Las dos cifras aparecen en todas las ofertas y en la FEIN, la oferta vinculante que te entrega el banco antes de firmar. Entender qué hay detrás de cada una es lo que te permite saber qué hipoteca es de verdad más barata, no solo cuál se anuncia mejor.
Qué es el TIN
El TIN es el precio del dinero que te prestan, expresado en tanto por ciento anual. Con él se calcula la cuota: cada mes pagas como intereses el TIN dividido entre 12 sobre lo que todavía debes. Con 160.000 € y un TIN del 2,75 %, el primer mes pagas 367 € de intereses (160.000 × 2,75 % ÷ 12).
- En una hipoteca fija, el TIN es el mismo todo el plazo.
- En una variable, el TIN es el euríbor más un diferencial (por ejemplo, euríbor + 0,50 %) y cambia en cada revisión.
- En una mixta, hay un TIN fijo los primeros años y después uno variable.
El TIN que anuncian los bancos casi siempre es el bonificado: el que te queda si contratas sus productos. Sin ellos suele subir entre 0,5 y 1,5 puntos.
Qué es la TAE
La TAE es el coste total del préstamo expresado como un tipo anual. Se calcula con una fórmula regulada por el Banco de España que incluye:
- El TIN y la frecuencia de pago (mensual).
- Las comisiones obligatorias, como la de apertura.
- La tasación y otros gastos que paga el cliente.
- El coste de los productos vinculados que exige la oferta: seguros de vida y hogar, cuotas de tarjetas, etc.
No incluye lo que no depende del banco, como los impuestos de la compraventa o la notaría de la compra.
Ejemplo: misma hipoteca, tres TAE distintas
Hipoteca de 160.000 € a 30 años con un TIN fijo del 2,75 %, cuota de 653 € al mes:
| Situación | TIN | TAE aproximada |
|---|---|---|
| Solo pagas la tasación (400 €) | 2,75 % | 2,80 % |
| Tasación y comisión de apertura del 0,5 % (800 €) | 2,75 % | 2,84 % |
| Tasación y seguros vinculados de 600 € al año | 2,75 % | 3,40 % |
Fíjate en la última fila: 600 € al año en seguros suben la TAE más de medio punto. Una oferta sin productos vinculados con un TIN del 3,25 % te costaría menos que esa.
TAE variable: la trampa de la comparación
En las hipotecas variables y mixtas, el banco calcula una TAE variable suponiendo que el euríbor se queda donde está hoy durante todo el plazo. Es una cifra útil para comparar ofertas el mismo día, pero no es una predicción: si el euríbor sube, pagarás más. Por eso no tiene sentido comparar la TAE de una fija con la TAE variable de otra sin pensar en qué hará el euríbor; lo analizamos en fija, variable o mixta.
Cómo comparar dos ofertas
- Compara la TAE con los mismos productos: pide a cada banco la oferta bonificada y la no bonificada.
- Calcula el coste real de los productos: ¿ya tienes un seguro de hogar? ¿Cuánto cuesta el de vida del banco frente a otro igual fuera? Te lo explicamos en bonificaciones y productos vinculados.
- Mira las comisiones que no entran en la TAE: la de amortización anticipada o la de cambio de tipo no aparecen en ella y pueden pesar si piensas adelantar dinero.
- Pide la FEIN: es el documento oficial donde aparecen TIN, TAE, cuotas y productos. Cómo leerla, en FEIN y FiAE.
Referencias de este mes
Para que sepas si una oferta es buena: el TIN fijo bonificado de referencia que vemos en las ofertas de los bancos está este mes en el 2,75 %, y el tipo medio de las hipotecas fijas firmadas según el INE fue del 3,03 % en julio de 2026. En variable, el diferencial habitual ronda el euríbor + 0,50 %.
De TIN a cuota: la fórmula
La cuota mensual de una hipoteca francesa se calcula con el TIN mensual (TIN ÷ 12) y el número de cuotas:
Cuota = Capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n), donde i es el TIN anual dividido entre 12 (en tanto por uno) y n el número de meses.
Con 160.000 €, un TIN del 2,75 % (i = 0,0022917) y 360 meses, la cuota es de 653,19 €. En una hoja de cálculo, la función PAGO hace lo mismo.
Cuánto cambia la cuota con cada décima de TIN
| TIN | Cuota (160.000 € a 30 años) | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2,50 % | 632 € | 67.590 € |
| 2,75 % | 653 € | 75.147 € |
| 3,00 % | 675 € | 82.844 € |
| 3,25 % | 696 € | 90.679 € |
| 3,50 % | 718 € | 98.650 € |
| 3,75 % | 741 € | 106.755 € |
Cada cuarto de punto son unos 21-22 € al mes y entre 7.500 € y 8.100 € en 30 años.
Qué gastos incluye la TAE y cuáles no
| Incluido en la TAE | No incluido |
|---|---|
| Intereses (TIN) | Impuestos de la compraventa |
| Comisión de apertura | Notaría y registro de la compraventa |
| Tasación | Comisiones por amortizar o cambiar de tipo |
| Productos exigidos para el préstamo o la bonificación (seguros, cuotas de tarjetas, mantenimiento de cuentas) | Productos que contratas por tu cuenta sin que condicionen la oferta |
| Gastos de verificación registral y otros obligatorios a cargo del cliente | Intereses de demora y comisiones por impago |
Por qué dos bancos con el mismo TIN tienen TAE distintas
- Productos vinculados distintos y con precios distintos.
- Ejemplo representativo distinto: cada banco calcula su TAE con un importe, plazo y edad de ejemplo; con importes pequeños, los gastos fijos pesan más.
- Comisión de apertura: la de un banco puede ser cero y la de otro no.
Por eso, para comparar de verdad, pide a cada banco la FEIN con tu importe y plazo: la TAE de tu FEIN sí es comparable.
Calcula tu cuota con los tipos de este mes
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que pagas por el dinero prestado y determina la cuota. La TAE añade las comisiones, gastos y productos obligatorios y refleja el coste total anual. Para comparar ofertas, usa la TAE.
¿Por qué la TAE es más alta que el TIN?
Porque suma al interés los costes obligatorios: comisiones, tasación y productos vinculados. Además, al pagar cada mes, el interés compuesto la sube ligeramente aunque no haya gastos.
¿La TAE incluye los seguros de la hipoteca?
Incluye los que la oferta exige para concederte el préstamo o para darte el tipo bonificado. Los que contratas por tu cuenta y no condicionan nada no entran.
¿Qué es una buena TAE para una hipoteca fija?
Depende del mercado de cada mes. Como referencia, compárala con el tipo medio de las hipotecas fijas que publica el INE y con las ofertas bonificadas que recogemos cada mes en la calculadora.
¿Cómo se calcula la cuota con el TIN?
Con la fórmula del sistema francés: capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i el TIN mensual y n el número de cuotas. En una hoja de cálculo, con la función PAGO.
¿Cuánto supone un cuarto de punto de TIN?
En 160.000 € a 30 años, unos 21-22 € al mes y entre 7.500 y 8.100 € de intereses en total.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (anexo II: cálculo de la TAE)
- INE: Estadística de Hipotecas (julio de 2026)
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.