«Pagar un alquiler es tirar el dinero» es una frase que todos hemos oído. No siempre es verdad: con una hipoteca también hay dinero que no recuperas nunca. Lo que importa es cuánto pierdes en cada opción y durante cuánto tiempo. Te lo explicamos con un ejemplo completo y con los factores que inclinan la balanza en tu caso.
El error de comparar cuota con alquiler
Si la cuota de la hipoteca es de 653 € y el alquiler de un piso parecido es de 900 €, parece claro que comprar es mejor. Pero esa comparación deja fuera mucho:
- Al principio, más de la mitad de la cuota son intereses (en el ejemplo de abajo, 367 € de los 653 € del primer mes): dinero que no vuelve. El resto es capital, que sí es tuyo.
- Comprar tiene gastos de entrada que no recuperas: impuestos, notaría, registro, tasación. Suelen ser entre el 7 % y el 12 % del precio: los gastos de compra de una vivienda.
- El propietario paga IBI, comunidad, seguro y reparaciones. El inquilino, no: cuánto cuesta mantener un piso al año.
- La entrada y los gastos salen de tus ahorros. Ese dinero, si no compras, podría estar rindiendo.
Qué se pierde en cada caso
| Si compras, pierdes | Si alquilas, pierdes |
|---|---|
| Los intereses de la hipoteca | El alquiler |
| Los impuestos y gastos de la compra | El seguro de inquilino, si lo contratas |
| IBI, comunidad, seguro y mantenimiento | |
| Lo que dejan de rendir la entrada y los gastos (coste de oportunidad) |
El capital que amortizas no está en la lista: sigue siendo tuyo, dentro de la vivienda. Y la revalorización o devaluación del piso la dejamos aparte, porque nadie la conoce de antemano.
Ejemplo: piso de 200.000 € o alquilar uno igual por 900 €
Datos del ejemplo (cámbialos por los tuyos):
- Comprar: precio de 200.000 €, entrada de 40.000 €, gastos de compra de 20.000 € (10 %), hipoteca de 160.000 € a 30 años al 2,75 % fijo (cuota de 653 €). Gastos de propietario de 3.680 € al año (IBI, comunidad, seguro y una reserva del 1 % para reparaciones). Los 60.000 € de ahorros podrían rendir un 3 % al año si no compras.
- Alquilar: 900 € al mes, con una subida del 2 % al año, y 150 € al año de seguro.
| Años en la vivienda | Lo que pierdes comprando | Lo que pierdes alquilando | Sale mejor |
|---|---|---|---|
| 3 años | 49.379 € | 33.502 € | Alquilar, por 15.877 € |
| 5 años | 68.741 € | 56.954 € | Alquilar, por 11.787 € |
| 10 años | 116.294 € | 119.757 € | Comprar, por 3.463 € |
| 15 años | 162.503 € | 189.019 € | Comprar, por 26.516 € |
Lo que pierdes comprando suma los intereses pagados, los gastos de compra, los gastos de propietario y lo que habrían rendido tus ahorros. A partir de los 10 años, cada año que pasa favorece más a la compra: los intereses bajan, la deuda también y el alquiler sigue subiendo.
Lo que inclina la balanza hacia comprar
- Vas a vivir allí muchos años: 10 o más es la referencia del ejemplo.
- Alquiler caro en relación con el precio: si en tu zona un año de alquiler equivale a más del 5 % del precio de compra, comprar se adelanta.
- Tipo de interés bajo y una buena oferta de hipoteca: comparativas de hipotecas.
- Impuestos bajos en tu comunidad o rebajas por edad o familia numerosa, que reducen los gastos de entrada: impuestos por comunidad.
- Estabilidad: no te importa no poder mudarte fácilmente.
Lo que inclina la balanza hacia alquilar
- Vas a mudarte en pocos años por trabajo, pareja o familia.
- Ingresos inestables: un alquiler se deja con un preaviso; una hipoteca, no.
- Precios muy altos en relación con los alquileres de la zona.
- No tienes el ahorro suficiente y tendrías que quedarte sin colchón para comprar: cuánto hay que ahorrar.
- Prefieres flexibilidad y no ocuparte de reparaciones.
Más allá de los números
Comprar tiene algo que el cálculo no recoge del todo: obliga a ahorrar cada mes (el capital que amortizas) y protege de subidas de alquiler o de tener que dejar el piso cuando acabe el contrato. Alquilar tiene la ventaja contraria: libertad para cambiar de casa y de ciudad sin perder dinero. Las dos son decisiones razonables; lo importante es tomarla con los números de tu caso.
Cómo hacer tu propio cálculo
- Busca el precio y el alquiler de pisos parecidos en tu zona.
- Calcula los gastos de compra y la cuota con la calculadora de gastos e hipoteca.
- Suma los gastos de propietario anuales: IBI, comunidad, seguro y una reserva para reparaciones.
- Decide cuántos años crees que vivirás allí y compara lo que pierdes en cada caso, como en la tabla.
¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda?
Depende sobre todo de cuántos años vas a vivir en ella. Con los números de nuestro ejemplo, alquilar sale mejor durante los primeros 8 años, hay prácticamente empate hacia el noveno y comprar gana a partir del décimo.
¿Alquilar es tirar el dinero?
No del todo: con una hipoteca también pierdes dinero en intereses, impuestos y gastos de propietario. Lo que hay que comparar es lo que pierdes en cada caso, no la cuota con el alquiler.
¿Cuántos años hay que vivir en una casa para que compense comprarla?
Como referencia, unos 10 años, porque los gastos de compra (alrededor del 10 % del precio) se recuperan despacio. Con impuestos bajos o alquileres muy caros, antes.
¿Qué es el coste de oportunidad al comprar?
Lo que podrían haberte rendido la entrada y los gastos de compra si no los hubieras gastado en la vivienda, por ejemplo en un depósito o un fondo.
¿La revalorización de la vivienda cambia el cálculo?
Sí: si el piso sube de precio, comprar sale mejor; si baja, peor. Como no se puede saber de antemano, conviene decidir sin contar con ella.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.