Muchas personas pagan durante años un tipo peor que el del mercado solo porque cambiar parece complicado. No lo es tanto, y la ley lo facilita. Aquí tienes cómo funciona, cuánto cuesta y cuándo merece la pena.
Novación o subrogación
| Novación | Subrogación | |
|---|---|---|
| Qué es | Cambiar condiciones con tu mismo banco | Llevar la hipoteca a otro banco |
| Qué puedes cambiar | Tipo, diferencial, plazo, bonificaciones, titulares | Tipo y condiciones; el capital pendiente se mantiene |
| Tu banco actual | Tiene que aceptar | Puede igualar la oferta en 15 días naturales |
| Notaría y registro | Sí, escritura de novación | Sí, escritura de subrogación |
Lo habitual es empezar pidiendo una oferta a otro banco y usarla para negociar con el tuyo. Muchas veces basta con eso para que tu banco mejore las condiciones.
Cuánto cuesta
- Comisión por cambiar de variable a fija: como máximo el 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años de la hipoteca, y cero después.
- Otros cambios: si te vas a otro banco manteniendo el mismo tipo de interés, se aplica la comisión de amortización anticipada de tu contrato. Ver las comisiones de la hipoteca.
- Notaría, registro y gestoría: en la subrogación, el banco nuevo suele asumirlos para captar el cliente; negócialo. En la novación, se reparten según lo que pactéis.
- Tasación: a menudo el banco nuevo pide una nueva.
Cuándo compensa
Haz la cuenta: ahorro mensual × meses que quedan, menos todos los gastos del cambio.
| Te quedan 140.000 € a 25 años | Cuota |
|---|---|
| Ahora, al 3,75 % | 720 € |
| Con el cambio, al 2,75 % | 646 € |
| Ahorro | 74 € al mes, 22.185 € en 25 años |
Con unos gastos de cambio de 1.000 € o 1.500 €, los recuperas en menos de dos años. Como regla general, compensa cuando la mejora de tipo supera el medio punto y te quedan muchos años y mucho capital por pagar.
Pasar de variable a fija
Es el cambio más frecuente cuando sube el euríbor. Con los tipos de este mes (fija bonificada en torno al 2,75 % y euríbor del 3,239 %), una variable con un diferencial del 0,50 % o más paga hoy más que una fija nueva. Lo comparamos en fija, variable o mixta.
Cómo hacerlo, paso a paso
- Pide a tu banco el capital pendiente, el cuadro y las comisiones de tu contrato.
- Pide ofertas a otros bancos o a un bróker. Con la oferta aprobada, el banco nuevo te entrega la FEIN.
- Si quieres, enseña la oferta a tu banco y negocia una novación.
- Si te vas: el banco nuevo notifica a tu banco la oferta. Tu banco tiene 15 días naturales para igualarla.
- Si no la iguala, firmas la subrogación ante notario: el banco nuevo paga la deuda al antiguo y la hipoteca pasa a él.
Lo que hay que revisar
- Los productos vinculados del banco nuevo y su coste real.
- Las comisiones de la nueva hipoteca, sobre todo la de amortización si piensas adelantar dinero.
- Que el plazo no se alargue sin que lo quieras: una cuota más baja por más años puede salir más cara.
Ejemplos: cuándo sí y cuándo no
| Situación | Ahorro mensual | Ahorro total aprox. | ¿Compensa? |
|---|---|---|---|
| 140.000 € a 25 años, del 3,75 % al 2,75 % | 74 € | 22.185 € | Sí, claramente |
| Variable al 4,25 % (euríbor + 1 %) a fija al 2,75 %, 150.000 € a 25 años | 121 € | 36.192 € | Sí, y además eliminas el riesgo |
| 60.000 € a 8 años, del 3,25 % al 2,75 % | 14 € | 1.308 € | No: los gastos se comen el ahorro |
| 120.000 € a 20 años, del 3,10 % al 2,85 % | 15 € | 3.599 € | Dudoso: solo si el banco nuevo asume todos los gastos y no te pide más productos |
Novación con tu banco: cómo negociar
- Consigue una oferta real de otro banco (mejor con FEIN) o, al menos, una simulación por escrito.
- Pide cita con tu gestor y explica que estás valorando llevarte la hipoteca, la nómina y los seguros.
- Pide algo concreto: el mismo tipo que la oferta, o un diferencial menor, o eliminar un producto vinculado.
- Si acepta, firmaréis una novación ante notario. Pregunta quién paga los gastos de notaría y registro, y si te cobran comisión.
- Si no acepta, sigue adelante con la subrogación: tu banco aún tendrá 15 días para igualar la oferta.
Gastos de una subrogación: el detalle
| Gasto | Importe orientativo | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|
| Tasación nueva | 300 € – 600 € | Tú, salvo que lo negocies |
| Comisión del banco actual | 0 % – 0,05 % (variable a fija) o la de amortización de tu contrato | Tú |
| Notaría de la subrogación | Arancel reducido | Negociable; a menudo el banco nuevo |
| Registro | Arancel reducido | Negociable; a menudo el banco nuevo |
| Gestoría | 200 € – 400 € | Negociable |
Las escrituras de subrogación y novación en las condiciones que permite la ley tienen aranceles notariales y registrales reducidos y están exentas del impuesto de AJD en la mayoría de supuestos.
Errores que hay que evitar
- Alargar el plazo sin querer: si la nueva oferta tiene más años, la cuota baja pero puedes pagar más intereses en total.
- Aceptar muchas vinculaciones nuevas: suma su coste antes de comparar.
- Olvidar la comisión de amortización de tu hipoteca actual si es fija.
- No comparar la oferta con la de tu propio banco: muchas veces una novación es más barata que una subrogación.
- Cambiar el capital: si amplías el importe, ya no es una subrogación simple, cambian los costes y puede afectar a la deducción si la tienes.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?
Si pasas de variable a fija, la comisión máxima es del 0,05 % los tres primeros años y cero después. A eso se suman notaría, registro y tasación, que el banco nuevo suele asumir si lo negocias.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
Llevar tu hipoteca a otro banco manteniendo el capital pendiente y cambiando las condiciones. El banco nuevo paga la deuda al antiguo.
¿Mi banco puede impedir que me vaya?
No, pero tiene 15 días naturales para igualar la oferta del banco nuevo. Si lo hace, la decisión sigue siendo tuya.
¿Cuándo compensa cambiar de banco?
Cuando la mejora de tipo supera, como referencia, el medio punto y te quedan muchos años y capital por pagar, de forma que el ahorro supera con margen los gastos del cambio.
¿Es mejor la novación o la subrogación?
Si tu banco iguala o mejora la oferta de otro, la novación suele ser más sencilla y barata. Si no, la subrogación te permite irte con las mejores condiciones.
¿Puedo cambiar de banco si tengo una hipoteca fija?
Sí, pero mira la comisión de amortización de tu contrato: hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después, sin superar la pérdida real del banco.
Fuentes y referencias
- Ley 5/2019, artículo 23.6: comisión por novación o subrogación de variable a fijo
- Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
Contenido informativo: no es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos y requisitos pueden cambiar; antes de firmar, confírmalos con tu banco, tu notaría o tu gestoría.