El orden importa: la mayoría de los problemas, como perder la señal o descubrir una deuda del piso, vienen de hacer un paso antes de tiempo. Aquí tienes el proceso completo, con lo que tienes que comprobar en cada momento.
1. Calcula tu presupuesto real
Antes de mirar pisos, ten claras dos cifras: cuánto te prestará el banco y cuánto tienes que tener ahorrado. El precio máximo que puedes pagar es el menor de los dos límites.
- Por tu sueldo: cuánta hipoteca puedo pedir.
- Por tus ahorros: cuánto dinero necesito ahorrar.
Después, pide una preaprobación a tu banco o a un bróker. No es vinculante, pero te dice si vas bien encaminado y te da fuerza para negociar.
2. Busca y revisa la vivienda
Cuando encuentres una que te guste, antes de pagar nada:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el dueño, superficie y si tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Se pide online en el Registro por unos pocos euros.
- Certificado de la comunidad de vecinos: que el vendedor está al corriente de las cuotas. Las deudas del año en curso y los tres anteriores pasan con el piso.
- Último recibo del IBI y si hay deudas con el ayuntamiento.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, en las comunidades donde se exige.
- Derramas aprobadas o previstas y estado del edificio (inspección técnica, ascensor, fachada).
- Valor de referencia del Catastro: si el precio está por debajo, pagarás el ITP sobre ese valor.
3. Firma las arras
El contrato de arras reserva la vivienda: entregas una señal, normalmente el 10 % del precio, y fijáis precio, plazo y quién paga cada gasto. Lo habitual son las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil): si te echas atrás, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
Antes de firmarlas:
- Fija un plazo realista para la escritura: al menos 6 a 8 semanas si necesitas hipoteca.
- Si puedes, incluye una condición: que si el banco no te concede la hipoteca, recuperas la señal.
- Revisa el reparto de gastos: por ley, la plusvalía municipal es del vendedor.
4. Tasación y aprobación de la hipoteca
Con el piso elegido, el banco encarga la tasación (la pagas tú, entre 300 € y 600 €) y estudia la operación. Si la tasación sale por debajo del precio, el banco presta menos. Qué hacer en ese caso: la tasación.
5. FEIN y 10 días de reflexión
Si todo encaja, el banco te entrega la FEIN, la oferta vinculante, junto con la FiAE y el proyecto de contrato, al menos 10 días naturales antes de firmar. Revísala con calma y compárala con otras: FEIN y FiAE.
6. Acta de transparencia
Al menos un día antes de la firma vas al notario que elijas, que comprueba que has recibido la documentación, te explica las cláusulas y levanta un acta. Es gratis y obligatoria.
7. Firma en la notaría
El mismo día y ante el mismo notario se firman la compraventa y la hipoteca. El banco entrega el dinero, tú pagas el resto con tus ahorros, el vendedor cancela su hipoteca si la tenía y te dan las llaves. Lo que hay que llevar y cómo se paga, en la firma ante notario.
8. Después de firmar
- Impuestos: el ITP o el AJD se presentan en el plazo de tu comunidad, normalmente 30 días hábiles. Si lo lleva la gestoría, ya le diste la provisión de fondos.
- Registro: la escritura se inscribe a tu nombre en unas semanas.
- Cambios de titular: luz, agua, gas, IBI y comunidad de vecinos.
- Empadronamiento, si es tu vivienda habitual.
Calendario orientativo
| Semana | Paso |
|---|---|
| 0 | Firma de arras |
| 1-3 | Solicitud de hipoteca, documentación y tasación |
| 3-5 | Aprobación y entrega de la FEIN |
| 5-7 | 10 días de plazo y acta de transparencia |
| 6-8 | Firma y llaves |
| 8-12 | Impuestos e inscripción en el Registro |
Las visitas: qué mirar en el piso y en el edificio
| Dónde | Qué revisar |
|---|---|
| Vivienda | Humedades y manchas, estado de ventanas, instalación eléctrica (cuadro moderno), fontanería, calefacción, orientación y luz, ruido |
| Edificio | Fachada, cubierta, ascensor, portal, bajantes; si tiene la inspección técnica al día |
| Comunidad | Cuota mensual, derramas aprobadas o previstas, obras pendientes (pregunta al administrador) |
| Barrio | Transporte, servicios, aparcamiento, ruido a distintas horas |
| Papeles | Superficie en la nota simple y en el Catastro, cargas, certificado energético |
Visita la vivienda al menos dos veces, a distintas horas, y si tienes dudas sobre el estado, paga una inspección técnica: cuesta unos cientos de euros y puede ahorrarte miles.
Cómo negociar el precio
- Con datos: el valor de referencia del Catastro, las ventas recientes de la zona y el tiempo que lleva anunciado.
- Con los defectos: reformas necesarias, derramas, eficiencia energética baja.
- Con tu situación: hipoteca preaprobada y capacidad de firmar rápido son argumentos que el vendedor valora.
- Por escrito: haz la oferta por escrito y con plazo de validez.
Los papeles que tienes que reunir, y cuándo
| Documento | Quién lo aporta | Cuándo |
|---|---|---|
| Nota simple | Tú lo pides al Registro | Antes de las arras |
| Certificado energético | Vendedor | Desde el anuncio |
| Certificado de deudas con la comunidad | Vendedor (lo emite el administrador) | Para la firma |
| Último recibo del IBI | Vendedor | Antes de las arras |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor, donde se exige | Para la firma |
| Tu documentación de ingresos | Tú | Al pedir la hipoteca |
| FEIN y documentación del préstamo | Banco | 10 días antes de firmar |
Si compras vivienda nueva o sobre plano
- Exige que tus pagos a cuenta estén garantizados con un aval o seguro, como obliga la ley de ordenación de la edificación.
- Revisa la memoria de calidades, los planos y la fecha de entrega en el contrato.
- Pide la hipoteca con tiempo: normalmente se subroga en el préstamo promotor o se firma una nueva a la entrega.
- Comprueba la licencia de primera ocupación antes de firmar la escritura.
Empieza por los números: calcula tus gastos
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Cuánto se tarda en comprar una casa con hipoteca?
Desde las arras hasta la firma, normalmente entre 6 y 8 semanas. Si cuentas la búsqueda y la inscripción en el Registro, entre 2 y 4 meses.
¿Qué son las arras penitenciales?
La señal que entregas al reservar la vivienda. Si te echas atrás, la pierdes; si es el vendedor quien se echa atrás, te devuelve el doble.
¿Qué hay que revisar antes de comprar un piso?
La nota simple del Registro, el certificado de estar al corriente con la comunidad, el IBI, el certificado energético, las derramas y el valor de referencia del Catastro.
¿Qué pasa si el banco no me da la hipoteca después de firmar las arras?
Si las arras no incluyen una condición sobre la hipoteca, puedes perder la señal. Por eso conviene tener la hipoteca preaprobada o pactar esa condición.
¿Qué hay que mirar al visitar un piso?
Humedades, ventanas, instalación eléctrica, fontanería, luz y ruido; en el edificio, fachada, cubierta, ascensor e inspección técnica; y en la comunidad, cuotas y derramas.
¿Están protegidos los pagos a cuenta de una vivienda sobre plano?
Sí: el promotor debe garantizarlos con un aval bancario o un seguro, y deben ingresarse en una cuenta especial. Exígelo en el contrato.
Fuentes y referencias
- Código Civil, artículo 1454 (arras)
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario
- Colegio de Registradores: nota simple
- Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.