La Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar a fondo tu solvencia antes de prestarte, y le prohíbe basar la decisión principalmente en que el piso vale más que la deuda. Por eso el análisis se centra en ti: si puedes pagar durante 25 o 30 años, incluso si las cosas se tuercen. Esto es lo que revisa, con las cifras que suele aceptar, y los papeles que te va a pedir.
1. Ahorros: entrada y gastos
Los bancos financian como mucho el 80 % del precio o de la tasación, el menor. El 20 % restante y los impuestos y gastos de la compra los pones tú: en total, entre el 27 % y el 32 % del precio según la comunidad. Lo calculamos con tablas en cuánto dinero necesitas ahorrar.
No basta con tenerlo: el banco querrá ver de dónde sale. Un ahorro constante en tu cuenta durante meses suma puntos. Un ingreso grande y reciente sin explicación, no: si te lo han dado tus padres, documéntalo como donación ante notario o como préstamo familiar por escrito.
2. Ingresos estables
Más que cuánto ganas, importa que puedas demostrar que lo vas a seguir ganando. Lo que mejor valoran los bancos, de más a menos:
- Funcionario o empleado público con plaza fija.
- Contrato indefinido con al menos 1 o 2 años de antigüedad en la empresa y el periodo de prueba superado.
- Autónomo con al menos 2 años de actividad y declaraciones de la renta que lo acrediten. Cuenta el rendimiento neto declarado, no lo que facturas.
- Contrato temporal o fijo discontinuo: es posible, pero con más historial laboral, menos endeudamiento o un segundo titular estable.
Si compráis dos, el banco suma los ingresos y valora a los dos: un titular estable compensa en parte a uno con contrato temporal. Los ingresos variables, como comisiones o bonus, solo suelen contar si se repiten al menos dos años.
3. Endeudamiento por debajo del 35 %
Es la cifra clave. La suma de todas tus cuotas mensuales, incluida la de la hipoteca nueva, no debería pasar del 30-35 % de tus ingresos netos. El préstamo del coche, un préstamo personal, la financiación de un móvil o una tarjeta revolving entran en la cuenta. Con 2.500 € netos al mes, un coche de 250 € al mes te quita unos 61.000 € de hipoteca. Las tablas por sueldo están en cuánta hipoteca puedo pedir.
4. Edad y plazo
Casi todos los bancos exigen que la hipoteca termine antes de que cumplas 70 o 75 años. Con 30 años puedes pedirla a 30 años sin problema; con 50, el plazo se queda en 20-25 años y la cuota sube. Si compráis dos con edades distintas, el banco suele mirar la del mayor.
5. Historial: CIRBE y ficheros de morosos
El banco consulta la CIRBE del Banco de España, donde aparecen todos tus préstamos, tarjetas y avales desde 1.000 €, y los ficheros de morosos como ASNEF o Experian Badexcug. Una deuda impagada en un fichero, aunque sea pequeña, suele bastar para que te la denieguen. Pide tu informe de la CIRBE antes de ir al banco: es gratis. Lo explicamos en la CIRBE y los ficheros de morosos.
6. La vivienda: tasación y situación legal
Aunque tú cumplas todo, el piso también tiene que cumplir:
- Tasación: si sale por debajo del precio, el banco presta el 80 % de la tasación y la diferencia la pones tú.
- Sin cargas: la nota simple del Registro debe estar limpia, o las cargas tienen que cancelarse en la firma.
- Uso: si no es tu vivienda habitual, la financiación baja al 70 % y las condiciones empeoran.
- Estado: viviendas en ruina, sin cédula de habitabilidad donde es obligatoria o con problemas urbanísticos pueden no ser financiables.
Si no vives en España
Los no residentes pueden pedir hipoteca, pero los bancos suelen financiar solo entre el 60 % y el 70 % del valor y piden más documentación: NIE, ingresos del país de origen, informe de crédito de allí y, a veces, una cuenta en el banco con meses de antigüedad.
Documentación que te van a pedir
Para todos
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
- Declaración de la renta del último año.
- Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses.
- Recibos de otros préstamos que tengas y su cuadro de amortización.
- Informe de la CIRBE (algunos bancos lo piden; aunque no lo hagan, tráelo revisado).
- Sobre el piso: contrato de arras o reserva, nota simple del Registro y, si ya lo tienes, el certificado energético.
Si trabajas por cuenta ajena
- Las 3 últimas nóminas.
- Contrato de trabajo.
- Informe de vida laboral de la Seguridad Social, que se descarga gratis en su sede electrónica.
Si eres autónomo
- Las 2 últimas declaraciones de la renta.
- Pagos fraccionados del IRPF (modelo 130 o 131) y declaraciones del IVA (modelos 303 y 390) del último año.
- Alta en el RETA y recibos de autónomo al día.
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
Cómo es el proceso, paso a paso
- Estudio y preaprobación: con tus datos, el banco te dice cuánto podría prestarte. No es vinculante, pero te sirve para negociar el piso.
- Tasación: con el piso elegido, una tasadora homologada lo valora. La pagas tú.
