Dos perfiles muy distintos se mezclan bajo la palabra «extranjero»: quien ya tiene su vida en España y quien compra desde fuera, por ejemplo una segunda residencia. Para el banco, lo que cuenta no es la nacionalidad, sino dónde están tus ingresos y si puede comprobarlos.
Extranjeros residentes en España
Si tienes NIE, permiso de residencia en vigor y cobras en España, los requisitos son los mismos que para cualquier comprador: ahorro de alrededor del 30 % del precio, ingresos estables, cuota por debajo del 30-35 % y un historial limpio. Lo que más suele mirar el banco además:
- Antigüedad de la residencia: muchos bancos piden al menos uno o dos años residiendo legalmente.
- Tipo de permiso: la residencia de larga duración o el certificado de registro de ciudadano de la UE dan más seguridad que una autorización temporal.
- Contrato y antigüedad en el empleo: igual que para un español.
- Historial crediticio: si llevas poco tiempo, puede ayudar aportar el de tu país.
Con los requisitos de edad e ingresos, también puedes pedir el aval ICO, que exige dos años de residencia legal en España.
No residentes
Si vives y cobras fuera de España, el banco no puede comprobar tu situación tan fácilmente y asume más riesgo. Lo habitual:
- Financiación del 60 % al 70 % del precio o de la tasación, el menor. Necesitarás ahorrado entre el 40 % y el 50 % del precio contando impuestos y gastos.
- Plazos más cortos, a menudo hasta 20 o 25 años.
- Tipos algo más altos y menos bonificaciones.
- Cuenta en el banco español donde se cargarán las cuotas.
Documentación habitual para no residentes
- Pasaporte y NIE (imprescindible para comprar y firmar en España).
- Certificado de no residencia, si lo pide el banco.
- Nóminas o justificantes de ingresos y declaraciones de impuestos de tu país, normalmente traducidos.
- Informe de crédito de tu país (equivalente a la CIRBE).
- Extractos bancarios de varios meses.
Hay bancos con departamentos especializados en compradores internacionales y brókers que trabajan con ellos. Merece la pena: bróker hipotecario.
Impuestos: los mismos al comprar, distintos después
Al comprar pagas lo mismo que cualquiera: ITP en vivienda usada o IVA y AJD en nueva, según la comunidad. Ver gastos de compra de vivienda. Ten en cuenta que las rebajas autonómicas suelen exigir que sea tu vivienda habitual, así que para un no residente casi nunca aplican.
Después, como propietario no residente, pagas cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la vivienda aunque no la alquiles (una renta imputada sobre el valor catastral), además del IBI. Si la alquilas, tributas por los alquileres. Consulta a un asesor fiscal, porque depende de los convenios de doble imposición de tu país.
Consejos prácticos
- Saca el NIE lo antes posible: sin él no puedes firmar ni abrir cuenta.
- Abre la cuenta en España con tiempo y mueve ahí tus ahorros: el banco querrá ver el origen de los fondos.
- Si no hablas bien español, el notario debe asegurarse de que entiendes lo que firmas: pide un intérprete o traductor jurado si hace falta.
- Si no puedes venir a firmar, puedes dar un poder notarial a alguien de confianza; hecho en el extranjero, normalmente con la apostilla de La Haya.
Calcula los gastos de compra en tu comunidad
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
Cuánto necesitas ahorrado como no residente
Para una vivienda usada de 250.000 € en una comunidad con ITP del 8 %, financiada al 65 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Hipoteca (65 %) | 162.500 € |
| Entrada (35 %) | 87.500 € |
| ITP (8 %) | 20.000 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | unos 2.000 € |
| Traducciones, poder notarial y otros trámites | unos 500 € – 1.500 € |
| Ahorro necesario | unos 110.000 € |
Es decir, alrededor del 44 % del precio. Si además la vivienda es de nueva construcción, el IVA del 10 % y el AJD lo elevan.
Ingresos en otra moneda
Si cobras en libras, dólares o francos suizos, el banco aplicará un descuento a tus ingresos para cubrir el riesgo de cambio, o calculará con un tipo de cambio prudente. La hipoteca, en cambio, será en euros: si tu moneda se deprecia frente al euro, la cuota te costará más. Valora esa exposición antes de pedir el máximo.
Paso a paso para comprar desde el extranjero
- Solicita el NIE en un consulado español o en España.
- Abre una cuenta en un banco español; muchos bancos con área internacional lo permiten a distancia.
- Pide una preaprobación con tu documentación traducida.
- Busca la vivienda y revisa la nota simple, deudas y licencias, idealmente con un abogado independiente.
- Firma las arras con una condición sobre la financiación si es posible.
- Tasación, FEIN y acta de transparencia: el acta debes hacerla tú en persona ante notario.
- Firma en persona o mediante poder notarial.
- Después: impuestos de la compra, alta en el IBI y declaración anual como no residente.
Errores frecuentes
- Enviar dinero sin dejar rastro: el notario y el banco exigen justificar el origen de los fondos; usa transferencias identificadas.
- Olvidar el impuesto anual de no residentes aunque no alquiles la vivienda.
- No contar con la retención del 3 % si un día vendes como no residente: el comprador la retiene a cuenta de tus impuestos.
- Usar un intermediario sin registro: comprueba que tu bróker o tu asesor estén inscritos.
Si vienes a vivir a España
Si estás en proceso de trasladarte, lo más eficiente suele ser esperar a tener residencia y empleo aquí antes de pedir la hipoteca: pasarás de financiaciones del 60-70 % al 80 % habitual y a mejores tipos. Mientras tanto, alquilar unos meses te permite conocer la zona y preparar tu historial con un banco español.
¿Puede un extranjero pedir una hipoteca en España?
Sí. Si reside y trabaja en España, en condiciones parecidas a un español. Si no reside, normalmente con una financiación del 60 % al 70 % y más documentación.
¿Cuánto financian los bancos a no residentes?
Lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del precio o de la tasación, el menor de los dos. Algunos llegan al 80 % con perfiles muy solventes.
¿Necesito NIE para comprar una casa en España?
Sí. El NIE es imprescindible para firmar la escritura, pagar los impuestos y abrir la cuenta donde se cargará la hipoteca.
¿Un no residente paga más impuestos al comprar?
Al comprar, los mismos que cualquier comprador. Lo que no suele aprovechar son las rebajas por vivienda habitual. Después, sí paga cada año el impuesto de no residentes por tener la vivienda.
¿Cuánto necesito ahorrado si no vivo en España?
Alrededor del 40-45 % del precio, porque los bancos suelen financiar entre el 60 % y el 70 % y hay que sumar impuestos y gastos.
¿Puedo firmar la hipoteca sin viajar a España?
Puedes dar un poder notarial para la firma, pero el acta de transparencia sobre la hipoteca la tienes que hacer en persona ante notario.
Fuentes y referencias
- Agencia Tributaria: Impuesto sobre la Renta de No Residentes
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario
- ICO: avales para la compra de primera vivienda
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.