Un piso de banco puede ser una buena oportunidad o un problema caro, y la diferencia está casi siempre en lo que compruebas antes de firmar. Te contamos cómo funcionan estas ventas, qué ventajas reales tienen y la lista de comprobaciones imprescindibles.
De dónde salen y quién los vende
Son viviendas que llegaron a los bancos por ejecuciones hipotecarias o daciones en pago. Muchos bancos no las venden directamente, sino a través de empresas especializadas en gestionar inmuebles (los llamados servicers), con sus propios portales y agencias colaboradoras. También vende viviendas la Sareb, la sociedad creada en 2012 con los inmuebles de las entidades rescatadas.
Las ventajas reales
- Precio: la entidad quiere sacarlo de su balance y a veces acepta precios por debajo de la zona. No siempre: muchos pisos de banco están a precio de mercado.
- Financiación: si compras un piso del propio banco, puede ofrecerte financiar más del 80 % habitual o mejores condiciones. Compara igualmente con otras ofertas: comparativas de hipotecas.
- Proceso profesional: documentación ordenada y operaciones estandarizadas.
Los riesgos que hay que mirar
| Riesgo | Por qué ocurre | Cómo comprobarlo |
|---|---|---|
| Ocupantes | El anterior propietario, un inquilino o una ocupación ilegal | Visita la vivienda y exige por escrito que se entrega libre de ocupantes |
| Deudas de comunidad | Cuotas impagadas antes y después de la ejecución | Certificado de deudas del administrador de la finca |
| IBI pendiente | Recibos sin pagar de años anteriores | Recibos o certificado del ayuntamiento |
| Estado de la vivienda | Lleva tiempo vacía o sin mantenimiento | Visita con alguien que sepa de obras y pide presupuesto de reforma |
| Cargas o problemas registrales | Inscripción incompleta tras la ejecución | Nota simple del Registro |
| Suministros | Cortados o a nombre de otros | Pregunta y calcula el coste de darlos de alta |
Las deudas de comunidad merecen atención especial: por ley, el comprador responde con la vivienda de las cuotas impagadas del año de la compra y de los tres anteriores. El IBI impagado también afecta a la vivienda. Si existen, pacta que el banco las salde antes de la firma o descuéntalas del precio.
Lista de comprobaciones antes de ofertar
- Visita la vivienda por dentro. Desconfía de las ventas «sin visita» salvo que el precio compense el riesgo.
- Pide la nota simple para ver titularidad y cargas: cómo pedir y leer la nota simple.
- Pide el certificado de deudas de la comunidad y los recibos del IBI.
- Confirma la situación posesoria: que esté vacía y que el contrato lo diga.
- Revisa el certificado energético, obligatorio también en estas ventas: el certificado energético al comprar.
- Calcula la reforma y súmala al precio y a los gastos de compra: los gastos de compra.
- Consulta el valor de referencia del Catastro: si compras muy barato, el ITP se calculará sobre ese valor, no sobre el precio: el valor de referencia.
Cómo se compra
- Oferta por escrito, a menudo a través del portal o de una agencia colaboradora. Puede ser por debajo del precio publicado.
- Aprobación por la entidad, que puede tardar más que con un particular.
- Arras o contrato de reserva: revisa las condiciones con lupa, porque las redactan ellos. Comprueba qué pasa si no consigues la hipoteca: el contrato de arras.
- Hipoteca, con el mismo banco o con otro. La Ley 5/2019 se aplica igual: FEIN, 10 días y acta notarial.
- Escritura ante notario e impuestos: ITP si es usada (aunque el vendedor sea un banco), IVA si es nueva de primera entrega.
¿Merece la pena?
- Sí, si el descuento real (precio + reforma + deudas) compensa frente a pisos parecidos, la vivienda está libre y la documentación está en orden.
- No, si hay ocupantes sin una solución clara, deudas importantes sin resolver o no puedes visitarla.
Haz siempre la cuenta completa: un precio bajo con 15.000 € de reforma y 3.000 € de deudas puede salir más caro que un piso a precio de mercado listo para entrar.
¿Los pisos de banco son más baratos?
A veces sí, porque la entidad quiere venderlos, pero no siempre. Compara con viviendas parecidas de la zona y suma la reforma y las posibles deudas.
¿El banco financia el 100 % de sus pisos?
Algunas entidades ofrecen financiar más del 80 % en los inmuebles que venden. Depende de la entidad y de tu perfil; compara siempre con otras ofertas.
¿Quién paga las deudas de comunidad de un piso de banco?
Si el vendedor no las paga, el comprador responde con la vivienda de las del año en curso y los tres anteriores. Pide el certificado de deudas y pacta que se salden antes de firmar.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso de banco?
Los mismos que en cualquier compra: ITP si es vivienda usada y IVA y AJD si es nueva de primera entrega.
¿Se puede comprar un piso de banco ocupado?
Sí, pero es un riesgo alto: tendrás que recuperar la posesión tú. Solo tiene sentido con un descuento muy grande y asesoramiento legal.
Fuentes y referencias
- Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9 (deudas de comunidad del comprador)
- Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículo 64 (afección del inmueble al pago del IBI)
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
- Sareb
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.