Es el momento más esperado y también el que más nervios da. Saber qué va a pasar, quién estará y qué hay que llevar hace que sea un trámite tranquilo de una hora.
Antes de la firma
- 10 días antes: has recibido la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato. Ver FEIN y FiAE.
- Al menos 1 día antes: acta de transparencia en la notaría que tú elijas. Es gratis.
- Unos días antes: la notaría y la gestoría te dicen cuánto dinero tienes que llevar y cómo: el resto del precio para el vendedor y la provisión de fondos para impuestos, notaría y registro.
- Confirma con el vendedor que lleva lo necesario: certificado de la comunidad, último IBI, certificado energético y, si tiene hipoteca, que su banco acudirá a cancelarla.
Qué llevar
- DNI o NIE en vigor de todos los compradores.
- Si estáis casados, información del régimen económico (gananciales o separación de bienes).
- El dinero que pones tú: lo habitual es un cheque bancario a nombre del vendedor o una transferencia hecha y comprobada antes. El pago debe quedar identificado en la escritura; no se admiten pagos en efectivo por encima de los límites legales.
- El contrato de arras y el justificante de la señal pagada.
- Los justificantes de los seguros que pide el banco, si los contratas fuera.
Cómo se desarrolla
- Lectura y firma de la compraventa: el notario comprueba identidades, cargas y pagos, y lee lo esencial.
- Pago al vendedor: se entregan los cheques. Si el vendedor tiene hipoteca, una parte va a su banco para cancelarla en ese momento.
- Firma de la hipoteca: el notario repasa las condiciones y comprueba que coinciden con la FEIN y el acta de transparencia.
- Entrega de llaves.
Si algo no coincide con lo que firmaste en la FEIN, no firmes hasta que se aclare. El notario está para eso.
Quién paga qué en la notaría
- Escritura de compraventa: según lo pactado en las arras; por ley, la matriz el vendedor y tu copia tú.
- Escritura de hipoteca: el banco (Ley 5/2019), salvo las copias que pidas para ti.
- Acta de transparencia: gratis.
Las cifras de cada gasto están en los gastos de compra de una vivienda.
Después de la firma
- La notaría envía la escritura al Registro de forma telemática ese mismo día, lo que te protege frente a terceros.
- Se presenta y paga el impuesto (ITP o AJD) en el plazo de tu comunidad.
- En unas semanas recibes la escritura inscrita y la factura del Registro.
- Cambia a tu nombre los suministros, el IBI y la comunidad de vecinos.
Si el vendedor tiene hipoteca
Es muy frecuente que la vivienda que compras tenga todavía la hipoteca del vendedor. El día de la firma:
- El banco del vendedor envía un apoderado con el certificado de deuda pendiente a ese día.
- Del precio que pagas, una parte se entrega en cheque a ese banco para cancelar la deuda.
- La gestoría tramita después la cancelación en el Registro, normalmente a cargo del vendedor.
Comprueba antes, con la nota simple, qué cargas tiene la vivienda, y que el contrato de arras dice que se entregará libre de cargas.
Si no puedes ir el día de la firma
Puedes dar un poder notarial a otra persona para que firme por ti. El poder debe ser específico para la compraventa y la hipoteca, con las condiciones principales. Si lo otorgas en el extranjero, normalmente necesitará la apostilla de La Haya y, en su caso, traducción. Ojo: el acta de transparencia sobre la hipoteca debes firmarla tú personalmente, porque es la prueba de que has entendido el préstamo.
Cómo se paga ese día
| Pago | A quién | Cómo |
|---|---|---|
| Resto del precio | Vendedor | Cheque bancario o transferencia previa comprobada |
| Deuda del vendedor (si la hay) | Banco del vendedor | Cheque bancario descontado del precio |
| Impuestos y Registro | Gestoría | Provisión de fondos, normalmente por transferencia |
| Notaría de la compraventa | Notaría | Factura después de la firma |
| Honorarios de la inmobiliaria | Agencia | Según contrato, a veces ese mismo día |
Pide al banco los cheques con unos días de antelación: algunos bancos cobran comisión por emitirlos, y conviene saberlo.
Lista de comprobación del día de la firma
- DNI o NIE de todos los compradores, en vigor.
- Cheques o justificantes de transferencia.
- Contrato de arras.
- Justificantes de los seguros si los contratas fuera.
- Has leído el borrador de la escritura que te mandó la notaría.
- Las condiciones de la hipoteca coinciden con la FEIN.
- Has visitado la vivienda en los últimos días para comprobar que está como se pactó.
- Lecturas de contadores y llaves de todas las puertas, buzón y trastero.
Errores que pueden retrasar la firma
- Que no esté el certificado de la comunidad o el certificado energético del vendedor.
- Que no llegue a tiempo la provisión de fondos o los cheques.
- Que la tasación haya caducado (más de seis meses).
- Que no hayan pasado los 10 días desde la entrega de la FEIN, o falte el acta de transparencia.
- Diferencias entre el nombre de la escritura y el DNI, o un estado civil mal indicado.
Qué copia te llevas y para qué sirve
- Ese día la notaría te da una copia simple o te la envía después; sirve para consultar, pero no para trámites oficiales.
- La copia autorizada (la «escritura») es la que se inscribe en el Registro; normalmente la recoge la gestoría y te la entrega con el sello del Registro.
- Guárdala junto con el contrato de arras, la liquidación de la gestoría y las facturas: los necesitarás para la renta y si algún día vendes.
¿Cuánto dura la firma de una hipoteca en el notario?
Normalmente entre una y dos horas para la compraventa y la hipoteca juntas, más si hay que cancelar la hipoteca del vendedor en el mismo acto.
¿Quién elige el notario?
Tú, como comprador y prestatario. El banco no puede imponerte notaría.
¿Cómo se paga al vendedor en la notaría?
Lo habitual es con cheque bancario a su nombre o con una transferencia hecha y comprobada antes de la firma. El medio de pago queda reflejado en la escritura.
¿Me dan las llaves el mismo día?
Sí, salvo que hayáis pactado otra fecha de entrega en el contrato de arras.
¿Puede firmar otra persona por mí?
Sí, con un poder notarial específico. Pero el acta de transparencia de la hipoteca, previa a la firma, la tienes que hacer tú personalmente.
¿Qué pasa si el vendedor tiene hipoteca?
Se cancela en la misma firma: una parte del precio va en cheque a su banco, que envía un apoderado a la notaría.
¿Cuándo me dan la escritura?
La copia autorizada, ya inscrita en el Registro, suele llegar unas semanas después de la firma, normalmente a través de la gestoría.
Fuentes y referencias
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.