Amortizar es una de las mejores inversiones sin riesgo que tienes: cada euro adelantado deja de generar intereses todos los años que faltan. Pero no siempre es la mejor decisión. Aquí tienes los números y las situaciones en que conviene esperar.
Reducir plazo o reducir cuota: el ejemplo
Hipoteca de 160.000 € a 30 años con un TIN fijo del 2,75 % (cuota de 653 €). Al terminar el año 5 debes 141.593 € y adelantas 10.000 €:
| Sin amortizar | Reduciendo plazo | Reduciendo cuota | |
|---|---|---|---|
| Cuota | 653 € | 653 € | 607 € |
| Plazo restante | 25 años | 22 años y 7 meses | 25 años |
| Intereses que te quedan por pagar | 54.362 € | 45.131 € | 50.523 € |
| Ahorro en intereses | — | 9.231 € | 3.839 € |
Reducir plazo ahorra más del doble porque mantienes la cuota alta y el capital baja más deprisa. Reducir cuota, en cambio, te da 46 € más al mes durante 25 años.
Calcula cuánto te ahorras con tu hipoteca
¿Y si adelantas dinero? Calcula cuántos intereses te ahorras
El tipo que sale por defecto es el TIN fijo de referencia del mes (fuente: ofertas bonificadas de nuestra comparativa de hipotecas fijas (Ibercaja, Sabadell, Openbank y otros bancos) en octubre de 2026). Si tu hipoteca es variable, pon el euríbor (octubre de 2026: 3,239 %, según el Banco de España) más tu diferencial.
Cálculo orientativo de un préstamo con cuota constante (sistema francés), sin comisiones ni seguros. El ahorro por adelantar dinero no descuenta la comisión por amortización anticipada que pueda cobrarte el banco (con la Ley 5/2019, como máximo el 2 % de lo que adelantas en una fija durante los 10 primeros años y el 1,5 % después; en una variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, según tu contrato, y nada después). La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
Cuándo elegir cada opción
Reduce plazo si…
- Pagas la cuota con holgura y quieres el máximo ahorro.
- Quieres terminar de pagar antes de jubilarte.
Reduce cuota si…
- Vas justo cada mes o esperas que tus gastos suban (hijos, menos ingresos).
- Tienes una variable y te preocupa la próxima revisión: una cuota más baja te protege.
- Quieres recuperar margen para que el banco te apruebe otro préstamo.
Hay una opción intermedia: reducir cuota y seguir pagando voluntariamente lo mismo de antes en otra amortización. Así tienes margen si lo necesitas y, si no, ahorras casi como reduciendo plazo.
Cuándo amortizar: cuanto antes, mejor
En el sistema francés, los intereses pesan mucho al principio. Los mismos 10.000 € adelantados en el año 5 ahorran mucho más que en el año 20, porque dejan de generar intereses durante más tiempo. Lo ves en el cuadro de amortización.
Lo que hay que mirar antes
- La comisión: en variables, como máximo el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros; en fijas, hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Sobre 10.000 €, entre 0 € y 200 €. Detalle en las comisiones de la hipoteca.
- Tu colchón: no amortices el dinero que necesitas para imprevistos. Lo que adelantas no se puede recuperar.
- Otras deudas: si tienes un préstamo personal o una tarjeta al 8 % o más, liquídalos antes. La hipoteca es tu deuda más barata.
- La rentabilidad alternativa: amortizar una hipoteca al 2,75 % equivale a ganar un 2,75 % sin riesgo. Si tienes el dinero en una cuenta o un depósito que pagan menos, amortizar gana.
- Desgravación antigua: si compraste antes de 2013 y desgravas, quizá te convenga amortizar hasta el máximo deducible cada año. Ver desgravar la hipoteca.
Cómo se hace
- Pide al banco el importe de la comisión y el nuevo cuadro.
- Indica por escrito si quieres reducir plazo o cuota. Si no dices nada, el banco elegirá.
- Ingresa el dinero en la cuenta de la hipoteca y firma la orden. Muchos bancos lo permiten en la banca online.
- Guarda el justificante y comprueba el nuevo cuadro de amortización.
No hace falta notario para una amortización parcial.
