Madrid tiene el ITP más bajo de las grandes comunidades, pero hay un detalle que casi nadie cuenta: la bonificación para vivienda habitual se corta en 250.000 €, y con un valor tasado medio de 4.090 € por metro cuadrado ese límite solo cubre pisos de unos 61 m². El valor medio de una compraventa de vivienda libre en la región ya está en 409.116 €, así que la mayoría de los compradores paga el 6 % completo.
Aquí tienes cuánto pagarás exactamente, con ejemplos a precios reales de la región, los requisitos de cada rebaja y una calculadora para tu caso.
Cuánto se paga de ITP en la Comunidad de Madrid
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de vivienda usada, y cada comunidad autónoma fija su tipo. Madrid aplica un tipo único del 6 %, sin escala por tramos: da igual que el piso cueste 150.000 € o 600.000 €, el tipo general es el mismo.
Sobre ese tipo hay tres rebajas. Son incompatibles entre sí: si cumples los requisitos de varias, aplicas la que te deje pagar menos.
| Supuesto | Tipo o beneficio | Requisitos principales |
|---|---|---|
| Tipo general | 6 % | Cualquier comprador de vivienda usada |
| Vivienda habitual | −10 % de la cuota (tipo efectivo 5,4 %) | Vivienda habitual, precio de hasta 250.000 €. Los garajes y trasteros que compras con la vivienda cuentan para el límite. |
| Familia numerosa | 4 % | Vivienda habitual de una familia numerosa. Si la vivienda anterior era vuestra, hay que venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra. |
| Municipios pequeños | −100 % de la cuota (pagas 0 €) | Municipio de menos de 2.500 habitantes, menores de 35 años, vivienda habitual, precio de hasta 250.000 €. |
Ejemplo con pisos al precio medio de Madrid
Para que los números sean reales usamos el valor tasado medio de la vivienda libre en la región: 4.090 €/m² en el 2.º trimestre de 2026. Así queda el ITP de alguien que compra el piso para vivir en él:
| Superficie | Precio | ITP al tipo general | ITP como vivienda habitual |
|---|---|---|---|
| 50 m² | 204.500 € | 12.270 € | 11.043 € |
| 60 m² | 245.400 € | 14.724 € | 13.252 € |
| 80 m² | 327.200 € | 19.632 € | 19.632 € sin rebaja |
| 100 m² | 409.000 € | 24.540 € | 24.540 € sin rebaja |
Precio por m²: Valor tasado de la vivienda libre, Boletín trimestral de la vivienda de la Comunidad de Madrid (edición del tercer trimestre de 2026), 2.º trimestre de 2026. Precios redondeados a la centena.
A partir de unos 61 m², el piso medio ya supera los 250.000 € y la bonificación desaparece por completo. Un piso de 80 m² paga 19.428 € de ITP: el mismo tipo que un ático de un millón de euros.
El salto de los 250.000 €
La bonificación no es progresiva: o la tienes entera o no la tienes. Por eso hay un escalón brusco justo en el límite. Una vivienda habitual de 250.000 € paga 13.500 € de ITP; una de 251.000 € paga 15.060 €. Mil euros más de precio suponen 1.560 € más de impuesto.
Si estás negociando un piso que ronda esa cifra, cada euro por encima del límite te sale más caro de lo que parece. Y ten en cuenta que el garaje y el trastero que compras en la misma operación cuentan para el límite, aunque sean fincas separadas en el Registro.
La bonificación del 10 % por vivienda habitual
Es la rebaja que más gente puede usar. La regula el artículo 30 bis del texto refundido de tributos cedidos de Madrid y exige tres condiciones:
- Comprar como persona física, no a través de una sociedad.
- Que sea tu vivienda habitual. Hacienda considera habitual la vivienda en la que vives de forma continuada al menos tres años y a la que te mudas en los doce meses siguientes a la compra.
- Que el valor no supere los 250.000 €, sumando los garajes y trasteros que se compren con la vivienda.
Si al final no llegas a vivir en ella, pierdes la bonificación: tendrás que pagar la diferencia con el tipo general más los intereses de demora.
Familias numerosas: ITP del 4 %
Si eres titular de familia numerosa pagas el 4 % en lugar del 6 % (artículo 29), siempre que la vivienda vaya a ser la residencia habitual de la familia. Si la vivienda anterior era vuestra, tenéis que venderla en los dos años anteriores o posteriores a la compra.
A diferencia de la bonificación general, la norma no fija un precio máximo, así que es la rebaja que más dinero ahorra en viviendas caras. En un piso de 80 m² al precio medio supone pagar 12.952 € en lugar de 19.428 €: casi 6.500 € menos. No se suma a la bonificación del 10 %, pero tampoco hace falta: el 4 % siempre sale mejor, porque equivale a pagar un tercio menos.
