El banco te lo entrega con la FEIN y lo puedes pedir en cualquier momento. Saber leerlo sirve para tres cosas: entender por qué al principio la deuda baja tan despacio, decidir cuándo te compensa amortizar y negociar con cifras si cambias de banco.
Las columnas del cuadro
- Número o fecha de la cuota.
- Cuota: lo que pagas ese mes.
- Intereses: lo que debes ese mes multiplicado por el tipo anual y dividido entre 12.
- Amortización de capital: la cuota menos los intereses. Es lo único que reduce tu deuda.
- Capital pendiente: lo que sigues debiendo después de pagar esa cuota.
Ejemplo: 160.000 € a 30 años al 2,75 %
La cuota es de 653 € al mes. Las tres primeras cuotas quedan así:
| Cuota | Pago | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 653,19 € | 366,67 € | 286,52 € | 159.713,48 € |
| 2 | 653,19 € | 366,01 € | 287,18 € | 159.426,30 € |
| 3 | 653,19 € | 365,35 € | 287,84 € | 159.138,46 € |
Y resumido por años:
| Año | Intereses del año | Capital del año | Pendiente al final | % de la cuota que es interés |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 4.356 € | 3.482 € | 156.518 € | 56 % |
| 5 | 3.952 € | 3.886 € | 141.593 € | 50 % |
| 10 | 3.380 € | 4.458 € | 120.477 € | 43 % |
| 15 | 2.723 € | 5.115 € | 96.252 € | 35 % |
| 20 | 1.970 € | 5.868 € | 68.460 € | 25 % |
| 25 | 1.107 € | 6.732 € | 36.577 € | 14 % |
| 30 | 116 € | 7.723 € | 0 € | 1 % |
Lo que te enseña el cuadro
Al principio la deuda baja muy despacio
Tras cinco años pagando, has abonado 39.191 € en cuotas y solo has reducido la deuda en 18.407 €. Es normal: los intereses se calculan sobre lo que debes, que al principio es casi todo.
Amortizar pronto ahorra mucho más
Cada euro que adelantas deja de generar intereses todos los años que faltan. Por eso 10.000 € amortizados en el año 5 ahorran mucho más que los mismos 10.000 € en el año 25. Lo calculamos en amortizar, ¿cuota o plazo?.
En variable, el cuadro cambia en cada revisión
El cuadro de una hipoteca variable se calcula con el tipo del momento. En cada revisión, el banco rehace el cuadro con el nuevo tipo y el capital pendiente. Si el euríbor sube, sube la cuota y también la parte de intereses.
Otros sistemas de amortización
- Cuota creciente: empieza más baja y sube un porcentaje cada año. Pagas más intereses en total. Es raro hoy.
- Cuota de capital constante (sistema alemán o lineal): devuelves el mismo capital cada mes y la cuota baja con el tiempo. Pagas menos intereses, pero las primeras cuotas son más altas. Muy pocos bancos lo ofrecen.
Dónde conseguir tu cuadro
- Antes de firmar: en la FEIN, que incluye un cuadro orientativo. Ver FEIN y FiAE.
- Después: en la banca online o pidiéndolo en tu oficina. El banco está obligado a dártelo.
- Para simular: la calculadora de cuota que tienes al final de este artículo te da el cuadro año a año con tu importe, plazo y tipo, y la calculadora de gastos de compra compara fija, variable y mixta.
El cuadro de una variable: ejemplo con revisiones
Hipoteca de 160.000 € a 30 años con diferencial del 0,50 %. El primer año, con un tipo de 2,672 % (euríbor de 2,172 % más el diferencial); en la primera revisión, el euríbor sube a 3,247 %:
| Periodo | Tipo aplicado | Cuota | Intereses del primer mes del periodo |
|---|---|---|---|
| Año 1 | 2,672 % | 647 € | 356 € |
| Año 2 (tras la revisión) | 3,747 % | 738 € | 489 € |
El banco recalcula la cuota con lo que debes y el plazo que queda, así que el cuadro entero cambia a partir de la revisión. Por eso en variable conviene mirar el cuadro cada año, no solo el del primer día.
