Las arras son el primer compromiso serio de una compra. Se firman en unos días, a menudo con prisa porque hay otros interesados, y fijan el precio, el plazo y las consecuencias de echarse atrás. Un error aquí puede costarte miles de euros, así que conviene saber qué estás firmando.
Los tres tipos de arras
El Código Civil no regula un único tipo de arras. Según lo que digáis en el contrato, las consecuencias de no seguir adelante cambian mucho:
| Tipo | Qué son | Si alguien se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Permiten desistir de la compra pagando un precio fijado de antemano | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve por duplicado. Y se acabó el contrato. |
| Confirmatorias | Son un adelanto del precio que confirma que la venta está cerrada | La otra parte puede exigir que se cumpla la venta o resolverla y reclamar daños (art. 1124 CC), normalmente en los tribunales. |
| Penales (arts. 1152 y 1153 CC) | Una penalización por incumplir | Quien incumple pierde la señal y, además, se le puede seguir exigiendo que cumpla. |
En la compraventa de vivienda casi siempre se usan las penitenciales, porque dan una salida clara a las dos partes: cada uno sabe exactamente cuánto le cuesta arrepentirse.
Por qué el contrato debe decir «artículo 1454»
Los tribunales interpretan de forma restrictiva las arras penitenciales: si el contrato no deja claro que lo son, se suelen considerar confirmatorias. La diferencia es enorme. Con unas confirmatorias, si el vendedor encuentra un comprador que paga más, no le basta con devolverte el doble: tendrías derecho a exigir la venta, pero para eso necesitarías ir a juicio.
Por eso el contrato debe decir expresamente que son «arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil» y explicar sus efectos con palabras sencillas: «si el comprador desiste, perderá la cantidad entregada; si desiste el vendedor, la devolverá duplicada».
Cuánto se paga de arras
La ley no fija una cantidad: es lo que pactéis. En la práctica:
- Lo más habitual es el 10 % del precio. En un piso de 200.000 €, 20.000 €.
- En mercados con mucha demanda, el vendedor puede pedir más; en compras con hipoteca, a veces se pacta un 5 % para no inmovilizar tanto ahorro.
- Ese dinero es parte del precio: en la escritura se descuenta de lo que pagas.
Ten en cuenta que las arras salen de tus ahorros, igual que la entrada y los impuestos. Si aún no sabes cuánto necesitas en total, revisa cuánto dinero hay que ahorrar para comprar un piso.
Antes de firmar: tres comprobaciones
- Pide la nota simple del Registro. Te dice quién es el propietario real y si la vivienda tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Cuesta unos 9 € y la tienes en horas: cómo pedir y leer la nota simple.
- Asegúrate de que firma quien puede vender: todos los propietarios que aparecen en la nota simple, o alguien con un poder notarial. Si la vivienda es de un matrimonio en gananciales, firman los dos.
- Ten una idea clara de tu hipoteca. Lo ideal es tener ya una preaprobación o, al menos, saber cuánta hipoteca puedes pedir con tus ingresos.
La cláusula de la hipoteca: la más importante para ti
Si necesitas hipoteca, el mayor riesgo es firmar las arras y que el banco te la deniegue o te preste menos de lo previsto (por ejemplo, porque la tasación sale baja). Con unas arras penitenciales normales, si no puedes comprar, pierdes la señal.
Para evitarlo, se puede pactar una condición de financiación: si en el plazo acordado ningún banco te concede una hipoteca de, por ejemplo, el 80 % del precio, el contrato se anula y recuperas las arras. Para que funcione:
- Concreta el importe o porcentaje de hipoteca que necesitas.
- Fija cómo se acredita la denegación (por ejemplo, con la respuesta por escrito de dos entidades).
- Pon un plazo para comunicarlo al vendedor.
No todos los vendedores la aceptan, pero es habitual negociarla, sobre todo si el precio es alto o tu perfil es ajustado.
Qué debe incluir el contrato de arras
- Datos de las partes: nombre, DNI o NIE y estado civil de todos los compradores y vendedores.
- La vivienda: dirección, datos del Registro (finca, tomo, libro, folio o código registral) y referencia catastral. Si incluye garaje o trastero, que conste.
- Precio total y cantidad entregada como arras, con cómo se paga el resto.
- Tipo de arras: penitenciales, con la cita del artículo 1454.
- Plazo para firmar la escritura. Con hipoteca, deja margen: entre arras y firma suelen pasar de 6 a 8 semanas, y lo habitual es pactar 2 o 3 meses.
