Las comisiones no siempre se ven en el tipo de interés, pero pueden costarte cientos o miles de euros si amortizas, cambias de banco o te retrasas en un pago. Todas tienen que aparecer en la FEIN antes de firmar, y todas son negociables.
Resumen de comisiones y límites legales
| Comisión | Límite legal | Qué es habitual hoy |
|---|---|---|
| Apertura | Una sola vez; debe incluir todos los gastos de estudio y tramitación | La mayoría de ofertas no la cobran |
| Amortización anticipada en variable | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros (el contrato elige una); después, 0 | 0 % a 0,25 % |
| Amortización anticipada en fija | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después, sin superar la pérdida real del banco | 0,5 % a 2 % |
| Cambio de variable a fija (novación o subrogación) | 0,05 % los 3 primeros años; después, 0 | Igual al máximo |
| Reclamación de cuota impagada | Una vez por cada impago, por un importe que refleje el coste real de la gestión | Unas decenas de euros |
| Intereses de demora | Tipo de la hipoteca + 3 puntos, solo sobre lo impagado | El máximo |
Comisión de apertura
Se cobra al firmar, como porcentaje del préstamo. La ley obliga a que sea una única comisión que englobe todo el estudio y la tramitación: el banco no puede añadirte otras por los mismos conceptos. Cada vez menos bancos la cobran; si te la piden, es lo primero que conviene negociar. Si existe, entra en la TAE.
Amortización anticipada
Es lo que pagas si devuelves parte o todo el préstamo antes de tiempo. La ley la limita según el tipo de hipoteca:
- Variable: el contrato puede elegir entre un máximo del 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años o del 0,15 % durante los 5 primeros. Después, nada.
- Fija: hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después. Además, nunca puede superar la pérdida financiera real que sufre el banco.
- Mixta: durante el tramo fijo se aplican las reglas de la fija y en el variable, las de la variable.
Ejemplo: amortizas 10.000 € en el año 4 de una hipoteca fija con comisión del 2 %: pagas 200 €. Si fuera variable con el 0,15 % los cinco primeros años: 15 €. Si piensas adelantar mucho dinero, mira esta comisión tanto como el tipo. Cuándo compensa, en amortizar, ¿cuota o plazo?.
Cambio de tipo y cambio de banco
Si pasas tu hipoteca de variable a fija, en tu banco (novación) o en otro (subrogación), la comisión máxima es del 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años, y cero después. Cuándo compensa, en cambiar la hipoteca de banco.
Impagos: reclamación e intereses de demora
Si te retrasas en una cuota, el banco puede cobrarte:
- Una comisión por reclamación, solo una vez por cada cuota impagada, aunque te reclame varias veces.
- Intereses de demora: como máximo, el tipo de tu hipoteca más tres puntos, y solo sobre la cantidad impagada, no sobre toda la deuda.
Si ves que no vas a poder pagar, habla con el banco antes: qué hacer si no puedes pagar la hipoteca.
Lo que no es una comisión y no debes pagar
- Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca: los paga el banco desde la Ley 5/2019. Solo pagas la tasación y las copias que pidas.
- Estudiar una póliza de seguro de otra compañía: el banco no puede cobrarte por ello.
- Cancelar la hipoteca cuando terminas de pagar: no hay comisión del banco, aunque sí gastos de notaría y registro si haces la cancelación registral. Ver cancelar la hipoteca en el Registro.
Cómo negociarlas
- Pide la FEIN de dos o tres bancos y compara también las comisiones, no solo el tipo.
- Si vas a amortizar con frecuencia, pide 0 % de comisión de amortización a cambio de aceptar algún producto.
- Pide que la comisión de apertura desaparezca: hoy es fácil conseguirlo.
Ejemplos de comisiones en euros
| Operación | Comisión aplicable | Coste |
|---|---|---|
| Amortizas 10.000 € en el año 3 de una variable con 0,25 % los 3 primeros años | 0,25 % | 25 € |
| Amortizas 10.000 € en el año 4 de esa misma variable | 0 % | 0 € |
| Amortizas 20.000 € en el año 6 de una fija con 2 % los 10 primeros años | 2 % | 400 € |
| Cancelas 120.000 € en el año 12 de una fija con 1,5 % después del año 10 | 1,5 % | 1.800 € |
| Pasas a fija una variable con 150.000 € pendientes en el año 2 | 0,05 % | 75 € |
| Comisión de apertura del 0,5 % sobre 160.000 € | 0,5 % | 800 € |
La «pérdida financiera» en las fijas
En las hipotecas fijas, la comisión de amortización no puede superar la pérdida financiera real del banco. Esa pérdida existe cuando los tipos de mercado han bajado desde que firmaste: el banco deja de cobrar tu tipo y tiene que prestar el dinero a uno menor. Si los tipos han subido, en teoría no hay pérdida, aunque el contrato fije un porcentaje. La ley establece cómo se calcula con un índice de referencia oficial. En la práctica, pide al banco el cálculo por escrito antes de amortizar una cantidad grande.
Comisiones que ya no se permiten o se han limitado
- Cláusulas suelo: prohibidas en las variables desde la Ley 5/2019.
- Comisión de estudio separada de la de apertura: debe estar incluida en la apertura.
- Comisiones por amortizar en variable después de los primeros 3 o 5 años: no se pueden cobrar.
- Cobrar varias veces la reclamación del mismo impago: no.
- Gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría, AJD): los paga el banco.
Si te cobraron comisiones o gastos de más
- Gastos de hipotecas antiguas (anteriores a 2019): muchos tribunales han declarado abusivas las cláusulas que ponían todos los gastos al cliente. Se pueden reclamar, con plazos que han sido objeto de debate judicial.
- Comisiones cobradas indebidamente: reclama primero al servicio de atención al cliente del banco, y si no responde en el plazo legal o no estás conforme, al servicio de reclamaciones del Banco de España.
¿Qué comisiones puede cobrar el banco por una hipoteca?
Apertura, amortización anticipada, cambio de tipo y reclamación de impagos, todas con límites legales. También puede ofrecerte productos vinculados para bonificar el tipo, pero eso no es una comisión.
¿Cuánto es la comisión por amortizar una hipoteca fija?
Como máximo el 2 % de lo que amortizas durante los 10 primeros años y el 1,5 % después, sin superar la pérdida financiera real del banco.
¿Es obligatoria la comisión de apertura?
No. Es una comisión que el banco puede cobrar o no, y hoy la mayoría de ofertas no la incluye. Si te la piden, negocia.
¿Cuánto me cobran si me retraso en una cuota?
Una comisión de reclamación por ese impago, una sola vez, e intereses de demora de como máximo tu tipo más tres puntos sobre la cantidad impagada.
¿Puedo amortizar sin comisión?
En las variables, a partir del año 3 o 5 según el contrato, la comisión es cero. En las fijas puede haber comisión siempre, pero muchos bancos ofrecen productos sin ella.
¿Están prohibidas las cláusulas suelo?
Sí, en las hipotecas variables desde la Ley 5/2019: el tipo puede bajar libremente con el índice, aunque nunca será negativo.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019: artículos 14 (comisión de apertura), 23 (reembolso anticipado) y 25 (intereses de demora)
- Banco de España: qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.