Saber cuánto tarda la hipoteca es clave para fijar el plazo de las arras: si pactas un mes y el banco tarda seis semanas, puedes quedarte sin la vivienda o tener que negociar una prórroga. Aquí tienes cuánto dura cada fase, qué la retrasa y cómo acelerarla.
Las fases y cuánto dura cada una
| Fase | Duración habitual | De qué depende |
|---|---|---|
| 1. Estudio previo o preaprobación | De 1 a 7 días | Del banco y de si aportas ya tus ingresos |
| 2. Documentación completa y análisis de riesgos | De 1 a 3 semanas | De lo rápido que entregues los papeles y de tu perfil |
| 3. Tasación | De 3 a 10 días | De la tasadora y de cuándo se puede visitar la vivienda |
| 4. Aprobación definitiva y FEIN | De unos días a una semana | Del banco |
| 5. Plazo legal de reflexión | Mínimo 10 días naturales | Lo fija la Ley 5/2019; no se puede acortar |
| 6. Acta de transparencia en el notario | Una cita, al menos un día antes de la firma | De la agenda de la notaría |
| 7. Firma | Un día | De cuadrar agendas de comprador, vendedor, banco y notaría |
Algunas fases se solapan: la tasación se puede encargar mientras el banco estudia tus papeles. Por eso el total no es la suma de todo, y lo normal es firmar entre 4 y 8 semanas después de empezar.
El mínimo legal: los 10 días de la FEIN
La Ley 5/2019 obliga al banco a entregarte la FEIN (la oferta vinculante), la FiAE y el proyecto de contrato al menos 10 días naturales antes de firmar. Es tiempo para que leas y compares; no se puede renunciar a él para ir más rápido.
Dentro de ese plazo, y como muy tarde la víspera de la firma, debes ir al notario que elijas para que te explique el contrato y levante el acta de transparencia. Es gratis y sin ella no hay firma. Lo explicamos en la FEIN y la FiAE y en la firma ante notario.
En la práctica, desde que tienes la FEIN hasta la firma pasan al menos 11 días.
Qué retrasa una hipoteca
- Documentación incompleta: es la causa número uno. Cada papel que falta añade días de ida y vuelta.
- Ingresos difíciles de demostrar: autónomos, contratos recientes, ingresos variables o del extranjero exigen más análisis. Ver hipoteca siendo autónomo y con contrato temporal.
- Tasación baja: obliga a renegociar el precio, buscar más ahorro o pedir otra tasación. Lo vemos en qué hacer si la tasación sale baja.
- Problemas en la vivienda: cargas en la nota simple, superficies que no coinciden, falta de cédula o de certificado energético, deudas de comunidad.
- Aval ICO o ayudas: el banco tiene que tramitar la garantía, lo que puede sumar unos días.
- Épocas de mucha demanda: en algunos momentos del año las tasadoras y las notarías van con retraso.
- Cambiar de banco a mitad: si una oferta se cae, el proceso empieza de nuevo, aunque puedes reutilizar la tasación si está vigente.
Cómo acelerarla
- Prepara los papeles antes de buscar piso: DNI o NIE, tres últimas nóminas, contrato de trabajo, vida laboral, última declaración de la renta, extractos bancarios de seis meses y justificante de tus ahorros. Si eres autónomo, añade las declaraciones trimestrales y el último resumen anual. La lista completa está en los requisitos para que te den una hipoteca.
- Pide una preaprobación con tus datos reales antes de firmar las arras. Te da una idea fiable de cuánto te prestan.
- Pide la nota simple tú mismo al empezar y pásasela al banco y a la tasadora: cómo pedir la nota simple.
- Coordina la visita de la tasadora con el vendedor o la inmobiliaria en cuanto te la pidan.
- Elige notaría pronto y reserva fecha para el acta y la firma cuando tengas la FEIN.
- Compara en paralelo: pedir ofertas a dos o tres bancos a la vez no alarga el proceso y te da alternativas si uno se retrasa.
Qué plazo poner en las arras
Con todo lo anterior, lo prudente es pactar en el contrato de arras un plazo de 2 o 3 meses hasta la escritura, y una cláusula que te permita recuperar la señal si no consigues la hipoteca. Con un plazo de un mes, cualquier retraso te pone en riesgo. Lo explicamos en el contrato de arras.
Ejemplo de calendario
| Día | Qué pasa |
|---|---|
| Día 1 | Entregas toda la documentación al banco; pides la nota simple |
| Días 3-8 | Visita de la tasadora y entrega del informe |
| Días 8-18 | El banco estudia el riesgo y aprueba la operación |
| Día 20 | Recibes la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato |
| Día 28 | Acta de transparencia en el notario |
| Día 31 | Firma de compraventa e hipoteca, y llaves |
Es un caso sin incidencias, con un perfil asalariado y los papeles listos. Con imprevistos, cuenta con varias semanas más. El proceso completo de la compra, de la búsqueda a la inscripción en el Registro, lo tienes en los pasos para comprar una vivienda.
¿Cuánto tarda un banco en conceder una hipoteca?
Entre la solicitud y la firma, normalmente de 4 a 8 semanas. El estudio del banco suele llevar de una a tres semanas, según la documentación y tu perfil.
¿Se puede firmar la hipoteca en menos de 10 días?
No desde que recibes la FEIN: la ley exige que la tengas al menos 10 días naturales antes de firmar, y no se puede renunciar a ese plazo.
¿Cuánto tarda la tasación?
Normalmente de 3 a 10 días entre la visita y la entrega del informe. Puede alargarse si cuesta coordinar la visita a la vivienda.
¿Cuánto es válida una preaprobación?
Depende del banco, pero suele estar condicionada a la tasación y a que tus datos no cambien. No es una oferta vinculante: eso es la FEIN.
¿Qué plazo pongo en las arras si necesito hipoteca?
Lo prudente es 2 o 3 meses hasta la escritura, con una cláusula que te devuelva la señal si no consigues financiación.
¿Qué hago si el banco se retrasa y vence el plazo de las arras?
Pide al vendedor por escrito, antes de que venza, una ampliación del plazo firmada por los dos. Si no la acepta, consulta con un abogado antes de actuar.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículos 14 y 15: entrega de la FEIN con 10 días de antelación y acta notarial
- Orden ECO/805/2003: la tasación para la hipoteca
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.