- Aprobación y FEIN: si todo encaja, el banco te entrega la Ficha Europea de Información Normalizada, la oferta vinculante, al menos 10 días naturales antes de firmar.
- Acta de transparencia: vas al notario, que elijas tú, para que te explique el contrato y compruebe que lo has recibido todo. Es gratis.
- Firma: compraventa e hipoteca se firman el mismo día ante el mismo notario.
De la solicitud a la firma suelen pasar entre 4 y 8 semanas. No firmes arras con un plazo más corto sin tener la hipoteca al menos preaprobada.
Cómo mejorar tus opciones
- Cancela deudas pequeñas antes de pedirla: un préstamo de 3.000 € con cuota de 150 € te resta más de 35.000 € de hipoteca.
- Revisa la CIRBE y los ficheros y corrige cualquier error antes de ir al banco.
- Prepara la documentación completa de una vez: transmite orden y acelera la respuesta.
- Pide en dos o tres bancos a la vez, empezando por el de tu nómina, o usa un bróker hipotecario.
- Aporta más ahorro si puedes: pedir el 70 % en lugar del 80 % mejora la aprobación y, a menudo, el tipo.
Lista de comprobación antes de pedir la hipoteca
| Requisito | Cómo comprobarlo | Objetivo |
|---|---|---|
| Ahorro | Suma la entrada del 20 % y los impuestos y gastos de tu comunidad | Tenerlo en cuenta, más un colchón |
| Endeudamiento | Todas las cuotas ÷ ingresos netos | Por debajo del 30-35 % |
| Estabilidad laboral | Contrato y vida laboral | Indefinido con antigüedad o historial continuado |
| Edad | Edad + plazo | Terminar antes de los 70-75 |
| Historial | CIRBE y ficheros de morosos | Sin impagos ni deudas sorpresa |
| Vivienda | Nota simple y tasación | Sin cargas y tasación cerca del precio |
Los motivos de rechazo más frecuentes
- Endeudamiento demasiado alto, a menudo por préstamos pequeños olvidados.
- Ahorro insuficiente para la entrada y los gastos.
- Poca antigüedad laboral o periodo de prueba sin superar.
- Impagos en ficheros de morosos, aunque sean pequeños.
- Tasación baja respecto al precio.
- Origen de los fondos sin justificar.
- Ingresos difíciles de demostrar: variables, en el extranjero o no declarados.
Si te deniegan la hipoteca
- Pregunta el motivo: el banco no siempre lo detalla, pero suele orientarte.
- Prueba en otro banco: cada entidad tiene sus criterios, y lo que uno rechaza otro puede aprobar.
- Corrige lo que falle: menos deuda, más ahorro, un cotitular, un plazo más largo o una vivienda más barata.
- Valora un bróker si tu perfil es especial.
- No encadenes muchas solicitudes en pocos días: algunas consultas quedan registradas.
Requisitos según tu perfil
- Jóvenes: el aval ICO reduce el ahorro necesario.
- Autónomos: dos años de actividad y rentas que lo acrediten. Ver hipoteca siendo autónomo.
- Contrato temporal: historial y más ahorro. Ver contrato temporal.
- No residentes: financiación del 60-70 %. Ver no residentes.
- En pareja: los dos titulares cuentan. Ver hipoteca en pareja.
Comprueba si te darían la hipoteca
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Qué necesito para que me den una hipoteca?
Ahorros de alrededor del 30 % del precio, ingresos estables que puedas justificar, que la cuota no pase del 30-35 % de tus ingresos netos sumando otras deudas, una edad que te permita terminar antes de los 70-75 años y no aparecer en ficheros de morosos.
¿Cuánto tiempo tengo que llevar trabajando para pedir una hipoteca?
Con contrato indefinido, los bancos suelen pedir al menos uno o dos años de antigüedad y el periodo de prueba superado. Los autónomos, normalmente dos años de actividad y dos declaraciones de la renta.
¿Me pueden dar una hipoteca con contrato temporal?
Sí, aunque es más difícil. Ayuda tener una vida laboral larga en el mismo sector, poco endeudamiento, más ahorro o un segundo titular con contrato indefinido.
¿Cuánto tarda el banco en aprobar una hipoteca?
El estudio inicial, unos días. Con tasación, FEIN y los 10 días obligatorios antes de firmar, entre 4 y 8 semanas en total.
¿Puedo pedir hipoteca si estoy en ASNEF?
En la práctica, casi ningún banco te la dará mientras aparezcas en un fichero de morosos. Paga o reclama la deuda si es errónea y pide que te den de baja antes de solicitarla.
¿Por qué me pueden denegar una hipoteca?
Los motivos más comunes son un endeudamiento alto, poco ahorro, poca antigüedad laboral, impagos en ficheros de morosos, una tasación baja o no poder justificar el origen de los fondos.
¿Si un banco me deniega la hipoteca, otro me la puede dar?
Sí. Cada banco tiene sus criterios. Corrige lo que falló y prueba con otras entidades o con un bróker.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículos 11 (solvencia) y 14 (FEIN, plazo de 10 días y acta notarial)
- Banco de España: la Central de Información de Riesgos (CIRBE)
- ICO: avales para la compra de primera vivienda
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.