La tasación llega en un momento delicado: ya has pactado el precio y firmado las arras, y de ese informe depende cuánto te presta el banco. Conviene saber cómo funciona antes, para no llevarte sorpresas.
Quién la hace y cómo
Solo valen para una hipoteca las tasaciones de sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Banco de España, hechas según la normativa oficial de valoración (Orden ECO/805/2003). Un técnico visita la vivienda, comprueba superficie, estado, calidades y situación legal, y compara con ventas recientes de viviendas parecidas en la zona.
El resultado es un valor de tasación que no es el precio de mercado ni el valor catastral: es un valor prudente pensado para garantizar el préstamo.
Cuánto cuesta y quién la paga
- Precio: entre 300 € y 600 € para una vivienda normal; más si es grande o singular.
- Quién la paga: el comprador. Es de los pocos gastos de la hipoteca que la Ley 5/2019 deja a tu cargo.
- Si no se firma: la pagas igualmente, porque el trabajo está hecho.
Tu derecho a aportar tu propia tasación
El banco está obligado a aceptar una tasación que aportes tú si la ha hecho una sociedad homologada y no ha caducado. Puede revisarla, pero no exigirte otra ni cobrarte por comprobarla. Esto te permite:
- Pedir presupuesto a varias tasadoras y elegir la más barata.
- Usar la misma tasación en varios bancos mientras comparas ofertas.
Ojo: algunos bancos solo aceptan tasaciones de sociedades con las que trabajan para agilizar. Si te lo exigen, pregunta por qué; legalmente, la homologada y vigente vale.
Cuánto tiempo es válida
La tasación caduca a los 6 meses. Si la firma se retrasa más, necesitarás una nueva o una actualización, normalmente más barata.
Qué pasa si sale por debajo del precio
Es frecuente. Ejemplo: pactas 220.000 € y la tasación sale en 200.000 €. El banco presta el 80 % de 200.000 €, es decir, 160.000 €, no 176.000 €. Necesitas 16.000 € más de lo previsto. Opciones:
- Renegociar el precio con el vendedor usando la tasación como argumento.
- Poner más ahorro para cubrir la diferencia.
- Pedir otra tasación a otra sociedad homologada, si crees que la primera no refleja el valor real.
- Probar en otro banco que financie un porcentaje mayor de la tasación.
- Si tienes una cláusula en las arras que condiciona la compra a la hipoteca, desistir sin perder la señal.
Por eso es buena idea pedir la tasación lo antes posible, incluso antes de firmar las arras si el vendedor lo permite. Ver los pasos para comprar una vivienda.
Tasación, valor de referencia y precio: no los confundas
| Valor | Quién lo fija | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Precio | Comprador y vendedor | Lo que pagas |
| Valor de tasación | Sociedad de tasación | Lo que el banco puede financiar (hasta el 80 %) |
| Valor de referencia | Catastro | Base mínima del ITP |
| Valor catastral | Catastro | Base del IBI |
El ITP se paga sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia, no sobre la tasación. Lo explicamos en los gastos de compra de una vivienda.
Cómo es la visita del tasador
El tasador concierta una cita, normalmente a través de la inmobiliaria o del vendedor, y visita la vivienda durante 20 a 45 minutos. Revisa:
- Superficie real y la que consta en el Catastro y el Registro.
- Estado de conservación: humedades, instalaciones, carpintería, cocina y baños.
- Calidades y distribución: orientación, altura, luz, ascensor.
- Entorno: servicios, transporte y estado del edificio.
- Documentación: nota simple, referencia catastral y, si es vivienda nueva, licencias.
Con eso y con testigos (ventas y ofertas recientes de viviendas parecidas en la zona), calcula el valor. El informe suele estar listo en unos días.
Por qué la tasación sale a veces más baja que el precio
- Prudencia normativa: el valor de tasación debe ser sostenible, no el precio más alto que alguien esté dispuesto a pagar en un mercado al alza.
- Testigos de la zona: si las ventas recientes cercanas son más baratas, la tasación lo refleja.
- Superficie registral menor que la anunciada, o anexos sin legalizar (una terraza cerrada, un altillo).
- Estado de la vivienda o del edificio: derramas pendientes, ascensor que falta, instalaciones viejas.
Si la diferencia es grande, pide el informe y revisa los testigos: si son claramente distintos (otra zona, otra calidad), puedes pedir una revisión o encargar una segunda tasación a otra sociedad homologada.
Cómo pedir la tasación por tu cuenta
- Busca sociedades de tasación homologadas en el registro del Banco de España.
- Pide presupuesto a dos o tres y pregunta si el banco al que vas a pedir la hipoteca trabaja con ellas (agiliza, aunque no es obligatorio).
- Encarga la tasación indicando que es para garantía hipotecaria según la Orden ECO/805/2003.
- Paga y recibe el informe. Entrégaselo a los bancos que estés comparando.
Ojo: si un banco ya ha encargado su tasación y la has pagado, no tienes por qué pagar otra en otro banco mientras esté vigente.
La tasación en otras situaciones
- Cambio de banco (subrogación): el banco nuevo suele pedir una tasación actualizada. Negocia que la asuma.
- Ampliación o novación: puede pedirse una nueva tasación si cambia mucho el importe.
- Vivienda sobre plano: se hace una tasación de la obra terminada (hipótesis de edificio terminado) y, a veces, una actualización al final.
- Herencias o divorcios: una tasación sirve para valorar la vivienda, aunque para Hacienda manda el valor de referencia.
Resumen: tasación, en cifras
| Dato | Valor |
|---|---|
| Coste habitual | 300 € – 600 € |
| Quién paga | El comprador |
| Validez | 6 meses |
| Plazo para tenerla | Normalmente entre 3 y 10 días |
| Financiación máxima habitual | 80 % del menor entre precio y tasación (70 % en segunda vivienda) |
¿Cuánto cuesta una tasación para la hipoteca?
Entre 300 € y 600 € para una vivienda normal. La pagas tú aunque al final no firmes la hipoteca.
¿Cuánto dura una tasación?
Seis meses. Pasado ese plazo, el banco te pedirá una nueva o una actualización.
¿Puedo llevar mi propia tasación al banco?
Sí. El banco debe aceptarla si es de una sociedad homologada por el Banco de España y no ha caducado, y no puede cobrarte por revisarla.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio?
El banco calcula el 80 % sobre la tasación, así que te presta menos. Puedes renegociar el precio, aportar más ahorro, pedir otra tasación o buscar otro banco.
¿Cuánto tarda una tasación?
La visita se suele hacer en pocos días y el informe está listo, normalmente, entre 3 y 10 días después.
¿Puedo estar presente en la tasación?
Sí, y es útil: puedes enseñar mejoras recientes o documentación que ayude a valorar la vivienda.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019: la tasación corre a cargo del prestatario
- Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.