Hay dos topes y manda el más bajo. El primero depende de ti: lo que ganas, lo que ya debes y los años que te quedan para pagar. El segundo depende del piso: el banco presta un porcentaje del precio o de la tasación, no lo que tú pidas. Aquí tienes cómo calcular los dos, con tablas para cada sueldo.
El límite por tu sueldo: la regla del 35 %
La ratio que más pesa en la decisión del banco es la de endeudamiento: qué parte de tus ingresos netos mensuales se va en pagar deudas. Casi todas las entidades fijan el máximo entre el 30 % y el 35 %, y lo calculan con todas las cuotas que tendrás después de firmar: la de la hipoteca nueva más la del coche, los préstamos personales o la tarjeta aplazada.
Para perfiles con más estabilidad, como funcionarios o contratos indefinidos con antigüedad, algunos bancos llegan al 40 % si los ingresos son altos. Con contrato temporal o como autónomo lo normal es quedarse en el 30 %.
Los ingresos que cuentan son los netos, lo que te ingresan en la cuenta. Si cobras 14 pagas, el banco suele repartirlas en 12 meses: 1.800 € en 14 pagas son 2.100 € al mes a efectos de la hipoteca.
Cuánta hipoteca te dan según tu sueldo
Hipoteca máxima con una cuota del 35 % de los ingresos, al tipo fijo bonificado de referencia de este mes (2,75 %), sin otras deudas:
| Ingresos netos al mes | Cuota máxima | Hipoteca a 30 años | Hipoteca a 25 años | Precio de vivienda (con el 20 % ahorrado) |
|---|---|---|---|---|
| 1.200 € | 420 € | 102.900 € | 91.000 € | 128.600 € |
| 1.500 € | 525 € | 128.600 € | 113.800 € | 160.800 € |
| 1.800 € | 630 € | 154.300 € | 136.600 € | 192.900 € |
| 2.000 € | 700 € | 171.500 € | 151.700 € | 214.300 € |
| 2.500 € | 875 € | 214.300 € | 189.700 € | 267.900 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 257.200 € | 227.600 € | 321.500 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 300.100 € | 265.500 € | 375.100 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 342.900 € | 303.500 € | 428.700 € |
Cálculo con un TIN del 2,75 % (octubre de 2026), redondeado a la centena de euros. Si compráis dos, suma los ingresos netos de los dos: con 1.500 € cada uno estáis en la fila de 3.000 €.
Con el límite más prudente del 30 % las cifras bajan un 14 %: con 2.500 € al mes, la hipoteca a 30 años se queda en unos 183.700 €.
El límite por el piso: el 80 %
Aunque ganes mucho, el banco no financia más del 80 % del precio de compra o del valor de tasación, el menor de los dos, si es tu vivienda habitual. Para una segunda residencia lo habitual es el 70 %. Esto tiene una consecuencia práctica: si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, el banco calcula el 80 % sobre la tasación y la diferencia la pones tú.
Ejemplo: pactas 220.000 € y la tasación sale en 200.000 €. El banco te presta 160.000 € (el 80 % de 200.000 €), no 176.000 €. Necesitas 60.000 € más los impuestos y gastos en lugar de 44.000 €.
Por eso, la hipoteca máxima es la menor de estas dos cifras: la que permite tu sueldo y el 80 % del valor del piso. Y el piso que puedes comprar depende también de lo que tengas ahorrado: lo calculamos en cuánto dinero necesitas ahorrar.
Lo que reduce la hipoteca que te dan
Otras deudas
Cada euro de cuota que ya pagas es un euro menos para la hipoteca. Con 2.500 € de ingresos, un préstamo del coche de 250 € al mes baja la cuota disponible de 875 € a 625 € y la hipoteca máxima de 214.300 € a unos 153.100 €. Si puedes, cancela los préstamos pequeños antes de pedirla. Las tarjetas de crédito también cuentan aunque no las uses: el banco ve su límite en la CIRBE.
Tu edad
La mayoría de bancos exige que termines de pagar antes de los 70 o 75 años. A partir de los 45 el plazo se acorta y, con él, la hipoteca: con la misma cuota de 875 €, a 20 años te prestan unos 161.400 € en lugar de 214.300 € a 30 años.
El tipo de interés
Si no contratas los productos que el banco pide para bonificar el tipo, la cuota sube y el capital baja: con un TIN del 3,75 %, la misma cuota de 875 € da unos 188.900 €, unos 25.400 € menos. En variable, el banco además comprueba que podrías pagar si el euríbor sube; por eso es prudente que tu cuota quede por debajo del límite, no justo en él.
La estabilidad de tus ingresos
El tipo de contrato no cambia la fórmula, pero sí lo que el banco está dispuesto a aceptar. Con contrato indefinido y más de uno o dos años en la empresa es más fácil. Con contrato temporal o siendo autónomo te pedirán más historial y probablemente un endeudamiento menor. Lo explicamos en los requisitos que miran los bancos.
