FEIN y FiAE: cómo comparar ofertas de hipoteca antes de firmar

Con la Ley 5/2019 la hipoteca se firma con más garantías que nunca, pero esas garantías solo sirven si lees los documentos. La FEIN es la herramienta para comparar bancos de verdad: dos ofertas con el mismo tipo pueden ser muy distintas cuando se mira todo lo demás.

Los documentos que vas a recibir

Documento	Qué es	Cuándo
FIPRE (Ficha de Información Precontractual)	Información general y orientativa del producto	Cuando empiezas a informarte
FEIN	Oferta personalizada y vinculante	Con la hipoteca aprobada, 10 días antes de firmar
FiAE	Advertencias sobre cláusulas clave	Junto con la FEIN
Proyecto de contrato	El borrador de la escritura	Junto con la FEIN
Gastos y seguros	Reparto de gastos y condiciones de los seguros exigidos	Junto con la FEIN

Qué mirar en la FEIN

1. Importe, plazo y número de cuotas. Comprueba que coinciden con lo que pediste.
2. Tipo de interés: TIN fijo, o índice y diferencial si es variable, y cada cuánto se revisa.
3. TAE: la cifra para comparar entre bancos. Ver TIN y TAE.
4. Cuota mensual y, en variable, un ejemplo de cómo cambia si sube el índice.
5. Importe total adeudado: todo lo que pagarás al final, con intereses.
6. Bonificaciones: qué productos debes contratar, cuánto rebaja cada uno y qué pasa si los cancelas. Ver bonificaciones.
7. Comisiones: apertura, amortización anticipada y cambio de tipo. Ver las comisiones de la hipoteca.
8. Plazo de validez de la oferta: el banco debe mantenerla, como mínimo, 10 días.

Qué advierte la FiAE

La FiAE señala las cláusulas que más pueden afectarte, para que no pasen desapercibidas:

• Si el tipo es variable, el índice de referencia y que no hay límite a las subidas (las cláusulas suelo están prohibidas).
• Las condiciones de vencimiento anticipado por impago.
• El reparto de gastos entre tú y el banco.
• Si la hipoteca es en moneda extranjera, sus riesgos.

El acta de transparencia ante notario

Al menos un día antes de la firma, vas personalmente al notario que elijas. El notario:

• Comprueba que el banco te entregó todos los documentos con 10 días de antelación.
• Te explica las cláusulas y responde tus dudas, gratis.
• Te hace un pequeño test sobre lo que vas a firmar.
• Levanta un acta que se menciona en la escritura. Sin ella, la hipoteca no se puede firmar.

Es el momento de preguntar todo lo que no entiendas. El notario no trabaja para el banco: es un funcionario público que debe asesorarte de forma imparcial.

Cómo comparar dos FEIN

Concepto	Banco A	Banco B
TIN bonificado	2,60 %	2,85 %
Productos exigidos	Nómina, seguro de vida y hogar, tarjeta	Solo nómina
Coste anual de productos	650 €	0 €
TAE	3,30 %	2,91 %
Comisión amortización	2 %	0,5 %

Con 160.000 € a 30 años y una tasación de 400 €, aunque el banco A anuncia un tipo más bajo, la oferta B es más barata en TAE y más flexible si piensas amortizar. Es el tipo de conclusión que solo se ve con las dos FEIN delante.

Tus derechos en estos 10 días

• No estás obligado a firmar: puedes pedir la FEIN a varios bancos y decidir.
• El banco no puede cambiar las condiciones de la FEIN mientras esté vigente.
• Puedes negociar: con la FEIN de otro banco en la mano tienes argumentos.

Ejemplo de lectura de una FEIN, sección por sección

Sección de la FEIN	Qué comprobar
1. Prestamista	Que es el banco con el que hablas, con sus datos de registro
3. Características principales	Importe, moneda, plazo, tipo de préstamo y si financia algún gasto
4. Tipo de interés y otros costes	TIN, TAE y el desglose de costes incluidos en la TAE
5. Periodicidad y número de pagos	Pagos mensuales y su número total
6. Importe de cada cuota	La cuota y, en variable, cómo cambiaría con el índice
8. Obligaciones adicionales	Productos vinculados y qué pasa si no los mantienes
9. Reembolso anticipado	Comisiones y condiciones para amortizar
11. Derecho de reflexión	Tus 10 días naturales
13. Incumplimiento	Consecuencias de dejar de pagar e intereses de demora

La numeración exacta puede variar ligeramente según el formato del banco, pero el contenido mínimo es el mismo para todos porque lo fija la ley.

Cinco cosas que se pasan por alto

1. La fecha de validez: si se pasa sin firmar, el banco puede cambiar las condiciones.
2. Los costes que no entran en la TAE: comisiones de amortización o de cambio de tipo.
3. Las condiciones exactas de cada bonificación: importes mínimos de nómina, número de compras con tarjeta, primas de los seguros.
4. Si el seguro es de prima anual o única.
5. El índice sustitutivo en variable, por si el euríbor dejara de publicarse.

Qué hacer si encuentras algo que no te cuadra

• Pide al banco que te lo aclare por escrito antes de la firma.
• Pregúntalo en el acta de transparencia: el notario tiene que explicártelo.
• Si el banco cambia algo, debe darte una nueva FEIN y vuelven a contar los 10 días.
• Si crees que el banco no ha cumplido, puedes reclamar a su servicio de atención al cliente y, después, al Banco de España.

Comparar tres FEIN de un vistazo

Haz una tabla con estas filas para cada banco: TIN bonificado, TIN sin bonificar, TAE, cuota, coste anual de productos, comisión de amortización, plazo y financiación. Suma el coste de los productos a la cuota anual y compara el total. Te ayudan las comparativas de hipotecas fijas y sin vinculación.

FEIN y FIPRE: no las confundas

La FIPRE es información general que el banco te da al principio, sin compromiso, para que conozcas el producto. La FEIN es la oferta personalizada y vinculante, con tus datos, tu importe y tu plazo. Las comparaciones serias se hacen con la FEIN. Si un banco solo te da una simulación o una FIPRE, pídele la FEIN cuando tengas la operación aprobada.

Fuentes y referencias

• Ley 5/2019: artículos 14 (normas de transparencia) y 15 (comprobación por el notario)
• Real Decreto 309/2019, que desarrolla la Ley 5/2019

Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.