La carencia aparece en varias situaciones: al construir una casa, al comprar antes de vender, al pactar con el banco tras perder ingresos o en algunas ofertas comerciales. Te explicamos cómo funciona, cuánto cuesta de verdad y cuándo compensa.
Los dos tipos de carencia
| Carencia de capital | Carencia total | |
|---|---|---|
| Qué pagas | Solo intereses | Nada |
| Qué pasa con la deuda | Se queda igual | Crece: los intereses se suman al capital |
| Cuándo se usa | Obra, hipoteca puente, dificultades temporales | Casos excepcionales; pocos bancos la ofrecen |
| Coste total | Más intereses que sin carencia | Bastante más intereses |
Cuánto cuesta: ejemplo
Hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3 % fijo, con dos años de carencia de capital al principio (el plazo total sigue siendo 25 años):
| Sin carencia | Con 2 años de carencia de capital | |
|---|---|---|
| Cuota los dos primeros años | 948 € | 500 € (solo intereses) |
| Cuota el resto del préstamo | 948 € | 1.004 € durante 23 años |
| Intereses totales | 84.527 € | 89.113 € |
| Coste de la carencia | 4.586 € más |
La carencia te da aire durante dos años (448 € menos al mes), pero lo pagas después con una cuota más alta y 4.586 € más de intereses. Si en lugar de mantener el plazo lo alargas dos años, la cuota posterior no sube tanto, pero los intereses totales crecen aún más.
Cuándo tiene sentido
- Construcción o reforma: mientras dura la obra no vives en la casa y quizá pagas alquiler. Las hipotecas de autopromoción suelen tener carencia de forma natural: hipoteca para construir.
- Comprar antes de vender: la hipoteca puente da carencia mientras vendes tu vivienda: la hipoteca puente.
- Una caída temporal de ingresos (desempleo, baja, reducción de jornada) con perspectivas de recuperarte.
- Un gasto puntual muy grande que no puedes posponer.
Cuándo no la necesitas
- Para pagar menos sin un motivo temporal: si la cuota no te encaja de forma permanente, la carencia solo retrasa el problema.
- Si la ofrecen como «gancho» comercial al principio: compara la TAE y el coste total en la FEIN: la FEIN.
Cómo pedirla si ya tienes hipoteca
- Habla con tu banco en cuanto preveas el problema, antes de dejar de pagar. Un impago te complica todo lo demás.
- Explica la situación y por qué es temporal, con documentos (carta de despido, baja, contrato futuro…).
- Negocia la duración, el tipo de carencia y si se mantiene o se amplía el plazo.
- Se formaliza con una novación de la hipoteca, normalmente ante notario. Pregunta por los gastos y las comisiones.
Si estás en una situación de vulnerabilidad económica, existe además el Código de Buenas Prácticas bancarias, que prevé medidas como carencias y reestructuraciones para quienes cumplen sus requisitos. Lo explicamos en si no puedo pagar la hipoteca.
Alternativas a la carencia
- Alargar el plazo: baja la cuota de forma permanente, a cambio de más intereses.
- Cambiar a tipo fijo si tienes una variable y el euríbor ha subido: pasar de variable a fija.
- Cambiar de banco a uno con mejor tipo: cambiar la hipoteca de banco.
- Revisar las bonificaciones y quitar productos caros que no compensan: las bonificaciones.
¿Qué es la carencia de una hipoteca?
Un periodo en el que no devuelves capital. En la carencia de capital pagas solo intereses; en la carencia total no pagas nada y los intereses se suman a la deuda.
¿Cuánto cuesta una carencia?
Siempre supone más intereses en total. En una hipoteca de 200.000 € a 25 años al 3 %, dos años de carencia de capital cuestan 4.586 € más.
¿Se puede pedir carencia si ya tengo la hipoteca?
Sí, negociándola con el banco mediante una novación. Pídela antes de dejar de pagar y explica por qué tu situación es temporal.
¿Cuánto tiempo puede durar una carencia?
Lo que pactes con el banco: suelen ser de unos meses a dos o tres años. En las hipotecas de construcción, lo que dura la obra.
¿Es mejor la carencia o alargar el plazo?
La carencia es para un bache temporal; alargar el plazo, para una cuota que no te encaja de forma permanente. Las dos aumentan los intereses totales.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
- Real Decreto-ley 6/2012: Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.