Amortizar o invertir: cómo decidir
Amortizar una hipoteca al 2,75 % equivale a obtener un 2,75 % de rentabilidad segura y sin impuestos. Invertir puede dar más, con riesgo y tributando por las ganancias. Una forma sencilla de decidir:
| Situación | Mejor opción |
|---|---|
| No tienes colchón de emergencia | Primero el colchón: ni amortizar ni invertir |
| Tienes deudas más caras (tarjetas, préstamos personales) | Liquidar esas deudas |
| Hipoteca con tipo alto (más del 3,5 %) y quieres seguridad | Amortizar |
| Hipoteca con tipo bajo y horizonte largo de inversión | Puede compensar invertir una parte, asumiendo el riesgo |
| Hipoteca variable y te preocupa el euríbor | Amortizar reduciendo cuota |
| Cerca de la jubilación | Amortizar reduciendo plazo para llegar sin deuda |
Comparativa por momento de la amortización
Los mismos 10.000 € adelantados en distintos momentos de una hipoteca de 160.000 € a 30 años al 2,75 %, reduciendo plazo:
| Momento | Lo que debes | Intereses ahorrados (aprox.) |
|---|---|---|
| Final del año 2 | 152.939 € | 10.825 € |
| Final del año 5 | 141.593 € | 9.231 € |
| Final del año 10 | 120.477 € | 6.835 € |
| Final del año 20 | 68.460 € | 2.881 € |
Por eso, si vas a amortizar, cuanto antes mejor: el mismo dinero ahorra casi cuatro veces más en el año 2 que en el año 20 (10.825 € frente a 2.881 €).
Amortizar poco a poco
No hace falta esperar a tener una cantidad grande. Muchos bancos permiten amortizaciones parciales desde importes pequeños (por ejemplo, 500 o 1.000 €) en la banca online, a veces sin comisión hasta cierto límite anual. Una costumbre que funciona: amortizar cada año la paga extra o lo que te devuelve Hacienda.
Si tienes una hipoteca mixta o variable
- Mixta: amortizar durante el tramo fijo reduce la deuda que llegará al tramo variable, y con ella tu exposición al euríbor. Pero el tramo fijo puede tener una comisión de hasta el 2 %: compara. Muchas mixtas tienen comisión cero en el tramo variable.
- Variable: la comisión es baja (máximo 0,25 % los tres primeros años o 0,15 % los cinco primeros) y nula después. Amortizar justo antes de una revisión al alza reduce el golpe.
Lo que no te cuentan
- Bonificaciones: amortizar no te quita las bonificaciones, pero si cancelas toda la hipoteca, los seguros vinculados ya no tienen sentido; cancélalos.
- Seguro de vida: si su capital es decreciente, baja con la deuda. Revisa que el banco actualiza la prima.
- Desgravación antigua: si compraste antes de 2013, amortizar hasta llegar a 9.040 € al año también desgrava al 15 %.
¿Qué es mejor, amortizar en cuota o en plazo?
En plazo ahorras más intereses; en cuota ganas margen cada mes. Con 10.000 € en el año 5 de una hipoteca de 160.000 € al 2,75 %, reducir plazo ahorra 9.231 € y reducir cuota 3.839 €.
¿Cuándo conviene amortizar la hipoteca?
Cuanto antes, porque los intereses se concentran en los primeros años. Siempre que tengas un colchón para imprevistos y no tengas deudas más caras.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar?
Depende del contrato y de los límites legales: hasta el 0,25 % en variables los primeros años y hasta el 2 % en fijas los diez primeros. Muchas ofertas tienen menos o ninguna.
¿Hace falta ir al notario para amortizar?
No para una amortización parcial. Solo si cancelas la hipoteca y quieres borrarla del Registro.
¿Es mejor amortizar o invertir?
Amortizar da una rentabilidad segura igual a tu tipo de interés. Invertir puede dar más con riesgo. Primero ten un colchón y liquida deudas caras; después depende de tu tipo y de tu tolerancia al riesgo.
¿Hay un importe mínimo para amortizar?
Depende del banco: muchos permiten amortizar desde 500 o 1.000 € en la banca online.
Fuentes y referencias
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.