Un piso con inquilino puede ser una buena inversión si buscas alquilarlo, o un problema si lo querías para vivir y no sabías que el contrato te obliga durante años. Te explicamos qué pasa con el contrato, qué derechos tiene el inquilino y qué comprobar antes de comprar.
Qué pasa con el contrato de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 14) establece que el comprador se subroga en la posición del vendedor: hereda sus derechos (cobrar la renta) y sus obligaciones (respetar el contrato, hacer las reparaciones necesarias, devolver la fianza).
- El contrato se mantiene, como mínimo, durante su duración mínima legal: hasta 5 años desde que empezó (7 si el arrendador era una persona jurídica), aunque el contrato no esté inscrito en el Registro.
- Pasado ese plazo, depende de lo pactado y de si el contrato se ha prorrogado.
- No puedes subir la renta ni cambiar las condiciones por haber comprado: se aplica el contrato vigente y sus actualizaciones pactadas.
Si quieres el piso para vivir tú, comprueba en el contrato cuándo termina y si incluye una cláusula de necesidad de la vivienda para el propietario. Sin ella, puede que tengas que esperar años.
El derecho de compra preferente del inquilino
El artículo 25 de la misma ley da al inquilino un derecho preferente para comprar la vivienda que alquila:
- Tanteo: el vendedor debe comunicarle de forma fehaciente su intención de vender, con precio y condiciones. El inquilino tiene 30 días naturales para decidir si compra en esas condiciones.
- Retracto: si no se le avisó, o se vendió en condiciones distintas, puede quedarse la vivienda pagando al comprador lo mismo que pagó, dentro de los 30 días naturales siguientes a conocer la venta.
- El inquilino puede haber renunciado a este derecho en su contrato. Pide el contrato y compruébalo.
Para inscribir tu compra en el Registro, la escritura debe acreditar que se notificó al inquilino o que este renunció. Si el vendedor no lo hizo, exige que lo haga antes de firmar: de lo contrario, el inquilino podría quitarte la vivienda después.
Qué pedir antes de comprar un piso alquilado
- El contrato de alquiler completo, con sus anexos y prórrogas.
- Fecha de inicio y duración, para saber cuándo podrías recuperarlo.
- Renta actual y últimos recibos pagados. Pregunta si hay impagos.
- Fianza: cuánto es y dónde está depositada (en muchas comunidades, en un organismo público). Pacta en la escritura que el vendedor te la transfiere o se descuenta del precio, porque tendrás que devolverla tú.
- Notificación al inquilino del derecho de tanteo, o su renuncia en el contrato.
- Nota simple para ver si el contrato está inscrito y qué cargas hay: cómo leer la nota simple.
Comprarlo para alquilar: ventajas
- Rentabilidad desde el primer día, sin buscar inquilino ni tener el piso vacío.
- Historial de pagos para valorar al inquilino.
- A veces, precio más bajo, porque el comprador que busca vivienda propia descarta estos pisos.
Ten en cuenta que no podrás visitarlo libremente y que tu banco lo tratará como segunda vivienda o inversión: financiará menos que en tu vivienda habitual. Lo explicamos en la hipoteca para segunda vivienda.
Pisos ocupados: un caso distinto
Un piso ocupado es el que habita alguien sin contrato ni título: no hay renta, no hay fianza y no hay plazo. Algunas viviendas se anuncian así a precios muy bajos. Lo que tienes que saber:
- Para recuperar la posesión hay que acudir a los tribunales. Para propietarios particulares existe un procedimiento más rápido, pero aun así puede llevar meses, y más si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad.
- Durante ese tiempo pagas la comunidad, el IBI y la hipoteca, si la tienes.
- Los bancos rara vez financian viviendas ocupadas, así que normalmente se compran al contado.
- No intentes recuperar la vivienda por tu cuenta (cambiar cerraduras, cortar suministros): puede ser delito.
Comprar un piso ocupado solo tiene sentido con un descuento muy grande, dinero para aguantar el proceso y un abogado especializado desde el principio. Si estás pensando en un piso de banco en esta situación, lee también qué comprobar al comprar un piso de banco.
¿Qué pasa con el inquilino si compro un piso alquilado?
El contrato sigue y pasas a ser el casero. Como regla general, debes respetarlo al menos hasta su duración mínima legal, 5 años desde su inicio o 7 si el arrendador era una empresa.
¿El inquilino tiene derecho a comprar el piso antes que yo?
Sí, salvo que renunciara en su contrato. El vendedor debe ofrecérselo con el precio y las condiciones, y tiene 30 días naturales para decidir.
¿Quién devuelve la fianza al inquilino si compro el piso?
Tú, como nuevo propietario. Pacta en la escritura que el vendedor te la entregue o se descuente del precio.
¿Puedo echar al inquilino para vivir yo en el piso?
Solo si el contrato incluye la necesidad de la vivienda para el propietario y se cumplen los requisitos legales, o cuando termine su duración. Revisa el contrato antes de comprar.
¿Se puede comprar un piso ocupado con hipoteca?
Es muy difícil: los bancos rara vez financian viviendas ocupadas. Normalmente se compran al contado y con un descuento importante.
Fuentes y referencias
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 9, 14 y 25
- Ley 5/2018: procedimiento para recuperar viviendas ocupadas
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.