Casi todos los tipos que anuncian los bancos son bonificados. La oferta real es una combinación de tipo y productos, y solo se puede comparar con otra cuando se suman las dos cosas. Aquí tienes cómo hacer la cuenta y qué derechos tienes con los seguros.
Qué productos suelen pedir
| Producto | Rebaja habitual | Coste para ti |
|---|---|---|
| Domiciliar la nómina o pensión | 0,10 a 0,50 puntos | Normalmente ninguno, salvo un ingreso mínimo mensual |
| Seguro de hogar | 0,10 a 0,25 puntos | Prima anual; el de daños es obligatorio de todas formas |
| Seguro de vida | 0,10 a 0,50 puntos | Prima anual, que sube con la edad |
| Tarjeta con uso mínimo | 0,05 a 0,20 puntos | Cuota de la tarjeta, si la tiene |
| Plan de pensiones o seguro de ahorro | 0,05 a 0,25 puntos | Aportación mínima anual |
Las rebajas concretas cambian de un banco a otro y de un mes a otro: las tienes en la FEIN de cada oferta.
Cómo calcular si te compensa
- Pide la oferta con y sin bonificaciones.
- Calcula la diferencia de cuota y multiplícala por 12.
- Resta lo que te cuestan al año los productos, descontando lo que ya pagabas (si ya tienes seguro de hogar, solo cuenta la diferencia de precio).
Ejemplo
Hipoteca de 160.000 € a 30 años. Sin bonificar, TIN del 3,75 %; con nómina, seguro de vida y seguro de hogar, 2,75 %:
| Sin bonificar | Bonificada | |
|---|---|---|
| TIN | 3,75 % | 2,75 % |
| Cuota | 741 € | 653 € |
| Ahorro al año en cuotas | 1.054 € | |
| Seguro de vida del banco | 350 € al año | |
| Seguro de hogar del banco (frente a 200 € fuera) | +50 € al año | |
| Ahorro neto | 654 € al año |
Aquí compensa. Pero cambia con la edad: la prima del seguro de vida sube cada año, y a partir de cierta edad puede superar el ahorro. Repite la cuenta cada vez que te renueven el seguro.
Tus derechos con los seguros
La Ley 5/2019 prohíbe, salvo excepciones, que el banco te obligue a contratar otros productos para darte la hipoteca. Lo que sí puede hacer es ofrecerte un tipo más bajo si los contratas. Además:
- El banco puede exigirte un seguro de daños sobre la vivienda (obligatorio por ley) y un seguro que garantice el préstamo, pero debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con coberturas equivalentes, tanto al firmar como en cada renovación.
- No puede cobrarte por estudiar esa póliza alternativa ni empeorar las condiciones del préstamo por aceptarla.
- Debe informarte por escrito de qué pasa con el tipo si no contratas un producto o lo cancelas después.
En la práctica: antes de firmar, pide presupuesto de un seguro de vida equivalente fuera del banco. Si el banco lo acepta manteniendo la bonificación, ahorras; si no, al menos sabes el coste real de su oferta.
Si cancelas un producto después
Puedes cancelar cuando quieras, pero el banco te quitará la bonificación correspondiente en la siguiente revisión y la cuota subirá. Antes de cancelar, haz la cuenta: si el seguro te cuesta 350 € y la bonificación que pierdes son 0,25 puntos sobre 140.000 €, perderías unos 350 € en intereses al año. No ganas nada.
Errores habituales
- Seguro de vida a prima única: pagar de golpe todos los años del seguro, financiado dentro de la hipoteca. Encarece mucho la operación; pide siempre prima anual.
- Comparar solo el TIN: la TAE incluye los productos obligatorios para la bonificación y es la cifra que hay que comparar. Ver TIN y TAE.
- Olvidar las condiciones: muchas bonificaciones exigen un ingreso mínimo de nómina o un número de compras con tarjeta al trimestre. Si no las cumples, pierdes la rebaja.
La cuenta a largo plazo: el seguro de vida sube con la edad
La prima del seguro de vida depende de la edad y del capital. Aunque el capital baje con la deuda, la edad sube cada año. Ejemplo orientativo para un comprador de 35 años con 160.000 € a 30 años y una rebaja de 0,40 puntos por el seguro:
| Año | Deuda pendiente aprox. | Ahorro por la rebaja de 0,40 puntos | ¿Compensa el seguro? |
|---|---|---|---|
| 1 | 160.000 € | unos 640 € al año | Probablemente sí |
| 10 | 120.500 € | unos 480 € al año | Depende de la prima |
| 20 | 68.500 € | unos 270 € al año | A menudo no |
Como la rebaja se aplica sobre una deuda que baja y la prima tiende a subir con los años, llega un momento en que el seguro cuesta más de lo que ahorras. Revisa la cuenta en cada renovación.
Bonificaciones que suelen compensar y las que no
- Nómina: casi siempre compensa, porque no cuesta nada si ya cobras ahí o te da igual el banco.
- Seguro de hogar: compensa si el precio del banco es parecido al de mercado, porque es un seguro que tendrías igualmente.
- Seguro de vida: depende de tu edad y de si lo necesitas. Pide presupuesto fuera para comparar.
- Tarjeta con uso mínimo: compensa si ya usas tarjeta y no tiene cuota; vigila no comprar de más para cumplir.
- Plan de pensiones o seguro de ahorro: es tu dinero, pero queda inmovilizado y puede tener comisiones altas. Compara con otros productos.
- Seguro de protección de pagos o alarma: suelen ser los menos rentables. Calcula con cuidado.
Bonificaciones y TAE: un ejemplo con dos bancos
Banco A: 2,60 % con nómina, vida, hogar y tarjeta (productos por 650 € al año). Banco B: 2,85 % solo con nómina. Para 160.000 € a 30 años:
- Banco A: cuota de 641 € + 54 € al mes de productos = 695 €.
- Banco B: cuota de 662 € y nada más = 662 €.
El banco con el tipo anunciado más bajo es 33 € al mes más caro. Así de importante es sumar los productos.
Calcula tu cuota y lo que necesitas para comprar
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
En la calculadora completa puedes poner lo que te cuestan los productos al año y ver la TAE real de cada opción.
¿Es obligatorio contratar el seguro de vida con la hipoteca?
No. El seguro obligatorio por ley es el de daños de la vivienda. El banco puede pedirte un seguro que garantice el préstamo, pero tiene que aceptar uno de otra aseguradora con coberturas equivalentes sin empeorar tus condiciones.
¿Cuánto rebaja el tipo una bonificación?
Entre 0,5 y 1,5 puntos en total, según el banco y los productos. Cada producto suele valer entre 0,05 y 0,50 puntos.
¿Puedo cambiar el seguro de vida del banco por otro más barato?
Sí, en cada renovación anual, siempre que el nuevo tenga coberturas equivalentes. Comprueba antes en tu contrato si eso mantiene la bonificación o si la pierdes.
¿Me pueden subir el tipo si quito la nómina?
Sí: el banco puede retirar la bonificación ligada a la nómina en la siguiente revisión. La hipoteca sigue igual en todo lo demás.
¿Qué bonificación compensa más?
La nómina, porque normalmente no cuesta nada. Los seguros dependen de su precio frente al de mercado; los de protección de pagos y alarmas suelen compensar menos.
¿Puedo quitar bonificaciones más adelante?
Sí, pero el banco subirá el tipo en la siguiente revisión. Haz la cuenta antes: a veces, con los años, deja de compensar mantener un seguro.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículo 17: prácticas de venta vinculada y combinada
- Banco de España: ¿puede imponerme el banco su seguro con la hipoteca?
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.