Ejemplo completo
Laura y Javier cobran 1.400 € y 1.100 € netos en 12 pagas. Tienen un préstamo de coche de 150 € al mes y 60.000 € ahorrados. Buscan un piso usado para vivir en Andalucía (ITP del 7 %).
- Ingresos: 2.500 € al mes. Cuota máxima al 35 %: 875 €, menos los 150 € del coche: 725 €.
- Hipoteca por sueldo: con 725 € a 30 años al 2,75 %, unos 177.600 €.
- Ahorros: con 60.000 € pueden cubrir el 20 % y los gastos de un piso de hasta unos 215.000 € (43.000 € de entrada, 15.000 € de ITP y unos 2.000 € de gastos).
- Resultado: un piso de 215.000 € necesita 172.000 € de hipoteca, por debajo de su límite de 177.600 €. Encaja, con muy poco margen: les conviene buscar algo más barato o cancelar el préstamo del coche.
Cuánta hipoteca según el plazo
Con la misma cuota, cuantos más años, más capital. Pero cada año extra cuesta intereses. Para 875 € al mes (2.500 € de ingresos al 35 %) al 2,75 %:
| Plazo | Hipoteca máxima | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 161.400 € | 48.600 € |
| 25 años | 189.700 € | 72.800 € |
| 30 años | 214.300 € | 100.700 € |
Pasar de 25 a 30 años te da 24.600 € más de hipoteca, pero pagas 27.900 € más de intereses. Si tu presupuesto lo permite, el plazo más corto que puedas asumir es siempre el más barato.
Lo que cuenta como ingreso y lo que no
| Ingreso | ¿Cuenta? |
|---|---|
| Nómina fija, con pagas extra prorrateadas | Sí |
| Rendimiento neto de autónomo (media de dos años) | Sí |
| Pensión de jubilación o incapacidad permanente | Sí |
| Variable, bonus o comisiones | Solo si se repiten al menos dos años |
| Alquileres que cobras | Normalmente sí, una parte, si están declarados |
| Prestación por desempleo | No, por ser temporal |
| Pensión de alimentos que recibes | Algunos bancos la valoran, con prudencia |
| Ingresos en efectivo no declarados | No |
Y lo que resta: además de las cuotas de préstamos, algunos bancos descuentan la pensión de alimentos que pagas o el alquiler que seguirás pagando si la vivienda no va a ser la habitual.
Cuánta hipoteca por edad
Como casi todos los bancos piden terminar de pagar antes de los 70 o 75 años, la edad marca el plazo máximo y, con él, la hipoteca. Con 2.500 € netos al mes (cuota de 875 €) al 2,75 %, suponiendo el límite de los 75 años:
| Edad al firmar | Plazo máximo habitual | Hipoteca máxima |
|---|---|---|
| 30 años | 30 años (algunos bancos, 35 o 40) | 214.300 € |
| 45 años | 30 años | 214.300 € |
| 50 años | 25 años | 189.700 € |
| 55 años | 20 años | 161.400 € |
Si el banco aplica el límite de los 70 años, resta cinco años al plazo a partir de los 40. Comprar en pareja con edades distintas suele hacer que el banco mire la edad del mayor.
Por qué el banco puede darte menos de lo que dicen las tablas
- La tasación sale por debajo del precio: presta el 80 % de la tasación.
- Tu antigüedad laboral es corta o tu contrato es temporal: aplica un endeudamiento del 30 % o menos.
- Tienes deudas en la CIRBE que no habías declarado, o límites de tarjetas altos.
- Prueba de estrés: en variable, el banco comprueba si podrías pagar con un tipo más alto, y ajusta el importe.
- Política interna: algunos bancos fijan importes mínimos de ingresos (por ejemplo, 2.000 o 3.000 € al mes) para ciertos productos.
Del límite máximo a lo recomendable
Que el banco te dé 214.000 € no significa que debas pedirlos. Antes de llegar al máximo, piensa en:
- Tu colchón: ¿podrías pagar la cuota seis meses si pierdes ingresos?
- Cambios previstos: hijos, reducción de jornada, un coche nuevo.
- Los gastos de la vivienda: comunidad, IBI, seguros y mantenimiento suman fácilmente 150 a 250 € al mes.
- Si es variable: con el euríbor dos puntos más alto, ¿seguirías por debajo del 40 %?
Una buena referencia es dejar la cuota en torno al 30 % de tus ingresos aunque el banco acepte el 35 %.
