Cambiar de casa tiene un problema de orden: si vendes primero, puedes quedarte sin dónde vivir; si compras primero, necesitas dinero que todavía está en tu vivienda actual. La hipoteca puente resuelve ese hueco. Te explicamos cómo funciona, qué cuesta y cuándo es mejor evitarla.
Cómo funciona
- El banco tasa las dos viviendas: la que tienes y la que quieres comprar.
- Se firma un préstamo que cubre lo que te queda de hipoteca y lo que necesitas para la nueva compra. La garantía suelen ser las dos viviendas.
- Periodo de carencia (habitualmente de 1 a 3 años): pagas una cuota reducida, a veces solo intereses, mientras vendes tu vivienda.
- Vendes y el dinero de la venta se usa para amortizar la deuda. Se libera la garantía de la vivienda vendida.
- Queda una hipoteca normal sobre la nueva vivienda, con una cuota más baja.
Ejemplo con números
Tu vivienda actual vale 250.000 € y te quedan 60.000 € de hipoteca. Quieres comprar otra de 320.000 € y los gastos de compra son unos 30.000 €.
| Fase | Deuda | Qué pagas |
|---|---|---|
| Firma de la hipoteca puente | 60.000 € (hipoteca actual) + 290.000 € (nueva compra, aportando 60.000 € de ahorros) = 350.000 € | Durante la carencia, intereses de 350.000 €: al 3 %, unos 875 € al mes |
| Vendes por 250.000 € | Amortizas 250.000 € → quedan 100.000 € | Cuota normal de 100.000 € a 25 años al 3 %: unos 474 € al mes |
Las cifras son de ejemplo: el tipo, el plazo y las comisiones dependen del banco. Lo importante es la idea: durante unos meses debes una cantidad muy grande, y todo depende de vender a tiempo y al precio previsto.
Los riesgos
- Que no vendas en el plazo de carencia: al acabar, empezarías a pagar la cuota completa de toda la deuda, que puede ser imposible de asumir.
- Que vendas por menos: la deuda que queda es mayor de lo previsto.
- Doble gasto: mientras tanto pagas IBI, comunidad y seguros de las dos viviendas: cuánto cuesta mantener un piso.
- Coste: comisiones, tasación de las dos viviendas, notaría y registro. Y si hay que cancelar luego la garantía sobre la vivienda vendida, más gastos.
Cuándo tiene sentido
- Tu vivienda está en una zona con demanda, en buen estado y a un precio realista.
- Tienes ingresos que permitirían pagar la cuota completa durante un tiempo si la venta se retrasa.
- La vivienda nueva es una oportunidad que no puedes esperar a cerrar.
Alternativas
- Vender primero y alquilar unos meses: más mudanzas, pero sin riesgo financiero.
- Vender con entrega aplazada: firmas la venta y pactas con el comprador entregar las llaves unos meses después, cuando tengas la nueva casa.
- Arras con plazo largo en la compra, condicionadas a la venta de tu vivienda: el contrato de arras.
- Hipoteca normal sobre la nueva si tus ingresos y ahorros permiten mantener las dos hipotecas unos meses.
Lo que hay que mirar en la oferta
- Duración de la carencia y qué pagas durante ella.
- Qué pasa si no vendes antes de que termine: ¿se puede ampliar?, ¿con qué coste?
- Comisión por amortizar con el dinero de la venta: las comisiones de la hipoteca.
- Cómo se libera la garantía de la vivienda vendida y quién paga los gastos.
- La TAE en la FEIN, para comparar con otras opciones: la FEIN.
Al vender tu vivienda, recuerda también la plusvalía municipal y la ganancia en el IRPF: la plusvalía municipal y vender un piso con hipoteca.
¿Qué es una hipoteca puente?
Un préstamo para comprar una vivienda antes de vender la tuya. Agrupa las dos deudas y da un periodo de carencia mientras vendes; con el dinero de la venta se reduce la deuda.
¿Cuánto dura la carencia de una hipoteca puente?
Normalmente de uno a tres años, según el banco. Durante ese tiempo pagas una cuota reducida, a veces solo intereses.
¿Qué pasa si no vendo mi casa a tiempo?
Al terminar la carencia empezarías a pagar la cuota completa de toda la deuda. Pregunta antes si se puede ampliar el plazo y con qué coste.
¿Todos los bancos ofrecen hipoteca puente?
No. Algunos la tienen como producto y otros la estudian caso a caso. Un bróker puede ayudarte a encontrar las entidades que la conceden.
¿Es mejor vender primero y luego comprar?
Es más seguro económicamente, aunque supone alquilar o mudarte dos veces. La hipoteca puente da comodidad a cambio de riesgo.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (FEIN, comisiones y amortización anticipada)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.