Es una de las dudas más frecuentes al hacer la declaración, y la respuesta depende sobre todo de una fecha: el día que compraste. Aquí tienes cada caso.
Viviendas compradas antes de 2013: el régimen transitorio
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se eliminó el 1 de enero de 2013, pero quien ya la tenía la conserva si cumple:
- Haber comprado la vivienda (o pagado cantidades para su construcción) antes del 1 de enero de 2013.
- Haber aplicado la deducción en 2012 o en algún año anterior (salvo que no pudieras por haber deducido por una vivienda anterior).
- Que siga siendo tu vivienda habitual.
Cuánto se deduce
- El 15 % de las cantidades pagadas en el año: amortización de capital, intereses, seguros de vida y hogar vinculados al préstamo y gastos de la hipoteca.
- Con una base máxima de 9.040 € al año por declarante. Deducción máxima: 1.356 €.
- Si sois dos titulares y declaráis por separado, cada uno tiene su propio límite.
Ejemplo: pagas 8.000 € al año entre cuotas y seguros. Deduces 1.200 € (el 15 % de 8.000 €). Si pagas 11.000 €, deduces 1.356 € (el 15 % del máximo de 9.040 €).
Un consejo si tienes este régimen
Si pagas menos de 9.040 € al año, una amortización anticipada en diciembre hasta llegar a esa cifra también desgrava al 15 %. Y si cambias de banco o haces una novación, cuidado: algunas operaciones, como ampliar el capital, pueden hacerte perder la deducción por la parte nueva. Ver amortizar la hipoteca.
Viviendas compradas desde 2013
No hay deducción estatal. Lo que puede haber:
- Deducciones autonómicas: varias comunidades tienen deducciones por compra de vivienda habitual para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o en municipios pequeños, con límites de edad y renta. Cambian a menudo: consulta las de tu comunidad en el manual de la renta de la Agencia Tributaria del año.
- Ayudas en la compra: rebajas del ITP o avales para jóvenes, que no son deducciones pero bajan lo que pagas. Ver impuestos por comunidad y aval ICO.
Cómo se declara
Los datos de tu hipoteca aparecen normalmente en el borrador de la renta, porque el banco los comunica a Hacienda. Revisa que estén bien: la identificación del préstamo, los importes pagados y el porcentaje de titularidad de cada declarante.
Ejemplos de cálculo
| Situación (régimen transitorio) | Pagado en el año | Base deducible | Deducción |
|---|---|---|---|
| Un titular, cuota de 550 € y seguros de 400 € | 7.000 € | 7.000 € | 1.050 € |
| Un titular, cuota de 800 € y seguros de 450 € | 10.050 € | 9.040 € (máximo) | 1.356 € |
| Dos titulares al 50 %, declaración individual, 12.000 € entre los dos | 6.000 € cada uno | 6.000 € cada uno | 900 € cada uno (1.800 € en total) |
| Matrimonio en declaración conjunta, 12.000 € | 12.000 € | 9.040 € por cada titular con derecho | Hasta 1.800 € si ambos tienen derecho |
Cuando hay dos titulares con derecho, cada uno tiene su propio límite de 9.040 €. Por eso, si pagáis mucho, a una pareja puede convenirle que la deducción se reparta según la titularidad.
Lo que puede hacerte perder la deducción
- Dejar de vivir en la vivienda: si deja de ser tu residencia habitual, pierdes la deducción desde ese momento (aunque no lo deducido en años anteriores).
- Cambiar de vivienda: la nueva vivienda, comprada después de 2013, ya no da derecho.
- Ampliar la hipoteca para otros fines: la parte ampliada que no se destina a la vivienda no desgrava.
- Cambiar de banco: la subrogación o la novación mantienen la deducción si solo cambian las condiciones; si sacas dinero extra, esa parte no deduce.
- Divorcio: el cónyuge que sigue pagando la hipoteca de la que fue su vivienda habitual puede seguir deduciendo en ciertos casos, aunque ya no viva allí si viven sus hijos. Consulta tu caso concreto.
Deducciones autonómicas: qué buscar
Sin deducción estatal para compras posteriores a 2013, algunas comunidades mantienen deducciones propias en su tramo del IRPF, sobre todo para:
- Jóvenes que compran su primera vivienda habitual, con límites de edad y de renta.
- Compras en municipios pequeños o zonas en riesgo de despoblación.
- Personas con discapacidad o adaptación de la vivienda.
- Víctimas de violencia de género o familias numerosas, en algunas comunidades.
Cambian casi cada año. Para saber las vigentes en tu comunidad, consulta el manual práctico de la renta de la Agencia Tributaria del ejercicio que declaras (capítulo de deducciones autonómicas) o, en el País Vasco y Navarra, el de su hacienda foral.
Si alquilas la vivienda
Si la vivienda hipotecada está alquilada, la deducción por vivienda habitual no se aplica, pero los intereses de la hipoteca (no la devolución del capital) son un gasto deducible del rendimiento del alquiler. Los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar los ingresos del alquiler; lo que sobre se puede compensar en los cuatro años siguientes. Esto es lo que puedes restar:
| Gasto | ¿Deducible del alquiler? |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca | Sí (con el límite de los ingresos, junto con reparaciones) |
| Capital amortizado | No |
| IBI y tasa de basuras | Sí |
| Comunidad de vecinos | Sí |
| Seguros de la vivienda | Sí |
| Reparaciones y conservación | Sí (con el límite de los ingresos, junto con intereses) |
| Amortización del inmueble (3 % del valor de construcción) | Sí |
Además, si alquilas como vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto puede tener una reducción, cuyo porcentaje depende de la fecha del contrato y de la zona.
Cómo comprobar si tienes derecho
- Busca la fecha de tu escritura de compra: debe ser anterior al 1 de enero de 2013.
- Revisa tu declaración de 2012 o anteriores: debiste aplicar la deducción por esa vivienda.
- Comprueba que sigue siendo tu vivienda habitual.
- En el borrador de la renta, verifica que aparecen los datos del préstamo y el porcentaje de titularidad.
¿Desgrava la hipoteca en 2026?
Solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción. En ese caso, el 15 % de hasta 9.040 € al año: un máximo de 1.356 €.
¿Puedo desgravar la hipoteca si compré después de 2013?
A nivel estatal no. Algunas comunidades tienen deducciones propias para colectivos como jóvenes o familias numerosas, con límites de edad y renta.
¿Qué gastos de la hipoteca desgravan?
En el régimen transitorio, la amortización de capital, los intereses, los seguros vinculados al préstamo y los gastos de la hipoteca, con el límite anual de 9.040 € por declarante.
¿Desgravan los intereses si alquilo el piso?
Sí, los intereses son gasto deducible del rendimiento del alquiler. El capital que devuelves no lo es.
¿Puedo deducir la hipoteca si me divorcio?
En algunos casos, quien sigue pagando la hipoteca de la que fue la vivienda familiar puede seguir deduciendo si allí viven sus hijos. Depende de cada situación: consúltalo con un asesor.
¿Las deducciones autonómicas por vivienda son para todos?
No. Suelen ser para jóvenes, municipios pequeños, discapacidad o familias numerosas, con límites de edad y renta, y cambian casi cada año.
Fuentes y referencias
- Agencia Tributaria: manual práctico de Renta, deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio)
- Ley 35/2006 del IRPF (disposición transitoria decimoctava)
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.