Construir una casa a tu medida tiene mucho atractivo, pero financieramente es más complejo que comprar una hecha: hay que pagar el terreno, el proyecto, las licencias y la obra, y el banco solo libera el dinero a medida que la casa avanza. Te explicamos cómo funciona y qué preparar.
Dos operaciones distintas: terreno y construcción
| Comprar solo el terreno | Construir sobre tu terreno (autopromoción) | |
|---|---|---|
| Financiación habitual | Baja: muchos bancos no financian solares o lo hacen en un porcentaje pequeño | Sobre el valor de la casa terminada, entregada por fases |
| Requisito clave | Suelo urbano o urbanizable con su ordenación aprobada | Terreno en propiedad, licencia y proyecto |
| Cómo se entrega el dinero | De una vez, en la compra | Por certificaciones de obra |
Por eso lo más habitual es comprar el terreno con ahorros y pedir la hipoteca para la construcción. El terreno ya pagado actúa como tu aportación: el banco lo tiene en cuenta como parte del valor de la garantía.
Cómo funciona la hipoteca de autopromoción
- Presentas el proyecto de ejecución firmado por un arquitecto, el presupuesto y la licencia de obras.
- La tasadora valora el terreno y el valor que tendrá la vivienda terminada.
- Se firma la hipoteca sobre el terreno, por el importe total previsto.
- El banco entrega el dinero por fases: cimentación, estructura, cubierta, cerramientos, instalaciones y acabados. En cada una, el director de obra emite una certificación y, a veces, la tasadora verifica el avance.
- Durante la obra, sueles pagar solo intereses de lo ya entregado; al terminar, empieza la cuota completa.
- Al acabar: certificado final de obra, licencia de primera ocupación y declaración de obra nueva en notaría y Registro.
Los costes que hay que prever
- Terreno y sus impuestos: ITP si lo vende un particular; IVA del 21 % si lo vende una empresa y es un terreno urbanizado o edificable.
- Proyecto y dirección de obra (arquitecto y arquitecto técnico), estudio geotécnico y estudio de seguridad.
- Licencia de obras e impuesto municipal sobre construcciones (ICIO), que fija cada ayuntamiento sobre el presupuesto.
- Construcción: con un 10-15 % de margen para imprevistos.
- IVA de la obra: en la construcción de una vivienda, el constructor suele aplicar el 10 %.
- Acometidas de agua, luz y saneamiento, si el terreno no las tiene.
- Escritura de declaración de obra nueva al terminar: notaría, Registro y su AJD. (Los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco).
- Tasaciones inicial y de seguimiento.
El seguro decenal
La Ley de Ordenación de la Edificación exige un seguro de daños estructurales durante 10 años para las viviendas nuevas. El autopromotor individual de una única vivienda para uso propio puede quedar exento, pero si vende la casa en esos 10 años, tendrá que contratarlo o que el comprador le exonere expresamente. Tenlo en cuenta si no descartas vender. Las garantías de la obra nueva las explicamos en comprar obra nueva.
Antes de comprar el terreno
- Consulta urbanística en el ayuntamiento: que sea suelo urbano, qué se puede construir (altura, superficie, retranqueos) y si tiene servicios.
- Nota simple para ver el propietario y las cargas: cómo leer la nota simple.
- Estudio geotécnico si puedes: un terreno difícil encarece mucho la cimentación.
- Habla con el banco antes: confirma que financiaría la construcción en ese terreno y en qué condiciones.
- Presupuesto realista con un arquitecto antes de comprometerte.
Casas prefabricadas o modulares
Se financian de forma parecida si se instalan con cimentación en un terreno propio, con licencia y proyecto. Algunos bancos son más prudentes con ellas: pregunta antes de firmar con el fabricante, y revisa cómo se reparten los pagos entre fábrica y montaje.
¿Se puede pedir una hipoteca para construir una casa?
Sí, la hipoteca de autopromoción. El banco entrega el dinero por fases contra certificaciones de obra, y normalmente exige el terreno pagado, licencia y proyecto.
¿Los bancos financian la compra de un terreno?
Pocos, y en un porcentaje bajo. Lo habitual es comprar el terreno con ahorros y financiar la construcción.
¿Cómo se entrega el dinero en una hipoteca de autopromoción?
Por fases: cimentación, estructura, cubierta, instalaciones y acabados. En cada una, el director de obra emite una certificación y el banco libera la parte correspondiente.
¿Qué IVA tiene construir una vivienda?
La construcción de una vivienda suele llevar el 10 % de IVA. El terreno paga ITP si lo vende un particular o IVA si lo vende una empresa.
¿Necesito seguro decenal si construyo mi casa?
El autopromotor individual de una vivienda para uso propio puede quedar exento, pero si la vende en los 10 años siguientes tendrá que contratarlo o que el comprador le exonere expresamente.
Fuentes y referencias
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (seguro decenal y autopromotor)
- Ley 37/1992 del IVA, artículos 20 y 91 (terrenos y construcción de viviendas)
- Ley reguladora de las Haciendas Locales (impuesto sobre construcciones, ICIO)
- Orden ECO/805/2003: tasación de edificios en construcción
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.