Es el impuesto que más sorprende a quien vende: no tiene nada que ver con el IRPF, lo cobra el ayuntamiento y depende de cuántos años has tenido la vivienda y de las ordenanzas de tu municipio. Si vas a comprar, también te interesa: conviene saber quién lo paga y que nadie te lo cuele en el contrato sin que lo sepas.
Quién paga la plusvalía
| Operación | Quién paga |
|---|---|
| Compraventa | El vendedor |
| Vendedor no residente en España | El comprador, como sustituto, que lo descuenta del precio |
| Herencia | Los herederos |
| Donación | Quien recibe la vivienda |
Si eres comprador, revisa el contrato de arras y la escritura: a veces se intenta pactar que la plusvalía la pague el comprador. Ese pacto vale entre vosotros, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor. Si aceptas pagarla, que sea sabiéndolo y con su importe calculado; si no, que el contrato diga lo que dice la ley. Lo vemos en qué debe incluir el contrato de arras.
Cuándo no se paga
- Si vendes con pérdidas: si el precio de venta es menor que el de compra, no hay incremento de valor y no se paga. Tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
- Dación en pago de la vivienda habitual al banco, o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, en las condiciones que fija la ley.
- Divorcio o separación: la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges como consecuencia de la liquidación de la sociedad no tributa en ese momento.
- Si no hay suelo urbano: el impuesto solo grava terrenos urbanos. Una finca rústica no paga plusvalía municipal.
Ojo: vender poco después de comprar no te libra del impuesto. Si has tenido la vivienda menos de un año, en el método objetivo se aplica el coeficiente de menos de un año, y en el real, la ganancia de ese periodo.
Cómo se calcula: los dos métodos
Desde la reforma de finales de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional), hay dos formas de calcular la base del impuesto, y el contribuyente puede quedarse con la más baja:
1. Método objetivo
Base = valor catastral del suelo × coeficiente
- El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI, separado del de la construcción. Algunos ayuntamientos aplican una reducción temporal si el valor catastral se ha revisado hace poco.
- El coeficiente depende de los años que has tenido la vivienda. La ley fija un máximo para cada número de años, que se actualiza periódicamente, y cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza fiscal, iguales o por debajo.
2. Método real
Base = (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total)
Es decir, la ganancia real, pero solo la parte que corresponde al suelo. Se toman los precios de las escrituras, sin sumar gastos ni impuestos de la compra.
La cuota
Plusvalía = base × tipo del ayuntamiento. El tipo lo fija cada municipio, con un máximo del 30 %. Muchos ayuntamientos tienen además bonificaciones, sobre todo en herencias de padres a hijos.
Ejemplo completo
Compraste un piso hace 10 años por 150.000 € y lo vendes ahora por 190.000 €. El recibo del IBI dice que su valor catastral total es de 80.000 €, de los que 40.000 € son del suelo (un 50 %). Supongamos que tu ayuntamiento aplica para 10 años un coeficiente de 0,12 y un tipo del 29 % (son cifras de ejemplo: los tuyos están en la ordenanza fiscal de tu municipio).
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Cálculo de la base | 40.000 € × 0,12 | (190.000 € − 150.000 €) × 50 % |
| Base | 4.800 € | 20.000 € |
| Cuota al 29 % | 1.392 € | 5.800 € |
En este caso conviene el método objetivo: pagarías 1.392 €. Cuando la vivienda se ha revalorizado poco o el valor catastral del suelo es alto, suele salir más barato el real.
Y si lo vendieras por 140.000 €, menos de lo que pagaste, no pagarías nada, presentando las dos escrituras.
Plazo y forma de pago
- Compraventas y donaciones: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, ampliables hasta un año si se pide la prórroga dentro de esos seis meses.
- Según el ayuntamiento, se presenta una declaración (el ayuntamiento calcula y te manda la liquidación) o una autoliquidación (la calculas y pagas tú). Muchas notarías envían los datos al ayuntamiento, pero eso no te libra de presentarla.
- Para acreditar que no hubo ganancia o que conviene el método real, aporta las escrituras de compra y de venta en ese mismo plazo.
Si se presenta tarde hay recargos, y si no se presenta, el ayuntamiento puede liquidarla con intereses y sanción.
Por qué le interesa al comprador
- Si el vendedor no reside en España, la ley te obliga a ti a pagarla como sustituto: retén su importe del precio en la firma.
- Si el contrato te la carga a ti, súmala a tus gastos de compra, que ya son entre el 7 % y el 12 % del precio: los gastos de compra de una vivienda.
- Cuando vendas en el futuro, guarda tu escritura de compra: la necesitarás para elegir el método real o demostrar que no ganaste.
Plusvalía municipal e IRPF: no son lo mismo
Al vender una vivienda pueden tocarte dos impuestos distintos:
| Plusvalía municipal | Ganancia patrimonial en el IRPF | |
|---|---|---|
| Quién lo cobra | El ayuntamiento | Hacienda (Agencia Tributaria) |
| Qué grava | La subida del valor del suelo | La ganancia total de la venta |
| Cuándo se paga | 30 días hábiles tras la venta | En la declaración de la renta del año siguiente |
| Exenciones | Sin ganancia, dación en pago… | Reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años… |
Si vendes una vivienda con hipoteca, te interesa también cómo se cancela la hipoteca al vender.
¿Quién paga la plusvalía al vender un piso?
El vendedor. En una herencia, los herederos, y en una donación, quien recibe la vivienda. Si el vendedor no reside en España, la paga el comprador como sustituto y la descuenta del precio.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es menor que el de compra no hay incremento de valor, pero tienes que declararlo y aportar las dos escrituras.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
De dos formas: valor catastral del suelo por un coeficiente según los años, o la ganancia real por la parte que corresponde al suelo. Se aplica la más baja y sobre ella el tipo del ayuntamiento, como máximo del 30 %.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía?
30 días hábiles desde la escritura en compraventas y donaciones. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Puede el contrato decir que la plusvalía la paga el comprador?
Sí, el pacto es válido entre las partes, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor. Si lo aceptas, calcula antes cuánto es.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro, que separa el valor del suelo y el de la construcción.
Fuentes y referencias
- Ley reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos)
- Real Decreto-ley 26/2021: nuevo cálculo de la plusvalía
- Sede electrónica del Catastro: valor catastral del suelo
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.