Qué cambia en el cuadro cuando amortizas
Si adelantas dinero, el banco rehace el cuadro de una de dos formas:
- Reduciendo el plazo: la cuota se mantiene y desaparecen las últimas cuotas del cuadro. Ahorras más intereses.
- Reduciendo la cuota: el número de cuotas se mantiene y todas bajan.
En nuestro ejemplo, adelantar 10.000 € al final del año 5 y reducir plazo elimina 29 cuotas (2 años y 5 meses) y ahorra 9.231 € de intereses. Los números completos, en amortizar, ¿cuota o plazo?.
Para qué te sirve el cuadro en la renta
Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicas la deducción del régimen transitorio, el cuadro te dice cuánto capital e intereses pagaste en el año: ambos cuentan para la deducción, hasta el límite de 9.040 €. Y si alquilas la vivienda, solo los intereses son gasto deducible del alquiler, no el capital: el cuadro es el documento que lo separa. Ver desgravar la hipoteca.
Cómo calcularlo tú mismo
Si quieres comprobar el cuadro del banco, en una hoja de cálculo basta con tres fórmulas:
- Cuota: con la función de pago (en Excel y Google Sheets,
PAGO(tipo/12; meses; -capital)). - Intereses del mes: capital pendiente × tipo ÷ 12.
- Capital del mes: cuota − intereses. El capital pendiente del mes siguiente es el anterior menos este capital.
Si las cifras no coinciden con las del banco por más de unos céntimos, pregunta: puede haber una comisión, un redondeo distinto o un periodo inicial de días sueltos.
Errores al leer el cuadro
- Confundir cuota con capital: pagar 653 € no reduce tu deuda en 653 €, sino solo en la parte de capital.
- Pensar que a mitad de plazo debes la mitad: en el ejemplo, tras 15 de 30 años, debes el 60 %.
- No mirar la fecha de la primera cuota: si firmas a mitad de mes, la primera puede incluir intereses de unos días más.
Calcula tu cuota y tu cuadro de amortización
¿Y si adelantas dinero? Calcula cuántos intereses te ahorras
El tipo que sale por defecto es el TIN fijo de referencia del mes (fuente: ofertas bonificadas de nuestra comparativa de hipotecas fijas (Ibercaja, Sabadell, Openbank y otros bancos) en octubre de 2026). Si tu hipoteca es variable, pon el euríbor (octubre de 2026: 3,239 %, según el Banco de España) más tu diferencial.
Cálculo orientativo de un préstamo con cuota constante (sistema francés), sin comisiones ni seguros. El ahorro por adelantar dinero no descuenta la comisión por amortización anticipada que pueda cobrarte el banco (con la Ley 5/2019, como máximo el 2 % de lo que adelantas en una fija durante los 10 primeros años y el 1,5 % después; en una variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, según tu contrato, y nada después). La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Qué es el sistema francés de amortización?
El que usan casi todas las hipotecas en España: pagas una cuota constante, en la que la parte de intereses baja y la de capital sube con el tiempo.
¿Por qué al principio pago casi todo intereses?
Porque los intereses se calculan sobre lo que debes, y al principio debes casi todo el préstamo. A medida que reduces la deuda, los intereses de cada cuota bajan.
¿Cómo se calculan los intereses de cada cuota?
Capital pendiente por el tipo anual y dividido entre 12. Con 160.000 € al 2,75 %, el primer mes son 366,67 €.
¿El banco tiene que darme el cuadro de amortización?
Sí. Viene en la FEIN antes de firmar y puedes pedir el actualizado cuando quieras.
¿Puedo calcular el cuadro de amortización en Excel?
Sí: la cuota con la función PAGO y, para cada mes, intereses = capital pendiente × tipo ÷ 12 y capital = cuota − intereses.
¿Qué pasa con el cuadro si amortizo?
El banco lo rehace: si reduces plazo, desaparecen las últimas cuotas; si reduces cuota, bajan todas las que quedan.
Fuentes y referencias
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.