Un piso en la playa, una vivienda para alquilar o una casa en el pueblo: comprar una segunda vivienda con hipoteca es posible, pero las reglas cambian respecto a la primera. Aquí tienes qué piden los bancos, cuánto necesitas ahorrar y qué impuestos te tocan antes y después de comprar.
Cuánto financian los bancos
La ley no fija un límite, pero los bancos consideran más arriesgada una segunda vivienda: si las cosas van mal, una familia deja antes de pagar la hipoteca de la casa de la playa que la de su casa. Por eso:
| Vivienda habitual | Segunda vivienda | |
|---|---|---|
| Financiación habitual | Hasta el 80 % | Entre el 60 % y el 70 % |
| Aval ICO para llegar al 100 % | Sí, si cumples los requisitos | No |
| Plazo | Hasta 30 o 35 años | A menudo algo menor |
| Tipo de interés | El de la oferta | Igual o algo más alto, según el banco |
El porcentaje se aplica sobre el menor entre el precio y la tasación, igual que en la primera vivienda. Lo explicamos en la tasación de la vivienda.
Cómo calculan si puedes pagarla
El banco suma todas tus deudas: la hipoteca de tu casa, préstamos, tarjetas y la nueva cuota. Lo habitual es que el total no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Esas deudas las ve en la CIRBE, así que no hay forma de ocultarlas: qué es la CIRBE.
Si vas a alquilarla, algunos bancos tienen en cuenta parte de la renta prevista, pero con prudencia: normalmente solo si ya tienes un contrato firmado o un historial de alquiler.
Cuánto dinero necesitas ahorrar
Ejemplo: vivienda usada de 150.000 € en una comunidad con ITP del 8 % (cifra de ejemplo; mira la tuya en la página de tu comunidad) y financiación del 70 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 150.000 € |
| Hipoteca (70 %) | 105.000 € |
| Parte del precio que pagas tú (30 %) | 45.000 € |
| ITP (8 %) | 12.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación (aproximado) | 2.500 € |
| Ahorro necesario | 59.500 €, casi un 40 % del precio |
Con una hipoteca del 80 % para vivienda habitual necesitarías unos 15.000 € menos. Calcula tu caso exacto con la calculadora de gastos de compra, marcando segunda vivienda.
Impuestos al comprar: sin rebajas
- Vivienda usada: pagas el ITP general de tu comunidad. Las rebajas para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o municipios pequeños casi siempre exigen que sea tu vivienda habitual.
- Vivienda nueva: IVA del 10 % y AJD general.
- Las ayudas autonómicas y el aval ICO también son solo para vivienda habitual.
Revisa los tipos generales de tu comunidad en los gastos de compra de una vivienda.
Impuestos cada año
Si no la alquilas: imputación de rentas
Hacienda considera que una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada te da una renta, aunque no ganes nada con ella. En la declaración de la renta debes sumar a tus ingresos:
- El 2 % del valor catastral de la vivienda, o
- El 1,1 % si el valor catastral se ha revisado en los últimos diez años.
Se calcula en proporción a los días del año que la tienes. Ejemplo: valor catastral de 70.000 € → imputas 1.400 € (o 770 €), que tributan a tu tipo del IRPF.
Si la alquilas
- Declaras el alquiler como rendimiento del capital inmobiliario.
- Puedes restar los gastos: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y la amortización del inmueble, con los límites de la ley.
- Si es alquiler de vivienda habitual del inquilino, puede haber una reducción sobre el rendimiento neto. Su porcentaje depende de la fecha del contrato y de las condiciones de la ley de vivienda.
IBI y otros gastos
Pagas el IBI, la comunidad y el seguro igual que en tu vivienda principal, y algunos ayuntamientos aplican un recargo a las viviendas vacías de forma permanente. Mira todos los gastos fijos en cuánto cuesta mantener un piso al año.
Opciones para financiar más
- Doble garantía: hipotecar también tu vivienda principal para que el banco preste más. Funciona, pero pones en riesgo tu casa si no puedes pagar.
- Ampliar la hipoteca actual: si te queda poca deuda en la primera, a veces sale más barato que una hipoteca nueva. Tiene gastos de notaría y registro.
- Aportar más ahorro: con una entrada mayor, más bancos te dirán que sí y con mejores condiciones.
Antes de decidir
- Calcula el coste total al año: cuota, IBI, comunidad, seguro, suministros, reparaciones e IRPF.
- Si la compras para alquilar, calcula la rentabilidad neta, no la bruta: alquiler menos gastos e impuestos, dividido entre todo lo que has puesto tú.
- Comprueba que podrías pagar las dos hipotecas aunque la segunda vivienda no se alquile durante meses.
- Compara ofertas: en segunda vivienda, las condiciones cambian más de un banco a otro. Las comparativas están en comparativas de hipotecas.
¿Cuánto financian los bancos para una segunda vivienda?
Normalmente entre el 60 % y el 70 % del menor entre el precio y la tasación, frente al 80 % habitual en la vivienda habitual.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una segunda vivienda?
En torno al 40 % del precio: la parte que no financia el banco más los impuestos y gastos de compra.
¿Puedo usar el aval ICO para una segunda vivienda?
No. El aval ICO y las ayudas autonómicas son solo para la compra de la vivienda habitual.
¿Qué es la imputación de rentas?
Una renta que Hacienda te atribuye por tener una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada: el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si se revisó en los últimos diez años.
¿Se pagan menos impuestos al comprar una segunda vivienda?
No, al contrario: pagas el tipo general del ITP o el IVA y el AJD generales, porque las rebajas autonómicas suelen exigir que sea vivienda habitual.
¿Puedo desgravar la hipoteca de una segunda vivienda?
No como vivienda habitual. Si la alquilas, puedes restar los intereses y otros gastos de los ingresos del alquiler en el IRPF.
Fuentes y referencias
- Ley 35/2006 del IRPF, artículo 85 (imputación de rentas inmobiliarias) y artículo 23 (gastos deducibles del alquiler)
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (recargo del IBI en viviendas vacías)
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.