- Libre de cargas: que la vivienda se entregará sin hipotecas ni embargos, o que el vendedor cancelará la suya en la firma.
- Al corriente de pagos: comunidad, IBI y suministros, con el certificado de deudas de la comunidad.
- Reparto de gastos e impuestos: la ley ya dice quién paga qué (el comprador, el ITP; el vendedor, la plusvalía municipal), pero conviene dejarlo escrito. Más detalle en los gastos de compra de una vivienda.
- Estado de la vivienda: qué muebles y electrodomésticos se quedan y en qué estado se entrega.
- Condición de financiación, si la pactáis.
Cómo se paga la señal
Siempre por transferencia bancaria a una cuenta del vendedor (o de la inmobiliaria, si actúa como depositaria y así consta), indicando el concepto «arras de la vivienda de calle…». Deja rastro, permite justificar de dónde salió el dinero y evita problemas en la notaría, donde tendrás que acreditar todos los pagos del precio.
Si la inmobiliaria guarda el dinero, pide que el contrato diga que lo tiene en depósito y que lo entregará al vendedor en la escritura.
Ejemplo: qué pasa en cada caso
Piso de 200.000 €, arras penitenciales del 10 % (20.000 €) y plazo de tres meses:
| Situación | Resultado |
|---|---|
| Todo va bien | En la notaría pagas los 180.000 € que faltan |
| Tú te echas atrás | Pierdes los 20.000 € |
| El vendedor se echa atrás | Te devuelve 40.000 €: tus 20.000 € y otros 20.000 € |
| El banco no te da la hipoteca, con condición de financiación | Recuperas los 20.000 € |
| El banco no te da la hipoteca, sin condición | Pierdes los 20.000 €, salvo que el vendedor acepte devolverlos o ampliar el plazo |
Arras, reserva y contrato de compraventa: no son lo mismo
- Reserva o «paga y señal»: un documento previo, a veces con la inmobiliaria, con una cantidad pequeña para retirar el piso del mercado unos días. Lee bien qué dice: si es una reserva con la inmobiliaria, puede no obligar al vendedor.
- Arras: el compromiso entre comprador y vendedor, con las consecuencias del artículo 1454.
- Compraventa privada: a veces se firma un contrato privado de compraventa con un pago a cuenta. Es más vinculante que unas arras penitenciales: no hay salida pagando una cantidad.
- Escritura pública: la compraventa ante notario. Es la que transmite la propiedad y la que se inscribe en el Registro.
Las arras no pagan impuestos: el ITP o el IVA se pagan con la compraventa, al firmar la escritura.
Si algo sale mal
- Si el vendedor no se presenta en la notaría: convoca la firma por escrito (burofax o requerimiento notarial) en la fecha pactada. Si no acude, te ampara el artículo 1454 para reclamar el doble de las arras.
- Si se retrasa tu hipoteca: pide por escrito una ampliación del plazo antes de que venza y que el vendedor la firme.
- Si aparece una carga que no conocías: el vendedor debe cancelarla antes o en la firma; si no puede, tienes motivo para resolver el contrato y reclamar.
Ante cualquier conflicto con cantidades importantes, consulta a un abogado antes de mover ficha: un burofax mal planteado puede jugar en tu contra.
¿Qué son las arras penitenciales?
Son las arras del artículo 1454 del Código Civil: permiten desistir de la compra. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal; si es el vendedor, la devuelve duplicada.
¿Cuánto se paga de arras al comprar un piso?
Lo que pactéis. Lo más habitual es el 10 % del precio; a veces un 5 % si la compra va con hipoteca. Esa cantidad se descuenta del precio en la escritura.
¿Recupero las arras si el banco no me da la hipoteca?
Solo si lo pactasteis en el contrato con una condición de financiación. Sin ella, con arras penitenciales, perderías la señal si no puedes comprar.
¿Hay que firmar las arras ante notario?
No. Es un contrato privado y basta con que lo firmen comprador y vendedor. Lo que sí debe ser ante notario es la compraventa posterior.
¿Qué plazo se pone entre las arras y la escritura?
Con hipoteca, lo habitual es 2 o 3 meses: el proceso del banco, la tasación y los 10 días de la FEIN suelen llevar entre 6 y 8 semanas.
¿Las arras pagan impuestos?
No. Los impuestos de la compra (ITP en vivienda usada, IVA y AJD en nueva) se pagan con la escritura de compraventa.
Fuentes y referencias
- Código Civil, artículos 1124, 1152, 1153 y 1454
- Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (plazos de la FEIN)
- Ministerio de Justicia: importe de la nota simple por internet (9,02 €)
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.