Cuánta hipoteca os dan en pareja
Ingresos netos de los dos titulares, cuota al 35 %, sin otras deudas, al 2,75 %:
| Ingresos (titular 1 + titular 2) | Cuota máxima | Hipoteca a 30 años | Hipoteca a 25 años | Precio con el 20 % ahorrado |
|---|---|---|---|---|
| 1.200 € + 1.200 € = 2.400 € | 840 € | 205.800 € | 182.100 € | 257.200 € |
| 1.500 € + 1.300 € = 2.800 € | 980 € | 240.100 € | 212.400 € | 300.100 € |
| 1.800 € + 1.500 € = 3.300 € | 1.155 € | 282.900 € | 250.400 € | 353.700 € |
| 2.000 € + 2.000 € = 4.000 € | 1.400 € | 342.900 € | 303.500 € | 428.700 € |
| 2.500 € + 1.800 € = 4.300 € | 1.505 € | 368.700 € | 326.200 € | 460.800 € |
Con importes tan altos, el límite real suele ser el ahorro: 20 % de entrada más impuestos de un piso de 350.000 € son más de 100.000 €.
Calcula tu ratio de endeudamiento paso a paso
- Suma tus ingresos netos mensuales (en 12 pagas) y los de tu cotitular.
- Suma todas las cuotas de préstamos que vayas a seguir pagando: coche, personales, financiaciones, tarjetas aplazadas.
- Multiplica los ingresos por 0,35 (o 0,30 si eres temporal o autónomo) y resta las cuotas. Esa es tu cuota máxima de hipoteca.
- Convierte la cuota en capital con la tabla de arriba o con la calculadora.
- Compara con el 80 % del precio del piso que te interesa: la hipoteca será la menor de las dos cifras.
Variable: la prueba de estrés del banco
Si eliges variable, muchos bancos comprueban tu capacidad de pago con un tipo más alto que el actual, para asegurarse de que podrías pagar si sube el euríbor. Con 2.500 € de ingresos y una variable a euríbor + 0,50 %, la cuota hoy sería compatible con unos 189.000 € a 30 años; si el banco calcula con dos puntos más, el capital que te aprobaría baja a unos 150.000 €. Por eso, a igualdad de sueldo, en fija te suelen aprobar más.
Calcula la hipoteca que te pueden dar
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
La calculadora completa tiene en cuenta también tu contrato, tus otras deudas, la edad y si puedes pedir el aval ICO: abre la calculadora completa. Y si ya sabes cuánto necesitas pedir, calcula al revés qué sueldo te hace falta con la calculadora del sueldo necesario.
¿Cuánta hipoteca me dan con 2.000 euros de sueldo?
Con 2.000 € netos al mes y sin otras deudas, la cuota máxima ronda los 700 €. Al tipo fijo actual eso permite una hipoteca de unos 171.000 € a 30 años o 152.000 € a 25 años, siempre que tengas ahorrado el 20 % del precio y los gastos.
¿Qué porcentaje del sueldo puede ser la cuota de la hipoteca?
Los bancos suelen aceptar hasta el 30-35 % de los ingresos netos, sumando todas tus deudas. Es un margen prudente para no ir justo si suben los gastos o los tipos de interés.
¿Se suman los ingresos de la pareja?
Sí, si los dos sois titulares de la hipoteca. Los dos respondéis de toda la deuda, no solo de la mitad, aunque luego os separéis.
¿Me pueden dar más del 80 %?
Con el aval ICO para jóvenes y familias con hijos, hasta el 100 %. Sin aval, solo en casos concretos: pisos que vende el propio banco o perfiles muy solventes. La tasación sigue mandando.
¿Cuentan las pagas extra?
Sí, el banco reparte tu sueldo anual neto entre 12 meses. Lo que no suele contar son los ingresos variables que no puedas demostrar con al menos dos años de historial.
¿Cuánta hipoteca me dan con 3.000 euros de sueldo?
Con 3.000 € netos y sin otras deudas, la cuota máxima ronda los 1.050 €, que al tipo fijo actual permiten unos 257.000 € a 30 años o 228.000 € a 25 años.
¿Cuenta el paro como ingreso para la hipoteca?
No. La prestación por desempleo es temporal y los bancos no la consideran un ingreso estable.
¿Hasta qué edad me dan una hipoteca?
Casi todos los bancos piden terminar de pagar antes de los 70 o 75 años. A partir de los 45 el plazo se acorta y la hipoteca máxima baja.
¿Cuánta hipoteca nos dan a una pareja que gana 3.000 euros entre los dos?
Con 3.000 € netos entre los dos y sin otras deudas, la cuota máxima ronda los 1.050 €, que al tipo fijo actual dan unos 257.000 € a 30 años, siempre que tengáis ahorrado el 20 % y los gastos.
Fuentes y referencias
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
- Ley 5/2019, artículo 11: evaluación de la solvencia del prestatario
- INE: Estadística de Hipotecas (julio de 2026)
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.