Menores de 35 años en municipios pequeños: 0 €
Desde el 29 de noviembre de 2024, los menores de 35 años que compran su vivienda habitual de hasta 250.000 € en un municipio de la Comunidad de Madrid con menos de 2.500 habitantes tienen una bonificación del 100 %: no pagan ITP. Cuenta la población del INE a 1 de enero del año anterior a la compra. Si la vivienda es nueva, la bonificación del 100 % se aplica al AJD.
Es una ayuda muy acotada, porque son pueblos pequeños con poca oferta, muchos de ellos en la Sierra Norte. Pero si encaja con tu plan, el ahorro es grande: en una vivienda de 200.000 € te ahorras 12.000 € de ITP. Además, la Comunidad de Madrid permite a estos compradores deducir en el IRPF 1.000 € por el cambio de residencia (el año del traslado y el siguiente) y el 10 % del precio de compra, con un máximo de 1.546,50 € al año.
¿Hay ITP reducido para jóvenes en Madrid?
Hoy, no. Madrid no tiene un tipo reducido de ITP solo por edad: un comprador de 30 años en Madrid capital paga lo mismo que cualquier otro, el 6 % o el 5,4 % si la vivienda no supera los 250.000 €. Pero eso puede cambiar en 2027:
Ojo con esperar: el impuesto se calcula con la norma vigente el día de la escritura. Si firmas en 2026, pagas con las reglas de 2026. Actualizaremos esta página en cuanto se publique el texto definitivo.
Sobre qué valor se calcula el ITP
Desde 2022, la base del impuesto es el mayor de dos valores: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble. Si compras por debajo de ese valor de referencia (una ganga, una venta entre familiares), pagarás sobre el valor de referencia.
Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del piso. Hazlo antes de firmar las arras: es la cifra con la que vas a pagar.
Cómo y cuándo se paga
Se declara con el modelo 600 ante la Comunidad de Madrid en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Lo habitual es que lo tramite la gestoría, pero quien está obligado a pagarlo eres tú, el comprador, y si te retrasas hay recargos.
Cuenta con este dinero aparte de la entrada: el banco suele financiar como mucho el 80 % del valor de tasación, y los impuestos no entran en la hipoteca. Si estás calculando cuánto necesitas tener ahorrado, mira cuánto ahorrar para comprar un piso.
¿Y si la vivienda es nueva?
La primera venta de una vivienda nueva no paga ITP. Paga IVA del 10 % más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Madrid es del 0,75 %, de los más bajos de España. Todos los impuestos de la compra en Madrid están en la guía de la Comunidad de Madrid.
Calcula tu ITP en Madrid
Introduce el precio y tu situación. La calculadora aplica la rebaja más favorable de las que cumplas y suma los gastos de notaría, registro y gestoría.
Calcula tu ITP y tu hipoteca en Madrid
Cálculo orientativo con los tipos de este mes. La oferta que vale es la FEIN que te entregue el banco.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026?
El tipo general es el 6 % para la vivienda usada. Si es tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos, la cuota baja un 10 % (tipo efectivo del 5,4 %). Las familias numerosas pagan el 4 %.
¿Hay un ITP reducido para jóvenes en Madrid?
No con carácter general. Solo los menores de 35 años que compran en municipios de menos de 2.500 habitantes tienen una bonificación del 100 %. La Comunidad ha anunciado un tipo del 4 % para menores de 40 años a partir de 2027, pero todavía no está en vigor.
¿El garaje cuenta para el límite de 250.000 euros?
Sí. Los garajes y trasteros que se compran junto con la vivienda se suman a su valor, aunque sean fincas registrales independientes.
¿Sobre qué valor se paga el ITP?
Sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. Puedes consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
¿Cuándo hay que pagar el ITP?
En los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura, con el modelo 600 de la Comunidad de Madrid. Normalmente lo tramita la gestoría, pero el obligado a pagar es el comprador.
¿Una vivienda nueva paga ITP en Madrid?
No. La primera venta de una vivienda nueva paga IVA del 10 % y AJD del 0,75 %.
Fuentes y referencias
- Decreto Legislativo 1/2010, texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (arts. 28, 29 y 30 bis)
- Ley 5/2024, de 20 de noviembre (bonificación del 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes)
- Valor tasado de la vivienda libre, Boletín trimestral de la vivienda de la Comunidad de Madrid (edición del tercer trimestre de 2026) (2.º trimestre de 2026)
- Comunidad de Madrid: beneficios fiscales en el IRPF
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu notaría, tu gestoría o la administración tributaria de tu comunidad.