Los bancos no tienen nada contra los autónomos; lo que les preocupa es la variabilidad. Una nómina cae el mismo día cada mes; una facturación sube y baja. Tu trabajo al pedir la hipoteca es demostrar que, aunque varíe, tus ingresos son sólidos y se mantienen. Así se hace.
Qué ingresos cuentan
El banco no mira lo que facturas, sino lo que te queda después de gastos e impuestos, según tus declaraciones de la renta. Normalmente calcula una media de los dos últimos años y la divide entre 12 para obtener tu ingreso mensual.
Ejemplo: en tu última renta declaraste un rendimiento neto de actividad de 36.000 €, y en la anterior de 30.000 €. Tras el IRPF, el banco puede considerar unos 2.200 € netos al mes de media. Con un endeudamiento del 30 %, la cuota máxima sería de unos 660 €, que a 30 años al 2,75 % dan una hipoteca de unos 161.700 €.
Esto tiene una consecuencia importante: si deduces muchos gastos para pagar menos impuestos, también reduces lo que el banco considera que ganas. Si piensas pedir una hipoteca en uno o dos años, tenlo en cuenta al planificar tus declaraciones.
Qué te van a pedir
- DNI o NIE.
- Las dos últimas declaraciones de la renta (modelo 100).
- Pagos fraccionados del IRPF del año en curso (modelo 130, o 131 si estás en módulos).
- Declaraciones del IVA: trimestrales (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390).
- Alta en el RETA e informe de vida laboral.
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social.
- Extractos bancarios de los últimos 6 a 12 meses, mejor de la cuenta donde cobras.
- Si tienes sociedad: impuesto de sociedades, balance y cuenta de resultados.
Lo que mira el banco además de los números
- Antigüedad: con menos de dos años de actividad es difícil; con más de tres, mucho más fácil.
- Estabilidad: ingresos parecidos o crecientes de un año a otro valen más que un año excepcional.
- Sector y clientes: depender de un único cliente o de un sector muy cíclico pesa en contra.
- Tu relación con el banco: si tienes ahí la cuenta del negocio y cobras ahí, el banco ve tus ingresos reales mes a mes.
- Ahorros y colchón: aportar el 30 % o más del precio, y mantener un colchón después de comprar, compensa la variabilidad.
Cómo mejorar tus opciones
- Prepara la documentación completa antes de ir al banco: orden y claridad transmiten fiabilidad.
- Revisa la CIRBE y elimina deudas pequeñas, incluidas las del negocio a tu nombre: la CIRBE y los ficheros de morosos.
- Aporta más entrada: pedir el 70 % en lugar del 80 % reduce el riesgo del banco.
- Compra con un cotitular asalariado si es posible: su nómina estabiliza el conjunto.
- Usa un bróker que trabaje con bancos acostumbrados a autónomos: bróker hipotecario.
- Si eres joven, mira el aval ICO: también vale para autónomos.
¿Fija o variable siendo autónomo?
Si tus ingresos varían, una cuota que no cambia es una preocupación menos: la fija suele encajar mejor. Con los tipos de este mes, además, es más barata que la variable. Lo comparamos con números en fija, variable o mixta.
Calcula tu hipoteca como autónomo
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
En la calculadora completa, elige «Autónomo» en tu situación laboral y calculamos con el criterio de endeudamiento más prudente que suelen aplicar los bancos.
Ejemplos según tu situación
| Perfil | Ingreso que cuenta el banco | Cuota al 30 % | Hipoteca a 30 años al 2,75 % |
|---|---|---|---|
| Diseñador, 3 años de actividad, rendimiento neto de 24.000 € al año | unos 1.650 € al mes | 495 € | unos 121.000 € |
| Fisioterapeuta, 5 años, rendimiento neto de 36.000 € | unos 2.300 € al mes | 690 € | unos 169.000 € |
| Consultor con sociedad, sueldo de 30.000 € y dividendos de 10.000 € | unos 2.600 € al mes | 780 € | unos 191.000 € |
Ingreso neto aproximado después del IRPF, repartido en 12 meses. Cada banco hace su propio cálculo.
Autónomo con pocos años de actividad
Si llevas menos de dos años, no está todo perdido:
- Si antes trabajaste por cuenta ajena en el mismo sector, tu vida laboral demuestra continuidad.
- Si tienes contratos con clientes estables a largo plazo, apórtalos.
- Aportar más ahorro (30-40 %) y un cotitular asalariado cambia mucho la respuesta.
Autónomo societario o en módulos
- Si tienes una sociedad, el banco mira tu sueldo y tus dividendos, pero también la salud de la empresa: beneficios, deuda y evolución. Aporta el impuesto de sociedades y las cuentas de dos años.
- Si tributas en módulos (estimación objetiva), tu rendimiento declarado puede ser bajo respecto a lo que ganas realmente: el banco solo cuenta lo declarado. Aporta también extractos con los ingresos del negocio.
La CIRBE del autónomo
Los préstamos del negocio, el leasing de la furgoneta o una póliza de crédito a tu nombre aparecen en tu CIRBE y cuentan como deuda tuya. Si son de la actividad y se pagan con los ingresos de ella, explícalo y aporta la documentación: algunos bancos los tratan de forma distinta a una deuda personal. Más en la CIRBE.
Prepárate un año antes
- Declara con regularidad y piensa si te compensa deducir todo lo posible si vas a pedir hipoteca en breve.
- Separa cuentas personales y del negocio.
- Evita nuevos préstamos o leasings.
- Paga a tiempo impuestos y cuotas: un aplazamiento con Hacienda pesa en contra.
- Ahorra para una entrada mayor de lo normal.
¿Cuántos años tengo que llevar de autónomo para pedir una hipoteca?
Lo habitual son al menos dos años con dos declaraciones de la renta completas. Con menos es posible, pero solo en casos concretos: mucho ahorro, un cotitular asalariado o una actividad muy estable.
¿Qué ingresos cuentan para la hipoteca de un autónomo?
El rendimiento neto de la actividad que declaras en la renta, normalmente la media de los dos últimos años, después de impuestos. No cuenta la facturación.
¿Las condiciones son peores para un autónomo?
No necesariamente. Con buen historial, el tipo es el mismo; lo que suele cambiar es el endeudamiento máximo, más prudente, y que piden más documentación.
¿Puedo pedir una hipoteca con una empresa propia?
Si eres socio de una sociedad, el banco mirará tu sueldo y dividendos y también las cuentas de la empresa. Aporta el impuesto de sociedades y los balances.
¿Cuentan los préstamos del negocio para la hipoteca?
Sí, si están a tu nombre aparecen en tu CIRBE. Explícalos y documenta que se pagan con la actividad: algunos bancos los valoran de forma distinta.
¿Y si tributo en módulos?
El banco cuenta el rendimiento declarado, que en módulos puede ser bajo. Aporta también extractos que muestren los ingresos reales del negocio.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículo 11: evaluación de la solvencia
- Agencia Tributaria: certificados y declaraciones
- Seguridad Social: vida laboral y certificado de estar al corriente
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.