmas o pide al banco un préstamo puente. Algunos bancos permiten también trasladar la hipoteca a la vivienda nueva (cambio de garantía). Revisa tus números en cuánta hipoteca puedo pedir.
Heredar un piso con hipoteca
Si heredas una vivienda hipotecada, heredas la vivienda y también la deuda. Tienes tres opciones:
- Aceptar la herencia: asumes la deuda con todo tu patrimonio. Puedes seguir pagando, vender o pedir al banco cambiar el titular.
- Aceptarla a beneficio de inventario: solo respondes de las deudas hasta donde llegue lo heredado. Es la opción prudente si no sabes cuánto se debía.
- Rechazarla (repudiarla): no recibes nada y no respondes de nada.
Antes de decidir, comprueba si el fallecido tenía un seguro de vida vinculado a la hipoteca: si lo tenía, la aseguradora paga la deuda cubierta. Ver seguros de la hipoteca. Y recuerda que heredar paga Impuesto de Sucesiones, con grandes rebajas en muchas comunidades para hijos y cónyuges.
Vender por menos de lo que debes
Si el precio de venta no cubre la deuda pendiente, tienes que poner la diferencia para entregar la vivienda libre de cargas. Si no puedes:
- Negocia con el banco una cancelación con quita o aplazar la parte que falte con un préstamo personal.
- Espera, si puedes seguir pagando, hasta que la deuda baje o el precio suba.
- Alquila la vivienda para que la renta cubra la cuota mientras tanto.
- Si estás en una situación de dificultad económica, revisa las opciones de si no puedes pagar la hipoteca.
Cómo calcular tu ganancia para Hacienda
La ganancia patrimonial no es precio de venta menos precio de compra, sin más:
- Valor de adquisición: precio de compra + gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) + mejoras (reformas que aumenten el valor, con factura) − amortizaciones si la alquilaste.
- Valor de transmisión: precio de venta − gastos de la venta (inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, notaría que pagues).
- Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición. Tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos.
Por eso es importante guardar la escritura, las facturas de la compra y de las reformas, y la liquidación de la gestoría de cuando compraste.
Exenciones que conviene conocer
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Ojo: el importe obtenido se calcula descontando la deuda pendiente que cancelas.
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: exentos.
- Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que venden su vivienda habitual: exentas.
Cronología de una venta con hipoteca
| Momento | Qué haces |
|---|---|
| Antes de anunciar | Pide al banco la deuda pendiente y las comisiones; consigue el certificado energético |
| Al recibir una oferta | Calcula lo que te quedará limpio; firma arras con plazo suficiente |
| Dos semanas antes de la firma | Pide el certificado de deuda a la fecha de firma y avisa al banco para que envíe apoderado |
| Firma | Cobro, cancelación económica de la hipoteca y entrega de llaves |
| Después | Cancelación registral, plusvalía municipal (en el plazo de tu ayuntamiento) y declarar la ganancia en la renta del año siguiente |
¿Se puede vender un piso con hipoteca?
Sí. Lo habitual es cancelar la hipoteca en la misma firma con el dinero que paga el comprador, que recibe la vivienda libre de cargas.
¿Qué pasa si vendo el piso por menos de lo que debo?
Tienes que poner la diferencia para cancelar la hipoteca, o negociar con el banco. Si no, la vivienda no se puede entregar libre de cargas.
¿Hay que pagar comisión por cancelar la hipoteca al vender?
Depende de tu contrato: es la comisión por amortización anticipada, con un máximo legal del 0,25 % en variables los primeros años y de hasta el 2 % en fijas los diez primeros.
¿Si heredo una casa con hipoteca, tengo que pagar la deuda?
Si aceptas la herencia, sí. Puedes aceptarla a beneficio de inventario para responder solo hasta el valor de lo heredado, o rechazarla. Comprueba antes si había un seguro de vida que cubra la deuda.
¿Tengo que pagar impuestos al vender mi casa?
La plusvalía municipal, si el terreno se ha revalorizado, y el IRPF por la ganancia, salvo que reinviertas en otra vivienda habitual, tengas más de 65 años o se aplique otra exención.
¿Qué gastos reducen la ganancia al vender?
Los impuestos y gastos de cuando compraste, las reformas que mejoraron la vivienda con factura, y los gastos de la venta, como la inmobiliaria o la plusvalía municipal.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículo 23: reembolso anticipado
- Ley 35/2006 del IRPF: ganancias patrimoniales y exención por reinversión
- Código Civil: aceptación de la herencia a beneficio de inventario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.